§ 138 und § 5 WiStG) – immer möglich sind (§ 557 Abs. 1).
b) Voraussetzungen
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Nach § 558 Abs. 1 S. 1 kann der Vermieter die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, sofern die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, d. h. bei Fälligkeit der erhöhten Miete nach § 558b Abs. 1, seit fünfzehn Monaten unverändert ist (so genannte Wartefrist). Ob der vom Vermieter geltend gemachte Anspruch berechtigt ist, beurteilt sich nach einem Vergleich zweier Größen, der im Vertrag vereinbarten sogenannten Ausgangsmiete und der ortsüblichen Vergleichsmiete (als Zielgröße) (u. Rn 66). Die Differenz bildet den Erhöhungsbetrag, vorausgesetzt, dass er nicht die sogenannte Kappungsgrenze überschreitet (u. Rn 67).
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Ausgangsmiete ist die von den Parteien tatsächlich vereinbarte Miete. Den Vergleichsmaßstab bildet die ortsübliche Vergleichsmiete. Man versteht darunter nach § 558 Abs. 2 die üblichen Entgelte, die in der fraglichen Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 wegen Steigerung der Betriebskosten abgesehen, geändert wurden. Bei der Vergleichsmiete handelt es sich mithin, nota bene, nicht um die aktuelle Marktmiete, sondern um einen Durchschnittswert, ermittelt anhand der Mieten für einen repräsentativen Querschnitt von (nur) nach Wohnwertmerkmalen vergleichbaren Wohnungen in der fraglichen Gemeinde oder in vergleichbaren Nachbargemeinden aus den letzten vier Jahren[97]. Zur Ermittlung der Vergleichsmiete greifen die Gerichte, wo immer möglich, auf Mietspiegel der Gemeinden zurück (s. §§ 558c und 558d und dazu u. Rn 70 f). Bei deren Anwendung ist jedoch zu beachten, dass Mietspiegel in aller Regel nur unterschiedlich große Spannen ausweisen, innerhalb derer sich die Vergleichsmiete am Markt bewegt. In diesen Fällen muss anhand weiterer konkreter Merkmale der betreffenden Wohnung die so genannte Einzelvergleichsmiete innerhalb der Spanne als Maßstab für das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters ermittelt werden[98]. Auch diese Einzelvergleichsmiete weist in der Regel noch eine gewisse Bandbreite auf, worunter man die Schwerpunktmiete für ungefähr 60 % der vergleichbaren Wohnungen versteht[99].
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Zweite Voraussetzungen für den Anspruch des Vermieters auf Erhöhung der Miete ist die Beachtung der Kappungsgrenze des § 558 Abs. 3 und 4, die innerhalb von drei Jahren grundsätzlich nur eine Mieterhöhung von 20% oder (in Gemeinden, die durch besonders hohe Mietpreissteigerungen gekennzeichnet sind) 15 % der Ausgangsmiete gestattet, ganz gleich, wie hoch im Übrigen die ortsübliche Vergleichsmiete auch sein mag.[100] Eine weitere Kürzung ergibt sich, wenn der Vermieter Drittmittel im Sinne des § 559a erhalten hat, die mittelbar durch eine Begrenzung der Mieterhöhung gemäß § 558 Abs. 5 dann auch dem Mieter zugute kommen sollen.
c) Verfahren
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Unter den genannten Voraussetzungen (o. Rn 66 f) hat der Vermieter gegen den Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zu einer Änderung des Mietvertrages durch Erhöhung der vereinbarten Miete auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 1). Stimmt der Mieter wie in der großen Mehrzahl der Fälle freiwillig zu, so kommt es zu der gewünschten Vertragsänderung (§§ 311 Abs. 1, 557 Abs. 1). Die Zustimmung ist ohne weiteres auch konkludent möglich, z. B. dadurch, dass der Mieter einfach die vom Vermieter geforderte erhöhte Miete zahlt (§§ 133, 157, 311 Abs. 1 und 577 Abs. 1).[101] Für die Fälligkeit der erhöhten Miete gilt dann § 558b Abs. 1, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Nur wenn der Mieter nicht zustimmt, muss der Vermieter das komplizierte Mieterhöhungsverfahren nach den §§ 558a ff durchführen, wenn er seinen Anspruch auf Zustimmung des Mieters zu der Mieterhöhung gerichtlich durchsetzen will. Hervorzuheben ist, dass nach § 558a Abs. 1 das Mieterhöhungsverlangen, der Sache nach nichts anderes als ein formalisierter Antrag auf Abschluss eines Änderungsvertrages (§ 145), in Textform (§ 126b) entsprechend § 558a Abs. 2 bis 4 zu begründen ist. Zweck dieser Begründung ist es, dem Mieter eine erste grobe Nachprüfung des Erhöhungsverlangens darauf hin zu ermöglichen, ob es sachlich gerechtfertigt und nicht geradezu willkürlich ist (§ 558a)[102]. Die wichtigsten Begründungsmittel sind nach § 558a Abs. 2 Nrn 1 bis 4 die Bezugnahme auf einen Mietspiegel (u. Rn 69), die Beifügung eines Sachverständigengutachtens oder der Hinweis auf mindestens drei Vergleichswohnungen:
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Mietspiegel sind Übersichten über die ortsübliche Vergleichsmiete, die entweder von der Gemeinde oder von den Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden sind (§ 558c Abs. 1). Im Einzelnen hat man nach den §§ 558c und 558d einfache und qualifizierte Mietspiegel zu unterscheiden. Die qualifizierten Mietspiegel unterscheiden sich von den einfachen Mietspiegeln dadurch, dass sie nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von der Gemeinde oder von den genannten Interessenvertretern als qualifizierte Mietspiegel anerkannt wurden (§ 558d Abs. 1).
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Existiert in einer Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, so muss auf ihn nach § 558a Abs. 3 in jedem Mieterhöhungsverlangen ohne Rücksicht auf die im Übrigen vom Vermieter gewählte Form der Begründung (o. Rn 69) hingewiesen werden, um dem Mieter die Überprüfung des Mieterhöhungsverlangens zu erleichtern. Außerdem wird von dem qualifizierten Mietspiegel nach § 558d Abs. 3 unter bestimmten Voraussetzungen vermutet, dass die in ihm bezeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Diese Vermutung kann zwar (theoretisch) von den Parteien erschüttert werden, wobei jedoch die Gerichte hier ganz restriktiv verfahren.
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Nach Zugang eines ordnungsgemäß begründeten Erhöhungsverlangens hat der Mieter zwei Monate Zeit, um sich zu überlegen, ob er dem Verlangen des Vermieters nachkommen will oder nicht (sog. Zustimmungsfrist des § 558b Abs. 2 S. 1). Lehnt er ab, so kann der Vermieter binnen der sich anschließenden Klagefrist von drei Monaten nach Ablauf der Zustimmungsfrist Klage auf Zustimmung des Mieters erheben (§ 558b Abs. 2 S. 2). Die Zulässigkeit der Klage setzt voraus, dass ihr ein wirksames, insbesondere ordnungsgemäß begründetes Erhöhungsverlangen vorausgegangen ist, da nur durch solches Mieterhöhungsverlangen die Zustimmungs- und die Klagefrist als Prozessvoraussetzungen ausgelöst werden. Gibt das Gericht der Zustimmungsklage des Vermieters statt, so wird mit Rechtskraft des Urteils der Mietvertrag entsprechend geändert (§ 894 ZPO). Die Fälligkeit der erhöhten Miete richtet sich dann nach § 558b Abs. 1. Den Mieter bleibt jedoch die Möglichkeit, den Vertrag außerordentlich zu kündigen, wenn er die Erhöhung der Miete nicht hinnehmen will (§ 561 Abs 1 S. 1); in diesem Fall erledigt sich das Erhöhungsverlangen des Vermieters (§ 561 Abs 1 S. 2).
