Разумеется, есть ряд положений, в силу которых право застройки может быть прекращено до истечения срока, он определяется законом или соглашением сторон, однако зачатую обусловлен нарушением прав собственника или застройщика земельный участок. При прекращении наследственного права застройки застройщик наделен гарантиями, позволяющими получить денежную компенсацию за передачу права на строение собственнику земельного участка[61]. Правопорядок в Германии обеспечивает положение, при котором субъект, застраивающий чужой земельный участок, приобретает на него юридически прочный титул, протяженный во времени, что позволяет получить доступ к кредиту и окупить издержки на строительство. С другой стороны, позволить собственнику земельного участка извлекать доход от его использования и в последующем повысить стоимость земельного участка за счет приобретения права собственности на строение, которое после прекращения права застройки перейдет собственнику земельного участка.
В современной доктрине права Германии считается, что право застройки недооценено государством и является эффективным инструментом управления муниципальным земельным фондом[62] и средством решения отдельных социальных и политических проблем[63].
Застройка земельного участка на основании обязательственного договора аренды обладает уникальными особенностями по сравнению с Erbbaurecht. В Германии аренда земельного участка для целей возведения строений считается менее совершенной правовой конструкцией регулирования отношений по застройке земельных участков. Конфликт интересов между собственником земельного участка и застройщиком невозможно устранить на основании диспозитивных норм института аренды[64]. Аренда порождает лишь краткосрочное обязательственное право, плохо гарантирующее интересы застройщика[65]. Специфика правового регулирования отношений по застройке на основании аренды позволяет возводить временные «некапитальные» постройки, которые не признаются недвижимым имуществом и являются собственностью арендатора[66]. Подобное положение было обусловлено следующими причинами.
Как уже отмечалось, признание строений в качестве самостоятельных объектов гражданских прав по общему правилу невозможно ввиду закрепления в BGB принципа приращивания и поглощения правового режима строения земельным участком. Конструкция легальной фикции (временно присоединенной вещи), в силу которой строения, соединенные для временных целей на основании права на чужой земельный участок, не относятся к существенным составным частям земельного участка, эффективно применяется к вещному праву застройки земельного участка. Однако применение режима временной присоединенной вещи в отношении строений, воздвигнутых на основании договора аренды, вызывает затруднения. В частности, спорным является режим подобных строений, которые не вносятся в поземельную
Круглова О.А. Право застройки чужого земельного участка: гражданско-правовые проблемы. [Электронный источник] http://msal.ru/common/upload/ Avtorefеrat_-_0.A. Kruglova.pdf
Thiel F. Das Erbbaurecht – ein verkanntes Instrument zur Steuerung der kommunalen Fl chennutzung. UFZ-Diskussionspapiere. Leipzig, 2004. Системные требования: Adobe Acrobat Reader. URL: http://www.ufz.de/data/ufz-disk4-20041361.pdf.
Löhr D. Ein Bodenfonds für die Ausgabe von Erbbaurechten als Instrument der Bodenpolitik // Zentrums für Bodenschutz und Flächenhaushaltspolitik am Umwelt-Campus Birkenfeld (ZBF-UCB). 2009. № 6. – P. 28.
E.A. Леонтьева Наследственное право застройки: опыт Германии. Вестник гражданского права, 2011, №6.
Митилино М.И. Право застройки опыт цивилистического исследования института. Киев. 1914 год. – С. 117.
Емелькина И.А. Природа права на строение возведенное на чужом земельном участке, в свете изменений граждансокго законодательсва о вещном праве. // СПС «Консультант плюс».
