Объект не должен быть уникальным.
– 2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
– 3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Сравнительный подход базируется на принципах:
– замещения;
– сбалансированности;
– спроса и предложения.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап.
Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
2 этап.
Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап.
Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап.
Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:
– сроке экспозиции. Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке;
– независимости субъектов сделки. Под независимостью подразумевается то, что сделки заключаются не по рыночной цене, если продавец и покупатель:
– находятся в родственных отношениях;
– являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
– имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
– сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
– занимаются продажей объектов недвижимости умерших лиц и т. д.;
– инвестиционной мотивации, которая определяется:
– аналогичными мотивами инвесторов;
– аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;
– степенью износа здания.
Основные критерии выбора объектов-аналогов:
– 1. Права собственности на недвижимость.
– Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы, так как полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансированием.
– 2. Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
– 3. Условия продажи и время продажи.
– 4. Местоположение.
– 5. Физические характеристики.
Для определения итоговой стоимости оцениваемой недвижимости необходима корректировка сопоставимых продаж. Расчет и внесение
