BGB für Dummies. André Niedostadek

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       Besondere Vorschriften für Wohnraummietverhältnisse: §§ 549 bis 577a BGB (insofern handelt es sich in erster Linie um Schutzvorschriften für Mieter von Wohnungen),

       Besondere Vorschriften für Mietverhältnisse über andere Sachen: §§ 578 bis 580a BGB (sie betreffen unter anderem Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, die keine Wohnräume sind. Die Regelungen zu den Wohnraummietverhältnissen nach §§ 549 bis 577a BGB gelten nur eingeschränkt).

      Sie können es sich zunächst einfach machen und sich an dieser Stelle auf den ersten Paragrafen konzentrieren. Wenn Sie § 535 BGB lesen, fallen Ihnen sicherlich gleich Parallelen zu den schon behandelten Vertragstypen auf. Der Tatbestand ist ebenfalls ein Vertrag (»Mietvertrag«).

      

Sie werden später in diesem Kapitel noch genauer sehen, wie Verträge geschlossen werden und welche Anforderungen an wirksame Verträge zu stellen sind. Hier bereits der Hinweis, dass ein Mietvertrag – wie viele andere Verträge – entgegen manch landläufiger Vorstellung nicht zwingend einer bestimmten Form bedarf. Sofern Sie beim Durchblättern der mietvertraglichen Regelungen über die Formvorschrift des § 550 S. 1 BGB stolpern (er regelt die Form bei Wohnraummietverträgen), beachten Sie, dass ein Formverstoß hier einen Mietvertrag nicht etwa unwirksam macht. Im Gegenteil ergibt sich als Rechtsfolge aus der Norm, dass ein entsprechender Vertrag für unbestimmte Zeit gilt!

      Auch ein Mietvertrag begründet als gegenseitiger Vertrag natürlich Rechte und Pflichten für die Vertragsparteien.

       Pflichten des Vermieters: Der Vermieter ist nach § 535 Abs. 1 BGB verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dabei hat er sie dem Mieter insbesondere in einem vertragsgemäßen Gebrauchszustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. § 535 Abs. 1 BGB ist damit wieder spiegelbildlich eine wichtige Anspruchsgrundlage für den Mieter.

       Pflichten des Mieters: Der Mieter hat die vereinbarte Miete zu zahlen. § 535 Abs. 2 BGB ist damit die Anspruchsgrundlage für den Vermieter auf die Mietzahlung. Daneben ist der Mieter nach § 546 Abs. 1 BGB verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben.

      Was Sie noch beachten sollten

      Gerade weil die Regelungen zum Mietvertrag so überaus komplex sind, gäbe es noch eine Menge zu ergänzen. Drei Aspekte sollen genügen:

       Miete digitaler Produkte. Die Vorschriften über die Miete von Sachen sind auf die Miete digitaler Produkte entsprechend anzuwenden (§ 548a BGB).

       Mängelhaftung. Ähnlich wie beim Kaufrecht kennt das Mietrecht eine Einstandspflicht bei Mängeln. Dazu mehr bei den Leistungsstörungen (siehe Kapitel 7).

        Beendigung von Mietverhältnissen: Bei einem Mietverhältnis handelt es sich um ein Dauerschuldverhältnis. Für solche Schuldverhältnisse bestehen regelmäßig bestimmte Beendigungsregelungen – allen voran die Kündigung. Näheres dazu finden Sie beispielsweise in § 542 BGB sowie in den §§ 568 ff. BGB (z.B. Eigenbedarfskündigung, § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Wie eine Kündigung von Dauerschuldverhältnissen allgemein abläuft und funktioniert, können Sie in Kapitel 4 nachlesen. In der Praxis findet sich manchmal die irrige Vorstellung, Mieter bräuchten die Kündigungsfrist von regelmäßig drei Monaten (§ 573c Abs. 1 S. 1 BGB) nicht einzuhalten, wenn man drei Nachmieter stellt. Das entlässt einen keineswegs aus dem Mietvertrag! Sollte man sich also schon eine neue Wohnung zugelegt haben, fällt für diesen Zeitraum womöglich sogar die doppelte Miete an.

       Anwendung der mietvertraglichen Regelungen auf die Pacht. Die mietrechtlichen Regelungen sind grundsätzlich auch auf einen Pachtvertrag anzuwenden (neben den besonderen Vorschriften in den §§ 581 bis 597 BGB). Ein Pachtvertrag liegt vor, wenn der Pächter nicht nur zum Gebrauch, sondern zusätzlich zum »Genuss der Früchte« (§ 581 BGB) berechtigt ist. Wer beispielsweise einen Acker pachtet, kommt in den Genuss, die Kartoffeln zu ernten.

      Die Leihe

      Direkt im Anschluss an die Miete folgt die Leihe. Mit der Miete hat dieser Vertragstyp gemeinsam, dass er lediglich auf einen vorübergehenden Gebrauch einer Sache abzielt (und nicht auf eine dauerhafte Übertragung wie beim Kauf).

      Steckbrief zur Leihe

      Regelungen finden sich in den §§ 598 bis 606 BGB. Als vertragstypische Pflicht sieht § 598 BGB selbst lediglich vor, dass durch den Leihvertrag der Verleiher einer Sache verpflichtet wird, dem Entleiher den Gebrauch der Sache unentgeltlich zu gestatten. Speziell dieses Kriterium der Unentgeltlichkeit unterscheidet die Leihe von der Miete.

      

In der Praxis stoßen Sie manchmal auf den Begriff »Leihe«, obwohl im Grunde ein unentgeltlicher Vertrag gar nicht vorliegt. Beispiele dafür sind: der Auto- oder Kostüm-»Verleih« oder die »Leih«bücherei. Hier sind regelmäßig Entgelte zu zahlen, sodass es sich rechtlich regelmäßig um Mietverträge handelt. Übrigens: Dass die Parteien hier eine »falsche« Bezeichnung verwenden, ist rechtlich irrelevant. Insoweit gilt der schon den Römern bekannte Grundsatz: falsa demonstratio non nocet – was nichts anderes besagt, als dass eine falsche rechtliche Bezeichnung nicht schadet und damit unbeachtlich ist.

      Was Sie noch beachten sollten

      Diesmal gibt es nichts weiter zu beachten – auch nicht schlecht, oder?

      Der Dienstvertrag

      Mit dem nun behandelten Dienstvertrag (ab § 611 BGB) lernen Sie einen Vertragstypus kennen, der sich vom Kauf, von der Miete oder der Leihe ganz grundlegend unterscheidet. Denn beim Dienstvertrag geht es nicht um den Austausch von Gütern oder um ein vorübergehendes Überlassen zum Gebrauch. Im Mittelpunkt steht hier vielmehr, dass jemand eine Tätigkeit (»Dienste«) schuldet. Diese Tätigkeit kann ganz unterschiedlicher Natur sein: Ein Rechtsanwalt wird beispielsweise für seinen Mandanten tätig, ein Arzt für den Patienten usw. Ist die Tätigkeit nicht nur vorübergehender Natur, sondern auf Dauer angelegt, dann handelt es sich regelmäßig um einen Dienstvertrag in der besonderen Ausprägung eines Arbeitsvertrages (letzterer ist übrigens seit 2017 eigens in § 611a BGB geregelt).

      

Die Regelungen zum Dienstvertrag bilden insofern zugleich die Grundlage für ein separates Rechtsgebiet, das sich aus dem Dienstvertragsrecht heraus als eigenständige Materie entwickelt hat: das Arbeitsrecht. Als Sonderprivatrecht der Arbeitnehmer enthält es neben den Regelungen zum Dienstvertrag zahlreiche ergänzende Vorschriften, die vielfältige Bereiche betreffen (etwa die Entgeltfortzahlung im Krankheitsfall nach dem Entgeltfortzahlungsgesetz oder Urlaubsansprüche nach dem Bundesurlaubsgesetz).

      Steckbrief zum Dienstvertrag

      Zunächst reicht es wiederum aus, sich auf § 611 BGB zu konzentrieren. Ist der Tatbestand (»Dienstvertrag«) erfüllt, resultieren daraus folgende vertragstypische

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