облігації серйозно відрізнялися від застарілих корпоративних або державних. Заставні облігації – то не одна величезна позика, що видається на чіткий, фіксований термін. Заставні облігації – це право на приймання грошових потоків із пулу, куди входять тисячі індивідуальних іпотечних кредитів. Грошові потоки завжди вважалися проблематичними, оскільки боржник мав право робити виплати, коли йому заманеться. Це була єдина поважна причина, з якої інвестори в облігації неохоче вкладали гроші в іпотечну заставу – іпотечні боржники зазвичай виплачували позики, коли падала кредитна ставка. Таким чином, вони дешево рефінансувалися, а власник іпотечних облігацій залишався з купкою готівки, яку потім вкладав за нижчою кредитною ставкою. Іпотечні інвестори не знали, скільки протримаються їхні вкладення, знали тільки, що грошей повернеться менше, ніж вони очікували. Аби зменшити цю непевність, мої колеги з Salomon Brothers, які створили ринок іпотечних облігацій, прийняли розумне рішення. Вони взяли величезні пули житлових кредитів і розділили виплати від власників будинків на шматки, які назвали траншами. Покупець першого траншу немов ставав власником першого поверху під час повені: його била перша хвиля іпотечних виплат. Навзамін він отримував найвищу кредитну ставку. Власник другого траншу (другого поверху хмарочоса) приймав наступну хвилю виплат, отримуючи за це наступний за найвищим рівень кредитної ставки, і так далі. Інвестор на горішньому поверсі будівлі отримував найнижчу ставку, але мав найбільшу впевненість, що його інвестиції не закінчаться раніше, ніж він розраховував.
Іпотечні інвестори 1980-х найбільше боялися, що гроші повернуться занадто швидко, а не того, що вони не повернуться взагалі. Пули позик, із яких складалися іпотечні зобов’язання, відповідали стандартам згідно з розмірами сум та кредитоспроможністю позичальників, і ці стандарти встановлювалися однією з кількох державних агенцій: Freddie Mac, Fannie Mae або Ginnie Mae. Таким чином, позики забезпечувалися державою – якщо власники нерухомості ставали неплатоспроможними, їхні борги сплачувала держава. Коли Стів Айсман натрапив на цю нову перспективну галузь «спеціалізованого фінансування», перед іпотечними облігаціями саме відкривалася нова сфера використання – кредитування, що не підпадало під державні гарантії. Метою було розширити кредитування на власників нерухомості з дедалі меншою платоспроможністю, але не для того, щоб вони купували собі будинки, а для того, щоб вони переводили в готівку вартість своєї закладеної оселі.
На іпотечні облігації, утворені з субстандартних житлових кредитів, поширювалися правила, винайдені для розв’язання проблеми передчасних виплат, – аби впоратися з ситуацією, коли виплати не надходили взагалі. Інвестор на першому поверсі, чи то пак транші, наражався не на передчасні виплати, а, власне, на втрати. Він приймав на себе перші збитки, поки ті не з’їдали всі його інвестиції, і тоді збитки докочувалися до інвестора на другому поверсі. І так далі.
На
