befragt werden, wie der Wert eines Grundstückes einzuschätzen ist, käme wohl meist die Antwort, dass die Lage das ausschlaggebende Argument für den Preis ist.
Um es genau zu sagen, da wo keiner hin will, ist es preiswert, da wo alle hinwollen, ist es teuer.
Doch wie findet der angehende Bauherr oder die Bauherrin denn nun ein passendes Grundstück? Das hängt wie alles im Leben von den Umständen ab. Was ist der Wunsch und was ist möglich.
Wenn bereits nach einem Grundstück gesucht wird, so steht in der Regel das dafür auszugebende maximale Budget auch schon fest. Damit ist ein bestimmender Parameter schon festgelegt. Ein weiterer Parameter könnte der Arbeitsplatz sein und wie viele Kilometer der Hausbesitzer in spe bereit ist, täglich zurückzulegen. Denn der Unterschied zwischen Stadt, Stadtrand und ländlicher Gegend macht sich im Preis gewaltig bemerkbar.
Sind diese Punkte soweit geklärt, kann es an die Suche gehen. Dabei sollten möglichst alle Medien miteinbezogen werden. Online über eine Suchmaschine genauso wie in der Tageszeitung. Auch Zwangsversteigerungen sind immer wieder eine gute Quelle für preiswerte Grundstücke. Aber Vorsicht vor Altlasten. So manches „preiswerte“ Grundstück birgt ein Geheimnis aus der Vergangenheit. Im Zweifel immer Nachfragen, der Verkäufer ist zu wahrheitsgemäßen Angaben verpflichtet.
Doch noch ist Deutschland nicht so verbaut, das keine schönen Grundstücke mehr zur Verfügung stehen würden. Im Gegenteil, durch den Bevölkerungsschwund freuen sich die kleinen Gemeinden über jede Familie, die sich in Ihren Orten heimisch machen wollen, und bieten entsprechendes Bauland an.
Der Zeitfaktor beim Grundstückskauf
Beim Grundstückskauf sollte der zukünftige Hausbesitzer eines haben: Zeit. Wer unter Druck handeln muss, aus welchen Gründen auch immer, macht meist ein schlechtes Geschäft. Dies gilt natürlich umsomehr für Verkäufer, die ihr Grundstück schnell verkaufen müssen. Darauf sollte unbedingt geachtet werden. Natürlich sind gerade Immobilienmakler und Bauträger genauso darauf aus, ein Grundstück in einer guten Lage preiswert zu erstehen und werden immer mit einem Gebot zur Stelle sein, wenn zum Beispiel eine Zwangsversteigerung ansteht. Trotzdem sollte diese Gelegenheit nicht unversucht bleiben. Die Gründe, warum ein Haus oder nur das Grundstück verkauft werden, können sehr unterschiedlich sein. Doch das kann dem Käufer selbst erstmal egal sein. Was nach wie vor eine Rolle spielt, ist der persönliche Kontakt. Auch wenn Geld die Welt regiert, sollten die Faktoren Sympathie und Antipathie nicht unterschätzt werden. Gute Immobilienmakler leben davon, dass Sie einfach sympathisch wirken. Das verhilft oft zu Abschlüssen, obwohl der Käufer oder Verkäufer eigentlich an anderer Stelle mehr bekommen hätte für sein Geld. Beim Grundstückskauf sollte ruhig auch der private zukünftige Hausbesitzer den persönlichen Kontakt zum Verkäufer suchen. Offensiv etwas zu betreiben, eben auch den Grundstückskauf, hat bisher kaum geschadet, eher genützt. Nach dem Motto: Angriff ist die beste Verteidigung, sollte das Vieraugengespräch mit Grundstücksverkäufern gesucht werden. Ein reines Telefonat ist viel zu unpersönlich. Hier kann der Privatmann vom Immobilienhändler lernen. Dieser ist viel unterwegs und spricht möglichst direkt mit potenziellen Kunden. Wer dabei noch das Talent besitzt, auf die Gefühle oder die Stimmungslage des Verkäufers einzugehen, hat fast schon gewonnen. Der Grundstückskauf ist ein gut Teil Psychologie. Nicht umsonst beschäftigen sich Unternehmungsberatungen und spezielle Trainer mit der Schulung in Verkaufsgesprächen.
Baukostenermittlung und Baufinanzierung für Wohnhäuser
Die Kalkulation eines Bauvorhabens bezieht immer mehrere Faktoren mit ein.Grundlegend sind natürlich die aktuellen Hypothekenzinsen der Banken eine Größe, die über den Beginn der Bauarbeiten entscheiden können. Doch diese allein sind nicht ausschlaggebend. Auch das zum Bau verwendete Eigenkapital unterliegt der Verzinsung.Ein weiterer Punkt sind die Kosten für die auszuführenden Arbeiten. Dazu kommt die Entwicklung der Grundstückspreise im ausgewählten Baubereich und die persönliche Situation des Bauherren oder der Bauherrin.
Die Finanzierung.
Ein Bauvorhaben zu finanzieren geht meist nicht ohne die Hilfe von Hypothekenbanken. Diese passen den aktuellen Zinssatz den Vorgaben des Marktes an. In einer Hochzinsphase zu bauen, ist nicht unbedingt anzuraten, da ein Prozent Unterschied schon bis zu fünf Jahre Tilgungszeit mehr oder weniger bedeuten können. Baufinanzierungen können auch mit einem flexiblen Zinssatz vereinbart werden. Das bedeutet aber auch, alle Zinsschwankungen mitmachen zu müssen.
Ein Bauvorhaben sollte, um vernünftige Konditionen der Banken zu erhalten, mit einem Eigenkapital von mindestens 20 % angegangen werden. Dann halten sich auch die Tilgungszeiten in Grenzen. Eine oft angebotene 100 % Finanzierung sollte nur dann in Betracht gezogen werden, wenn das Einkommen weit überdurchschnittlich gut ist und auch die nächsten zwanzig Jahre so bleibt.
Die Baukostenermittlung.
Die Baukosten ergeben sich aus dem Umfang der veranschlagten Bauarbeiten sowie dem Grundstückspreis. Hinzu kommen administrative und baubehördliche Kosten. Auch Bauanträge und Anschlussleitungen der Energieversorger müssen bezahlt sein.
Für die einzelnen Gewerke müssen Kostenvoranschläge eingeholt werden. Umliegende Handwerker aus der Gegend können sich meist mit Referenzen und durch Mundpropaganda ausweisen. Angebote über das Internet sind da etwas schwieriger zu beurteilen. Wenn möglich, auch hier nach Referenzen fragen und diese genau überprüfen.
Aus den Kostenvoranschlägen, plus 10 % Prozent, sowie den Kosten für Bauanträge und weitere Gemeindekosten sowie den Kosten durch notwendige Anschlussleitungen zusammen mit dem Grundstückspreis ergeben sich die vorläufigen Baukosten. Dazu kommen noch die Kosten für Baumaterial, soweit es von den Firmen nicht gestellt wird. Oft bieten Firmen den Einkauf der notwendigen Materialien an. Auch hier muss ein Preisvergleich stattfinden, ob es nicht günstiger ist, das Material selbst einzukaufen.
Bauträger bieten Häuser schlüsselfertig zum Kauf an, meist schon in der Rohbauphase oder vor Baubeginn. Hier hat der Bauherr oft die Möglichkeit, am Haus eigene Ideen einzubringen. In dieser Form des Hausbaus erspart sich der Bauherr die Baukostenermittlung und muss sich nur um die Finanzierung kümmern. Eventuell ein Weg, um Zeit und Nerven zu sparen.
Die einzelnen Posten.
Wie bereits erwähnt, bekommt ein eventuell beauftragter Immobilienmakler eine Provision für die von ihm erbrachte Leistung. Im Durchschnitt sind das 3 % des Kaufpreises und darauf 20 % Umsatzsteuer. Dies ist allerdings die höchstmögliche Provisionszahlung in Österreich und es ist durchaus möglich, mit dem Immobilienmakler eine geringere Provisionszahlung zu vereinbaren.
Die Grunderwerbssteuer fällt immer an. Ob es nun der Kauf einer Eigentumswohnung oder eines bebauten oder unbebauten Grundstückes ist. Die Grunderwerbsteuer für Liegenschaften beträgt 3,5 % des Kaufpreises. Einzige Ausnahme davon ist der Erwerb der Liegenschaft durch nahe Angehörige. Dann vermindert sich der Steuerbetrag auf 2 % des Kaufpreises.
Auch die Eintragung in das Grundbuch ist nicht umsonst. Diese wichtige Dokumentation des Eigentumsrechts wird mit 1,1 % des Kaufpreises berechnet.
Wurde für den Kauf ein Hypothekendarlehen aufgenommen, muss auch die Eintragung der Hypothek vorgenommen werden. Hier beträgt die Gebühr 1,2 % der Darlehenssumme.
Die Kosten für die Ausfertigung des Kaufvertrages durch einen Notar oder Rechtsanwalt bemessen sich zum einen nach den Honorarrichtlinien, können aber auch durch ein Pauschalhonorar abgegolten werden. Auch
