hinweg mindestens mit der Entrichtung der Miete für zwei Monate in Verzug gerät (§ 543 Abs. 2 Nr 3 lit b). Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Mieter aufrechnen konnte und unverzüglich nach Kündigung aufrechnet (§ 543 Abs. 2 S. 3) oder wenn bei der Wohnraummiete der Vermieter nachträglich befriedigt wird (§ 569 Abs. 3 Nr 2). Ein ergänzender Tatbestand findet sich seit 2013, freilich merkwürdigerweise unter Beschränkung auf die Wohnraummiete, für den sogenannten Kautionsverzug in § 569 Abs. 2a. Der Vermieter kann danach außerdem fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung in der Höhe von zwei Monatsmieten (ohne Vorauszahlungen oder Pauschalen für Betriebskosten) in Verzug ist, um dem Vermieter eine schnelle Trennung von Mietern zu ermöglichen, die sich bereits unmittelbar nach Abschluss des Vertrages als zahlungsunwillig erweisen. Zahlt der Mieter wiederholt trotz einer Mahnung des Vermieters unpünktlich, so kommt außerdem auch eine Kündigung nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 in Betracht[121]. Schließlich ist daran zu erinnern, dass der Vermieter seine Kündigung in allen genannten Fällen hilfsweise auch auf § 573 Abs. 2 Nr 1 stützen kann (Rn 79).
84
Der Vermieter kann nach § 543 Abs. 2 Nr 2 ferner fristlos kündigen, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache durch Vernachlässigung der ihm obliegenden Sorgfalt erheblich gefährdet oder sie unbefugt einem Dritten überlässt, wobei in erster Linie an die unbefugte Untervermietung zu denken ist (s. o. Rn 24, 32).
84a
Allein für die Wohnraummiete nennt § 569 Abs. 2 ergänzend als weiteren wichtigen Grund, und zwar für beide Parteien, dass eine Vertragspartei den Hausfrieden nachhaltig stört, sodass dem Kündigenden nach den Umständen die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann. Unter dem Hausfrieden sind in diesem Zusammenhang die selbstverständlichen Gebote gegenseitiger Rücksichtnahme zu verstehen, die das Zusammenleben mehrerer Menschen in einem Haus überhaupt erst erträglich machen.[122] Beispiele für Verstöße sind Belästigungen des anderen Vertragsteils, schwere Beleidigungen, Tätlichkeiten, übermäßiger Lärm, grundlose Strafanzeigen, Streitereien und vergleichbare Fallgestaltungen.
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In den Fällen des § 569 Abs. 1 bis 3 (Rn 82–84) ist der Kündigungsgrund in dem Kündigungsschreiben anzugeben, um dem Mieter eine Überprüfung der fristlosen Kündigung des Vermieters zu ermöglichen (§§ 568 Abs. 1, 569 Abs. 4). Die Anforderungen, die sich hieraus an die Begründungspflicht zumal des Vermieters bei einer Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters ergeben (§§ 543 Abs. 3 Nr 2, 569 Abs. 3), sind gering; es genügt grundsätzlich, dass der Vermieter den Zahlungsverzug als Kündigungsgrund benennt und zugleich den Gesamtbetrag der rückständigen Miete beziffert.[123]
5. Rechtsfolgen
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Die wichtigste Rechtsfolge der Vertragsbeendigung ist die Verpflichtung des Mieters zur Rückgabe der gemieteten Sache (§ 546 Abs. 1). Dies bedeutet, dass der Mieter sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Vermieter wieder den unmittelbaren Besitz an der Mietsache verschaffen muss (s. o. Rn 16). Der Mieter hat seine Rückgabepflicht so lange nicht erfüllt, wie er die Mietsache dem Vermieter ganz oder teilweise vorenthält, indem er etwa ihm gehörige Sachen in den gemieteten Räumen zurücklässt oder Einrichtungen, mit denen er die gemietete Sache versehen hat, nicht beseitigt (zu den Rechtsfolgen s. u. Rn 87).
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Solange der Mieter seine Rückgabepflicht (o. Rn 86) nicht vollständig erfüllt hat, ist er nach § 546a zur Fortzahlung der vereinbarten Miete verpflichtet. Unerheblich ist, ob er überhaupt noch selbst im Besitz der Mietsache ist und ob ihm die Herausgabe möglich ist. § 546a greift selbst dann ein, wenn er die Sache untervermietet hat und der Untermieter die Herausgabe ablehnt[124]. Unberührt bleiben weitergehende Ansprüche des Vermieters aus Verzug des Mieters mit der Rückgabe (§§ 546, 280 Abs. 2, 286) sowie aus Bereicherung (s. §§ 546a Abs. 2, 812 Abs. 1 S. 2 Fall 1, 818 Abs. 1 und 2; str.). Einschränkungen gelten jedoch insoweit zum Schutze des Mieters bei der Wohnraummiete (s. § 571).
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Wenn der Mieter den bisherigen Mietgebrauch trotz der Beendigung des Mietverhältnisses unverändert fortsetzt, ohne dass der Vermieter auf sofortiger Räumung besteht, könnte es zu einem längeren vertragslosen Zustand kommen. Um dies zu verhindern, fingiert in diesem Fall § 545 die Verlängerung des Mietverhältnisses auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Partei binnen einer Frist von zwei Wochen widerspricht. Der Widerspruch ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die mit der Kündigung verbunden werden kann.
6. Verjährung
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Das Gesetz sieht in § 548 im Interesse einer zügigen Abwicklung der Beziehungen der Parteien kurze Verjährungsfristen für die Ersatzansprüche des Vermieters wegen einer Veränderung oder Verschlechterung der vermieteten Sache (§ 548 Abs. 1) sowie für die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen vor (§ 548 Abs. 2 iVm §§ 536a Abs. 2, 539). § 548 wird allgemein weit ausgelegt. Er erfasst auf der Seite des Vermieters insbesondere auch gesetzliche Ansprüche wegen einer Beschädigung der Mietsache, z. B. aus Delikt. Den wichtigsten Anwendungsfall des § 548 Abs. 1 bilden Ersatzansprüche des Vermieters wegen vertragswidrig unterlassener Schönheitsreparaturen[125]. Keine Anwendung findet § 548 dagegen auf den Erfüllungsanspruch des Vermieters sowie auf etwaige Ersatzansprüche wegen einer vollständigen Zerstörung der Mietsache, weil dann von einer bloßen Verschlechterung iS des § 548 Abs. 1 nicht mehr die Rede sein kann[126].
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Die Verjährung beginnt auf der Seite des Vermieters mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält (§ 548 Abs. 1 S. 2), während auf der Seite des Mieters die Verjährung von dem Zeitpunkt der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses ab läuft (§ 548 Abs. 2). Der Verjährungsbeginn setzt auf der Seite des Vermieters voraus, dass er wieder die unmittelbare Herrschaft über das Mietobjekt in einer Weise erlangt, die ihm die Untersuchung der Sache auf etwaige Mängel erlaubt, während es auf die rechtliche Vertragsbeendigung insoweit nicht ankommt. In der Regel werden diese Voraussetzungen erst bei Rückgabe der Sache an den Vermieter erfüllt sein[127]. Dieser Regelung wird von der Rechtsprechung (gemäß § 200 S. 1) der Vorrang vor § 199 eingeräumt,[128] so dass insbesondere die Verjährung der Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen unterlassener Schönheitsreparaturen nach § 281 nicht erst beginnt, wenn eine vom Vermieter dem Mieter gesetzte Frist fruchtlos abgelaufen ist (womit der Ersatzanspruch erst fällig wird, § 281 Abs. 1), sondern gemäß § 548 Abs. 1 S. 2 bereits dann, wenn der Vermieter die Mietsache zurückerhält[129].
