die Renovierungspflicht wieder den Vermieter trifft (§ 535 Abs. 1 S. 2)[55]. Als generell unwirksam gelten heute ferner Anfangs- oder Endrenovierungsklauseln in Formularverträgen, die den Mieter zusätzlich verpflichten, die Wohnung bei Einzug oder bei Auszug vollständig zu renovieren, sowie Quoten- oder Abgeltungsklauseln, durch die der Mieter bei Auszug vor Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparaturen zumindest anteilig an den Kosten der erst später fälligen Schönheitsreparaturen beteiligt wird, weil sie mit unhaltbaren Fiktionen und Unterstellungen arbeiten müssen[56].
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Die vom Mieter übernommene Verpflichtung zur Vornahme der Schönheitsreparaturen stellt nach h.M. eine weitere Hauptleistungspflicht dar, die gleichberechtigt neben seiner Verpflichtung zur Zahlung der Miete steht (o. Rn 27). Die Folge ist, dass der Vermieter von ihm nur unter den Voraussetzungen des § 281 Schadensersatz verlangen kann, wenn er auszieht, ohne die geschuldeten Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben, sodass Voraussetzung des Schadensersatzanspruchs statt der Leistung grundsätzlich die vergebliche Setzung einer Frist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen seitens des Vermieters ist (§ 281 Abs. 1 S. 1). Die Fristsetzung ist nur unter den Voraussetzungen des § 281 Abs. 2 entbehrlich, insbesondere also im Falle der Erfüllungsverweigerung seitens des Mieters, wobei die Gerichte häufig bereits in dem bloßen Auszug des Mieters ohne Durchführung der geschuldeten Schönheitsreparaturen eine derartige Erfüllungsverweigerung sehen[57].
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Der Schaden des Vermieters wird gewöhnlich in dem ihm entgehenden Gewinn aus einer andernfalls sofort möglichen Weitervermietung der Räume bestehen. Sein Schaden entfällt jedoch – entgegen der h.M. –, wenn es ihm gelingt, die Räume anderweitig zu vermieten und dabei die nötigen Schönheitsreparaturen auf den neuen Mieter abzuwälzen. Führt der Mieter trotz Unwirksamkeit der einschlägigen Klauseln des Mietvertrages Schönheitsreparaturen durch – in Verkennung der Rechtslage –, so hat er sowohl einen Bereicherungsanspruch (§§ 684 S. 1, 812 Abs. 1 S. 1, 818) als auch in der Regel einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter (wegen der Verwendung unwirksamer Geschäftsbedingungen, § 311 Abs. 2); beide Ansprüche verjähren jedoch in den kurzen Fristen des § 548 Abs. 2.[58]
5. Sonstige Reparaturen
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Die Schönheitsreparaturen bilden nur einen Ausschnitt aus der allgemeinen Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht des Vermieters (§ 535 Abs. 1 S. 2; s. o. Rn 17, 36), sodass sich für sonstige Reparaturen in gleicher Weise wie für die Schönheitsreparaturen die Frage stellt, in welchem Umfang sie im Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden können. Bei der Geschäftsraummiete ist dies in den Grenzen der §§ 138 und 242 jedenfalls durch Individualvereinbarung weithin möglich, während gegenüber einer vollständigen Abwälzung der Instandhaltungspflicht durch Formularvertrag auch bei der gewerblichen Miete Bedenken bestehen (§ 307).[59]
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Bei der Wohnraummiete ist eine individualvertragliche Abwälzung der Reparaturpflicht auf den Mieter gleichfalls grundsätzlich möglich. Dagegen werden hier zum Schutze des Mieters entsprechenden Klauseln in Formularverträgen enge Grenzen gezogen (§ 307 Abs. 2 Nr 1): Solche Klauseln sind zulässig nur hinsichtlich sogenannter Bagatellschäden an solchen Teilen der Mietsache, die der Mieter häufig benutzt und die deshalb seinem ständigen Zugriff unterliegen, vorausgesetzt zudem, dass in der Klausel zugleich Obergrenzen für die einzelnen Schäden und für die Gesamtbelastung in einem Jahr festgelegt werden. Diese Obergrenzen belaufen sich im Augenblick auf ungefähr € 50,– bis 100,– für jeden einzelnen Schaden und auf 6 bis 8% der Jahresbruttomiete oder absolut ca. € 500 als Höchstbetrag für das gesamte Jahr[60].
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › VII. Mängel der Mietsache
VII. Mängel der Mietsache
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In Fall 10 drohten dem Mieter bereits bei Vertragsabschluss dadurch erhebliche Gefahren, dass eine Rauchrohröffnung in seinen Räumen nicht verschlossen war. Deshalb stellt sich hier die Frage, welche Rechte der Mieter hat, wenn sich die Mietsache nicht in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand befindet. Die Antwort auf diese Frage findet sich in den Vorschriften der §§ 536 bis 536d, die durchweg das Bestreben erkennen lassen, den Mieter möglichst umfassend zu schützen.
1. Überblick
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Weist die vermietete Sache einen Sach- oder Rechtsmangel auf, so ist die Folge grundsätzlich eine Minderung der Miete (§ 536 Abs. 1 und 3, Rn 45, 49). Dasselbe gilt bei Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Abs. 2, Rn 47). Bei der Wohnraummiete ist dies zwingendes Recht (§ 536 Abs. 4). Unter den Voraussetzungen des § 536a Abs. 1 kann der Mieter außerdem Schadensersatz verlangen (Rn 50). Bei Verzug des Vermieters mit der Mangelbeseitigung kann er stattdessen den Mangel auch selbst beseitigen und Aufwendungsersatz fordern (§ 536a Abs. 2 Nr 1, Rn 51). Die §§ 536 ff enthalten nach h.M., soweit es um Mängel der Mietsache geht, eine der Haftung für die Verletzung von Aufklärungspflichten bei Vertragsschluss aufgrund des § 311 Nr 2 vorgehende Sonderregelung.[61] Sie gehen außerdem in ihrem Anwendungsbereich ebenso den allgemeinen Vorschriften über Leistungsstörungen vor, während diese anwendbar bleiben, soweit die §§ 536 ff keine Regelung enthalten. Wichtig ist dies insbesondere für die Fälle der Unmöglichkeit der Vermieterleistung, des Verzugs des Vermieters mit der Erfüllung seiner Hauptleistungspflichten[62] sowie bei einem Verstoß des Vermieters gegen sonstige Pflichten, dessen Rechtsfolgen sich ebenso wie sonst insbesondere aus § 280 ergeben. Wichtigstes Beispiel ist eine grundlose Kündigung des Vermieters nach § 543 oder nach § 573, die folglich durchaus Ersatzpflichten des Vermieters nach sich ziehen kann, etwa, wenn der Mieter infolge der Verkennung der Unwirksamkeit der Kündigung auszieht (§ 280 Abs. 1, Rn 78a).
44a
Die Gewährleistungsrechte des Mieters sind ausgeschlossen, wenn er den Mangel bei Vertragsabschluss kennt oder nur infolge grober Fahrlässigkeit verkennt (§ 536b), wenn er gegen seine Anzeigepflicht verstößt (§ 536c Abs. 2), wenn die Mängel vom Mieter zu vertreten sind (§ 326 Abs. 2) oder wenn die Parteien, soweit zulässig, etwas anderes vereinbart haben (§§ 536 Abs. 4, 536d). Für eine Minderung der Miete ist darüber hinaus kein Raum, wenn die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch lediglich unerheblich herabgesetzt ist (§ 536 Abs. 1 S. 3), sowie unter den Voraussetzungen des neuen Abs. 1a des § 536.
