566 als gesetzlich angeordneter Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber, so dass von Fall zu Fall auch Raum für eine entsprechende Anwendung der §§ 404 ff ist.[90] Die Folge der gesetzlichen Regelung ist, dass es unter den in § 566 Abs. 1 genannten Voraussetzungen (Rn 60) zu einer Zäsur in dem Mietverhältnis kommt: Bereits vor dem Eigentumsübergang begründete und fällige Ansprüche des Vermieters wie z. B. Schadensersatzansprüche wegen Zahlungsverzugs des Mieters verbleiben bei dem ursprünglichen Vermieter, während die erst nach dem Eigentumswechsel fällig werdenden Ansprüche allein dem nunmehrigen Grundstückseigentümer zustehen (sog. Fälligkeitsprinzip).[91]
60
Der Eintritt des Erwerbers in den Mietvertrag hat nach § 566 Abs. 1 drei Voraussetzungen: Erste Voraussetzung ist Identität des Eigentümers, des Vermieters und des Veräußerers[92]; § 566 findet nur Anwendung, wenn der Vermieter zugleich der das Grundstück veräußernde Eigentümer ist. Diese Voraussetzung muss (zweitens) spätestens im Augenblick der Veräußerung des Grundstücks, d. h. bei Übergang des Eigentums auf den Erwerber auf Grund eines privatrechtlichen Vertrages vorliegen. Solange das Eigentum noch nicht übergegangen ist, ändert sich daher nichts an der Vermieterstellung des Grundstücksveräußerers. Dritte Voraussetzung des § 566 ist schließlich, dass dem Mieter das Grundstück im Augenblick der Veräußerung, d. h. des Eigentumsübergangs bereits übergeben war und sich der Mieter in diesem Augenblick auch noch im Besitz der Mietsache befindet[93]. In der Zeit vor Übergabe kommt ein Übergang des Mietverhältnisses auf den Erwerber nur ausnahmsweise unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 567a in Betracht. Sind die Voraussetzungen des § 566 Abs. 1 erfüllt, so tritt der Erwerber während der Dauer seines Eigentums an Stelle des bisherigen Vermieters (nur) in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein (Rn 59). Er muss folglich den Mietvertrag mit dem Inhalt hinnehmen, den er im Augenblick des Eigentumsübergangs hatte; ob er die sich daraus für ihn ergebenden Verpflichtungen kannte, ist unerheblich.
61
Für unseren Fall 10 folgt aus dem Gesagten, dass der Mietvertrag nach der Veräußerung des Grundstücks ohne weiteres zwischen dem Grundstückserwerber W und der Mieterin M fortgesetzt wurde. W übernahm daher auch die Garantiehaftung des V für diejenigen Mängel, die schon bei Abschluss des Mietvertrages zwischen V und M vorhanden waren, vorausgesetzt, dass der Schaden während seines Eigentums eingetreten ist; für frühere Schäden haftet dagegen der Veräußerer V weiter. W muss somit der Mieterin M und deren Schwester S ohne Rücksicht auf Verschulden Ersatz für deren Schäden leisten (§§ 566 Abs. 1, 536a Abs. 1).
2. Mietsicherheiten
61a
Nach § 566a S. 1 tritt der Erwerber des vermieteten Grundstücks, wenn der Mieter dem Vermieter für die Erfüllung seiner Verpflichtungen Sicherheit geleistet hat, auch in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein. Mit Übergang des Eigentums an dem vermieteten Grundstück gehen folglich die Rechte aus der vom Mieter bereits geleisteten Sicherheit kraft Gesetzes auf den Erwerber über; zum Ausgleich treffen ihn fortan auch die durch die Sicherheitsleistung begründeten Pflichten. Hilfsweise haftet zum Schutz des Mieters auch der Vermieter und Veräußerer für die Rückgewähr der Sicherheit (§ 566a S. 2).
3. Vorausverfügungen
62
Die Regelung des § 566 ist für den Erwerber besonders gefährlich, wenn der Veräußerer und frühere Vermieter noch vor Übergang des Eigentums bereits über die Miete für die spätere Zeit (nach Übergang des Eigentums im Voraus) verfügt hatte. Deshalb hat das Gesetz in den §§ 566b bis 566d der Wirksamkeit von Vorausverfügungen des Vermieters über die Miete ebenso wie der Wirkung etwaiger Vorausleistungen des Mieters enge Grenzen gezogen. Der Erwerber soll nicht verpflichtet sein, dem Mieter den Gebrauch der Sache zu belassen (§§ 535, 566), ohne wenigstens die Miete für diese Zeit verlangen zu können. Die Kehrseite dieses Erwerberschutzes sind freilich entsprechende Gefahren für den Mieter im Falle von Vorausverfügungen; denn er läuft gegebenenfalls Gefahr, die Miete doppelt zahlen zu müssen[94].
4. Belastungen des Grundstücks
62a
Die §§ 566 ff sind entsprechend anwendbar bei einer nachträglichen Belastung des Grundstücks durch den Vermieter mit einem dinglichen Recht, sofern durch die Ausübung dieses Rechts dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird (§ 567 S. 1). Hierunter fällt vor allem die Belastung des Grundstücks mit einem Nießbrauch (§ 1030), mit einem Erbbaurecht (§ 1 ErbbVO) oder einem Wohnungsrecht (§ 1093)[95].
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › X. Mieterhöhung
a) Überblick
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Wenn der Vermieter die Miete erhöhen will, bedarf er dazu, weil es sich um eine Vertragsänderung handelt, grundsätzlich der Zustimmung des Mieters (§§ 311 Abs. 1, 557 Abs. 1), sofern die Parteien nicht ausnahmsweise etwas anderes vereinbart haben, z. B. in Gestalt einer Staffel- oder Indexmiete (§§ 557a, 557b)[96]. Von solchen Ausnahmefällen abgesehen, bleibt dem Vermieter jedoch, wenn der Mieter der gewünschten Mieterhöhung nicht zustimmt, an sich nichts anderes übrig, als den Mietvertrag unter der (zulässigen) Potestativbedingung zu kündigen, dass der Mieter in die gewünschte Mieterhöhung nicht einwilligt (sog. Änderungskündigung). Willigt der Mieter dagegen ein, so bleibt es bei dem Mietvertrag, freilich zu geänderten Konditionen.
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Diese Vorgehensweise ist bei der Geschäftsraummiete nach wie vor üblich und zulässig. Bei der Wohnraummiete ist dagegen heute durch § 573 Abs. 1 S. 2 eine Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen (§ 134). Weil damit indessen kein Mietpreisstopp (wie nach 1936) bezweckt war, sind an die Stelle der herkömmlichen Änderungskündigung zum Zwecke der Mieterhöhung nach 1971 verschiedene verwickelte Verfahren getreten, die dem Vermieter unter bestimmten, minutiös geregelten (ständig verschärften) Voraussetzungen doch eine Mieterhöhung gestatten. Kern der Materie ist die verwickelte Regelung der §§ 558 bis 558e, die dem Vermieter in einem Abstand von 15 Monaten einen Anspruch auf Anpassung der Miete an die jeweilige ortsübliche Vergleichsmiete gewähren (s. u. Rn 66 ff). Außerdem gestatten die §§ 559 ff und 560 dem Vermieter unter weiteren Voraussetzungen eine einseitige Mieterhöhung im Falle von Modernisierungsmaßnahmen sowie eine Anpassung von Betriebskostenpauschalen, immer vorausgesetzt, dass nicht die Parteien solche Mieterhöhungen durch Vereinbarung nach § 557 Abs. 3 ausgeschlossen haben (s. u. Rn
