Einen weiteren Eingriff in die Preisbildungsfreiheit der Mietvertragsparteien bedeutet die im Jahre 2015 eingeführte so genannte Mietpreisbremse. Die – unnötig komplizierte – Regelung findet sich in den §§ 556d bis 556g, die die Aufgabe haben, den Anstieg der Mieten bei dem Abschluss neuer Wohnraummietverträge auf ein von der Politik für vertretbar gehaltenes Ausmaß zu begrenzen. Zu diesem Zweck bestimmt § 556d, dass (nur) in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt (die durch Rechtsverordnungen der Länder für max. 5 Jahre festgelegt werden) die Miete bei dem Abschluss neuer Verträge die ortsübliche Vergleichsmiete iS des § 558 Abs. 2 lediglich um höchstens 10 % übersteigen darf (sog. 100 + 10-Regel). Von diesem Grundsatz gibt es jedoch wichtige Ausnahmen, insbesondere für neue Wohnungen (um den Wohnungsbau nicht zu behindern) sowie für umfassend modernisierte alte Wohnungen (§ 556f). Außerdem genießt der Vermieter Bestandsschutz für eine zulässige höhere, frühere Miete sowie für Mieterhöhungen nach Modernisierungsmaßnahmen (§ 556e), so dass insgesamt die praktische Wirksamkeit der Mietpreisbremse, eine typische, rein politisch motivierte, im Grunde sinnlose Intervention gegen den Markt, allgemein ausgesprochen skeptisch beurteilt wird. Weitere Ausführungen erübrigen sich daher.[103]
3. Modernisierung
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§ 559 erlaubt dem Vermieter außerdem eine Mieterhöhung im Falle der Modernisierung der Wohnung (nur) iS der Nrn 1 und 3 bis 6 des neuen § 555b, also insbesondere bei energetischen Modernisierungen (Nr. 1 aaO) sowie bei baulichen Maßnahmen, durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird (Nr. 4 aaO), und zwar in Höhe von 11 % der für die einzelne Wohnung aufgewandten Kosten (§ 559). Von der Umlage ausgeschlossen sind jedoch in den Gesamtkosten enthaltene Kosten für ohnehin erforderliche Erhaltungsmaßnahmen im Sinne des § 555a (§ 559 Abs. 2).
73a
Die Mieterhöhung erfolgt durch einseitige Erklärung des Vermieters nach § 559b, die mithin Gestaltungswirkung hat. Wirksamkeitsvoraussetzung der Erklärung ist, dass in ihr die Mieterhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den gesetzlichen Voraussetzungen so erläutert wird, dass dem Mieter die auf ihn entfallende Mieterhöhung nachvollziehbar, d. h. plausibel wird (zu § 560 s. schon o. Rn 64).
Teil II Gebrauchsüberlassungsverträge › § 7 Miete › XI. Beendigung des Mietverhältnisses
1. Zeitablauf
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Mietverhältnisse sind Dauerschuldverhältnisse, die sich grundsätzlich nicht durch beiderseitige Erfüllung von selbst erledigen, sondern eines besonderen Beendigungsgrundes bedürfen. Die wichtigsten Beendigungsgründe sind neben dem jederzeit möglichen Aufhebungsvertrag (§ 311 Abs. 1) die Vereinbarung eines festen Endtermins (u. Rn 75) sowie die Kündigung (§ 542). Im Einzelnen hat man vor allem die ordentliche, grundsätzlich fristgebundene, und die außerordentliche, meistens fristlose Kündigung zu unterscheiden (Rn 76, 81 ff).
75
Die Mietvertragsparteien können jederzeit einen Endtermin für das Mietverhältnis vereinbaren. Dann endet der Vertrag zu diesem Termin (§ 542 Abs. 2). Dies gilt grundsätzlich auch für Wohnraummietverträge, vorausgesetzt, dass die Fixierung eines Endtermins in Gestalt einer sogenannten Aufhebungsvereinbarung erst nachträglich, d. h. während des Laufs des Mietvertrages zustande kommt, während eine im Voraus schon bei Abschluss des Mietvertrages vereinbarte Befristung heute grundsätzlich unzulässig ist, um Umgehungen des Mieterschutzes in Gestalt der Beschränkung der ordentlichen Kündigung auf wenige Kündigungsgründe (§ 573) zu verhindern (Rn 76). Ausnahmen gelten nur noch für sogenannte qualifizierte Zeitmietverträge unter den engen Voraussetzungen der §§ 575 f. Zulässig ist außerdem unter im Einzelnen umstrittenen Voraussetzungen[104] ein zeitlich befristeter Verzicht einer oder beider Parteien auf das ordentliche Kündigungsrecht. Der (wichtige) Unterschied zu den (grundsätzlich unzulässigen) Zeitmietverträgen besteht darin, dass der Mietvertrag nach Ablauf des befristeten Kündigungsverzichts (anders als bei der grundsätzlich unzulässigen Befristung des Vertrages) weiterläuft, sodass er vom Vermieter fortan nur unter den engen Voraussetzungen der §§ 573 ff ordentlich gekündigt werden kann[105].
2. Ordentliche Kündigung
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Ist das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit eingegangen, so bedarf es einer Kündigung, um es zu beenden (§ 542 Abs. 1). Die wichtigste Kündigungsform ist die ordentliche Kündigung unter Einhaltung der gesetzlichen oder vertraglichen Kündigungsfrist (§§ 573, 580a). Diese Kündigung ist grundsätzlich an keine besonderen Gründe gebunden. Eine wichtige Ausnahme besteht indessen für Wohnraummietverhältnisse, bei denen die ordentliche Kündigung des Vermieters in aller Regel zusätzlich voraussetzt, dass der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat (§ 573 Abs. 1 und Abs. 2, Rn 78 f). Die Kündigungsfristen richten sich in diesen Fällen nach § 573c. Bestimmte Mietverhältnisse sind jedoch in unterschiedlichem Ausmaß von dem Mieterschutz aufgrund des § 573 ausgenommen (s. im Einzelnen §§ 549 Abs. 2, 573a).
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Einer auf § 573 gestützten ordentlichen Kündigung des Vermieters kann der Mieter immer noch aufgrund der sogenannten Sozialklausel des § 574 widersprechen, wenn die Kündigung für ihn oder seine Angehörigen eine übermäßige Härte bedeutete (wegen der Einzelheiten s. die §§ 574a bis 574c.). Damit der Mieter die Einhaltung dieser Schutzvorschriften kontrollieren kann, muss die ordentliche Kündigung außerdem schriftlich erfolgen, begründet werden und einen Hinweis auf die §§ 574 bis 574b enthalten (§§ 568, 573 Abs. 3).
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Voraussetzung der ordentlichen Kündigung des Vermieters ist, dass er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat (§ 573 Abs. 1 S. 1), wozu erforderlich ist, dass er vernünftige und nachvollziehbare Gründe für den Wunsch zur Inanspruchnahme der Wohnung anzuführen vermag, die in ihrem Gewicht mit den Regelbeispielen des § 573 Abs. 2 gleichwertig sind.[106] Ob dies der Fall ist, lässt sich nur im Einzelfall aufgrund einer umfassenden Interessenabwägung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Wertungen feststellen.[107] Das gilt auch, wenn der Vermieter der Wohnung für freiberufliche oder sonstige betriebliche Zwecke bedarf (so genannte Berufs- oder Betriebsbedarf)[108]. Um diese im Einzelfall sehr schwierige Prüfung zu vereinfachen, finden sich jedoch drei Beispielsfälle
