понятия между движимыми и недвижимыми вещами.
52. В чем состоит социальная роль земли?
53. Дайте характеристику постоянных и временных ограничений правомочий собственника земли.
54. Раскройте понятие износа при оценке недвижимости.
55. Приведите классификацию сооружений.
56. Дайте классификацию водных объектов.
57. Каков правовой статус недр в России?
Раздел II
ОБЩАЯ МОДЕЛЬ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЧАСТЬ ИНВЕСТИЦИОННОГО РЫНКА
В самом общем виде рынок недвижимости можно определить как систему экономических и правовых отношений, возникающих на основе взаимодействия товарного и денежного обращения.
Рынки финансов и недвижимости тесно связаны между собой. С одной стороны, недвижимость – наиболее надежный и эффективный объект инвестиций, а с другой – служит важным источником пополнения бюджета, например, при продаже (приватизации) или сдаче в аренду государственных и муниципальных предприятий, зданий и сооружений.
Операции на рынке недвижимости всегда имеют инвестиционное содержание, так как осуществляются с целью получения дохода и (или) приобретения капитальных ценностей. Инвестиции в недвижимость обычно дают более высокую отдачу, чем предоставление средств в кредит. Поэтому во многих странах мира покупку домов и других объектов финансируют в основном за счет заемных средств. Доходность инвестиций в недвижимость складывается из двух или трех частей в зависимости от конкретных условий:
• прироста рыночной стоимости недвижимости во времени и реализа ции при перепродаже;
• текущего дохода в виде арендной платы, процентов ренты и других поступлений при использовании объекта;
•дохода от реинвестирования получаемых текущих доходов (если имеет место).
Например, инвестор купил офисное помещение за счет кредита в 400 тыс. руб., по которому он должен ежегодно выплачивать 80 тыс. руб. в счет погашения основного долга и процентов. В течение пяти лет он получал арендную плату по 40 тыс. руб. в год и затем продал офис за 500 тыс. руб. Его прибыль за пять лет составила от продажи 100 тыс. руб., или 25% (100 : 400 х х 100%), и в виде арендной платы 200 тыс. руб. (40 х 5), или 50% на авансированный капитал. Совокупная доходность (без учета реинвестирования) составила уже 75% [(200 + 100) : 400 × 100%].. Кроме экономической доходности вложения в недвижимость дают и положительный социальный эффект в виде улучшения условий жизни и быта людей, увеличения количества собственников, стабилизации в обществе и др. (схема II.1).
Инвестиции в недвижимость имеют следующие основные особенности:
• долгосрочность вложений и длительный период оборота капитала;
• невысокая ликвидность – продажа и покупка объекта занимают много времени и средств;
Схема II.1
Показатели эффективности инвестиций в недвижимость
• потребность в сравнительно большом размере начального капитала для вхождения в рынок;
• необходимость доказательства
