недвижимости (мансардного помещения) используется общее имущество (чердаки, крыши, несущие конструкции, коммуникации), то в соответствии с данным документом решение о проведении реконструкции должно приниматься на общем собрании ТСЖ. В настоящее время согласно ЖК для этого необходимо согласие всех собственников помещений. Одновременно договором с ТСЖ могут быть предусмотрены порядок использования и изменения общего имущества дома, компенсационные выплаты собственникам примыкающих помещений, иные права и обязанности инвестора.
4.4.3. ибщии земельный участок
Включение земельного участка в состав общего имущества многоквартирного дома является новеллой ЖК. Ранее в соответствии с Законом о товариществах собственников жилья земельный участок мог быть передан в общую долевую собственность собственников жилья при создании кондоминиума. В настоящее время в связи с отменой Закона о товариществах собственников жилья и исключением из законодательства понятия «кондоминиум» в соответствии с правилами ст. 16 Закона о введении в действие ЖК возникновение права общей долевой собственности на земельный участок определяется датой застройки и наличием кадастрового учета участка.
Занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован. Если в существующей застройке занятый домом участок поставлен на кадастровый учет до вступления в силу ЖК, то он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает с 1 марта 2005 г. в силу закона.
Например, если многоквартирный дом был построен до этой даты на арендованном застройщиком государственном (муниципальном) земельном участке, то данный участок уже сформирован, поскольку для заключения договора аренды необходим кадастровый план. Соответственно обязательство застройщика по арендной плате за землю перед арендодателем государственной или муниципальной земли прекращается с 1 марта 2005 г. Одновременно возникает основание для начисления земельного налога собственников помещений, уплата которого должна производиться в соответствии с Налоговым кодексом РФ[172].
ЖК и Закон о введении в действие ЖК не делают исключения для случаев строительства многоквартирных домов на земельных участках, находящихся у застройщиков на праве собственности. При этом возникает следующая коллизия. С одной стороны, в ст. 235 ГК содержится открытый перечень оснований прекращения права собственности. Кроме отчуждения, изъятия, отказа от права, гибели вещи и пр. допускается утрата права собственности в иных случаях, предусмотренных законом. С другой стороны, ст. 44 ЗК устанавливает закрытый перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок: отчуждение собственником, отказ от права собственности, принудительное изъятие. Пока в ЕГРП существует запись о праве собственности застройщика на участок, у налоговых органов имеются основания для начисления налога за землю. Поэтому если застройщик
См. гл. 10 настоящего издания.
