grundsätzlich einer besonderen Erlaubnis des Vermieters bedarf, deren Einholung allein Sache des Mieters ist.[32] Der Mieter muss dazu die Person des Untermieters benennen und auf Wunsch des Vermieters diesem außerdem die erforderlichen Auskünfte über den Untermieter erteilen, die dem Vermieter überhaupt erst die Beurteilung des Wunsches des Mieters auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung ermöglichen[33]. Untermietverträge sind, da der Vermieter nicht zugleich der Eigentümer des Mietobjekts zu sein braucht, normale Mietverträge, für die keine Besonderheiten gelten. Ohne Erlaubnis des Vermieters stellt jedoch die Untervermietung durch den Mieter gemäß § 540 Abs. 1 eine Vertragsverletzung dar, gegen die der Vermieter nach den §§ 541 und 543 Abs. 2 Nr 2 vorgehen kann (u. Rn 83); anders kann es sich nur im Einzelfall bei der Wohnraummiete verhalten, sofern der Mieter nach § 553 (s. Rn 25) einen Anspruch auf Erlaubniserteilung hat, weil in solchem Fall in der nur formell unerlaubten Untervermietung, jedenfalls im Regelfall, keine erhebliche Verletzung der Vermieterrechte im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 2 gesehen werden kann[34].
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Selbst nach Erlaubniserteilung (o. Rn 24) entstehen grundsätzlich keine vertraglichen Beziehungen zwischen dem Untermieter und dem Hauptvermieter[35]. Hieran ändert auch § 546 Abs. 2 nichts, nach dem der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages einen quasivertraglichen Herausgabeanspruch gegen den Untermieter erlangt, sodass dieser mit Ende des Hauptmietvertrages grundsätzlich sein Besitzrecht einbüßt (u. Rn 86). Unberührt davon bleiben freilich seine Ansprüche gegen seinen Vertragspartner, den Untervermieter (und Hauptmieter) aus dem fortbestehenden Untermietvertrag. Deshalb kann er von dem Letzteren nach § 536 Abs. 3 iVm § 536a Abs. 1 Schadensersatz verlangen, wenn ihm durch den Hauptvermieter der Besitz der Mietsache nach § 546 Abs. 2 oder nach § 985 entzogen wird und der Untervermieter dies, wie in aller Regel, zu vertreten hat (§ 276)[36].
b) §§ 553, 565
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Besonderheiten gelten bei der Wohnraummiete, weil der Mieter hier einen Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung hat, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse entstanden ist, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (§ 553 Abs. 1). Dafür genügt jedes vernünftige Interesse des Mieters einschließlich bloßer wirtschaftlicher und persönlicher Gründe, d. h. jeder einleuchtende vernünftige Grund, sofern er nur nach Vertragsabschluss entstanden und mit der Rechtsordnung vereinbar ist[37]. Dies wird idR ganz weit ausgelegt. Beispiele sind die Aufnahme naher Angehöriger, soweit nicht schon durch den vertragsgemäßen Gebrauch gedeckt (s. o. Rn 18), die Verkleinerung der Familie durch den Tod oder den Auszug einzelner Familienangehöriger sowie ein längerer berufsbedingter Auslandsaufenthalt[38]. Die Untervermietung muss sich jedoch immer auf einen (beliebig großen) Teil des Wohnraums beschränken, sodass § 553 z. B. auch bei einer Untervermietung von zwei der drei Räume einer Wohnung eingreift[39]. Den Gegensatz bildet die Untervermietung der gesamten Wohnung, die allein unter § 540 fällt. Der Anspruch des Mieters entfällt jedoch, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (s. o. Rn 21), wenn der Wohnraum übermäßig belegt würde oder wenn dem Vermieter die Aufnahme eines Dritten durch den Mieter aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung nicht zugemutet werden kann (s. §§ 242, 553 Abs. 1 S. 2).
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Die Rechtsstellung des Untermieters ist insgesamt ausgesprochen schwach. Einen partiellen Ausgleich bietet hier seit 1993 die Vorschrift des § 565 Abs. 1 S 1, nach der (nur) bei der gewerblichen Zwischenvermietung der Hauptvermieter bei Beendigung des Hauptmietvertrages automatisch anstelle des gewerblichen Zwischenvermieters in den Untermietvertrag als neuer Vermieter eintritt; dasselbe gilt nach S. 2 der Vorschrift, wenn der Vermieter mit einem Dritten erneut einen Mietvertrag zur gewerblichen Weitervermietung abschließt, so dass dann dieser Dritte (als Hauptmieter und Untervermieter) den Untermietvertrag übernehmen muss. In den anderen Fällen der Untermiete bleibt es dagegen bei der geschilderten, für den Untermieter so nachteiligen gesetzlichen Regelung (§ 546 Abs. 2)[40]. Auch die im Schrifttum vielfach geforderte entsprechende Anwendung des § 565 Abs. 1 bei Einschaltung eines mildtätigen, gemeinnützigen oder karitativen Zwischenvermieters hat nicht die Billigung der Rechtsprechung gefunden.[41]
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › VI. Pflichten des Mieters
1. Miete
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Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Bezahlung der Miete (§ 535 Abs. 2). Die Miete wird idR in Geld bestehen; notwendig ist dies indessen nicht. Auch Dienstleistungen kommen z. B. als Gegenleistung des Mieters in Betracht; ein Beispiel ist der so genannte Hausmeistervertrag.
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Der Anspruch des Vermieters auf die Miete ist eine normale Geldforderung, die abgetreten und gepfändet werden kann.[42] Kommt der Mieter mit seiner Zahlungspflicht in Verzug, so gelten grundsätzlich die §§ 280, 281, 286 und 323, wobei seit 2014 der neue § 271a zu beachten ist. Jedoch wird nach Übergabe der Mietsache an den Mieter das Rücktrittsrecht des Vermieters bei Verzug des Mieters (§ 323) durch das Recht zur fristlosen Kündigung verdrängt (§§ 543 Abs. 2 Nr 3, 569 Abs. 3; s. u. Rn 83). Die Kündigung schließt nach § 314 Abs. 4 Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen der vom Mieter zu vertretenden vorzeitigen Beendigung des Vertrags, insbesondere in Gestalt des dem Vermieter entgangenen Gewinns, nicht aus (s. §§ 280 Abs. 1 und 2, 281, 286, 252). Ein Verzug mit der Mietzahlung kann infolgedessen für den Mieter ausgesprochen teuer werden.
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Erfüllungsort ist prinzipiell der Wohnsitz oder der Ort der gewerblichen Niederlassung des Mieters bei Vertragsabschluss, selbst wenn das Mietgrundstück an einem anderen Ort belegen ist (§ 269 Abs. 1); im letzteren Fall wird sich allerdings oftmals aus den Abreden der Parteien etwas anderes ergeben. Haben die Parteien nichts anderes vereinbart, so ist die Miete folglich bloße Schickschuld (§ 270), so dass der Mieter bei Überweisung der Miete an den Vermieter zwar die Transportgefahr, nicht dagegen die Verzögerungsgefahr tragen muss – mit der Folge, dass er bereits rechtzeitig gezahlt hat, wenn er den geschuldeten Betrag nur fristgerecht abgesandt hat, während es keine Rolle spielt, wann der Betrag dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Daran hat für die Wohnraummiete auch die Zahlungsverzugsrichtlinie von 2000 nichts geändert, die auf den Eingang der Zahlung bei dem Gläubiger, dem Vermieter abstellt, jedoch allein für den kaufmännischen Verkehr, d. h. nur für die Geschäftsraummiete gilt.[43]
2. Nebenpflichten
