трехзвенная система титулов (собственность, вещное право застройки и обязательственная аренда), правопорядки Франции и Италии пошли по пути признания множественности объектов недвижимости, вследствие чего произошло сближение правовых положений застройщиков на основании вещного и обязательственного права. Французское[115] и итальянское[116] гражданские законодательства подразделяют способы застройки земельных участков на застройку собственником и не собственником (на основании аренды или права застройки).
Необходимо отметить закрепленную в обоих правопорядках концепцию множественности объектов недвижимости силу, по которой к недвижимости относятся: земельные участки, строения, инвентарь, животные, права и т.д[117]. Строения считаются самостоятельными объектами недвижимости вне зависимости от характера правовой связи с земельным участком, на котором они воздвигнуты[118].
Застройка земельного участка собственником имеет следующие отличительные черты. Несмотря на признание в обоих правопорядках строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, данные положение не применяются, если застройщик является собственником земельного участка. Французское и итальянское законодательства содержат принцип, приращивая в силу которого строение перестает быть самостоятельным объектом прав и включается в состав земельного участка. Ж. Марондьер указывает на признание за подобными строениями положения составной части земельного участка, что влечет образование единого имущества, принадлежащего застройщику на праве собственности. В современной правовой доктрине Франции также существует тенденция к признанию конструкции аналогичной «составной части земельного участка», закрепленной в германском праве[119]. Следовательно, при застройке земельного участка собственником принцип приращивания является императивным, что с неизбежностью влечет выбытие строения, в отдельности от земельного участка, из гражданского оборота в качестве самостоятельно объекта.
Определяя правовое положение застройщика-собственника, необходимо отметить, что объем его юридического господства является наиболее обширным. Право собственности на земельный участок и возведенное на нем строение, позволяют его обладателю наиболее полным образом пользоваться и распоряжаться вещами, не нарушая установленные запреты. Модель формирования правового положения застройщика схожа с имеющейся в германском правопорядке, когда право собственности на земельный участок включает в себя правомочия относительно владения, пользования и распоряжения строением, которое является частью последнего. Однако следуя современным европейским тенденциям ограничения права собственности в общественных интересах, оба правопорядка содержат ограничения, проистекающие как из частного, так и из публичного права. К примеру, французский правопорядок не закрепляет полного суверенитета права собственности и содержит многочисленные
Civil Code. [Электронный источник] http://www.legifrance.gouv.fr.
Codice Civile Italiano [Электронный источник] http://www.jus.unitn.it/ cardozo/obiter_dictum/codciv/Lib3.ht
Code Civile. Art. 518, 520, 524.
Морандьер Л.Ж. Гражданское право Франции. М. 1961 г. Т. 2. – С. 286.
Французский Гражданский кодекс: учеб.-практ. коммент. М., 2008. – С. 244-248.
