Hypothekarzinsentwicklung und Mietzinsanpassungen
Der Vergleichspunkt für die Berechnung einer Mietzinsherabsetzung
Kündigung wegen beabsichtigten Sanierungsarbeiten
Das neue mietrechtliche Verfahren
Wirkungen einer formnichtigen Mietzinserhöhungsmitteilung
Ordentliche Kündigung wegen Untervermietung
VIII. Haftung
Verkehrssicherungspflicht bei Eigentum mit Publikumsverkehr
Ein schrecklicher Liftunfall
Tödlicher Sturz vom Balkon
IX. Bewertung
Der Wert und die Bedeutung von Immobilien
Marktvergleichsmethode
Realwertmethode
Lageklassemethode
Ertragswertmethode
Ertragswertmethode mit Wachstumsfaktor
Die Praktikermethode
Der DCF-Ansatz
Der hedonistische Ansatz
Die Haftung des Liegenschaftenschätzers
X. Besteuerung
Wohneigentumsbesteuerung
Unterhaltskosten für Liegenschaften
XI. Indirekte Immobilieninvestments
Immobilienfonds
REIT‘s
I. Grundbuch und Grundstück
Die Grenzen des Eigentums
Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 11. Juli 2008
I. Massgeblicher Sachverhalt
Die Abbaye de l’Arc ist ein Verein nach Art. 60 ff. ZGB in Lausanne (anschliessend « Verein »). Ziel des Vereins ist das sportliche Bogenschiessen. Der Verein besitzt in Lausanne ein Grundstück, auf welchem die Vereinsaktivitäten ausgeübt werden. Auf dem Grundstück steht ein altes Gebäude, welches unter Denkmalschutz gestellt ist.
Die Fassbind SA (anschliessend « Bauherrschaft ») betreibt auf dem südlichen Nachbargrundstück ein Hotel. Im Zusammenhang mit dem Betrieb des Hotels plante die Fassbind AG auf ihrem Grundstück eine Tiefgarage. Dazu war der Aushub einer Baugrube mit einer Tiefe von 25 Metern rund 20 Meter vom Grundstück der Abbaye de l’Arc erforderlich. Während der Aushubarbeiten sollte die Baugrube mit Ankern geschützt werden. Nach Fertigstellung der Aushubarbeiten sollte das Gebäude den Hangdruck übernehmen und die Anker konnten abgespannt werden. 97 Anker dringen dabei in einer Tiefe von 20 bis 43 Metern in das Grundstück des Vereins ein und sollten nach den Bauarbeiten dort verbleiben.
II. Problemstellung
Gegen diese Absichten der Bauherrschaft wehrte sich der Verein mit der Eigentumsfreiheitsklage nach Art. 641 ZGB. Der Verein war der Ansicht, dass sein Eigentum durch die Belassung der Anker in seinem Grundstück verletzt würde. Es werde dem Verein künftig erschwert, auf dem Grundstück eine Tiefgarage zu errichten.
Interessanterweise wurde diese Klage letztinstanzlich vom Bundesgericht abgewiesen (BGE 133 III 353).
III. Die allgemeinen Grenzen des Eigentums
Ausdehnung der Herrschaft des Eigentümers
Das Bundesgericht ruft in der Begründung zunächst in Erinnerung, dass sich das Eigentum an einem Grundstück nicht nur zweidimensional auf die Fläche des Grundstückes beschränkt, sondern dass sich die Eigentumssphäre dreidimensional auf den Körper erstreckt, welcher sich unterhalb und oberhalb der Grundstücksfläche befindet.
Schutzwürdiges Interesse an der Ausübung
Allerdings schränkt das Bundesgericht die Eigentumsherrschaft ein.
Aufgrund von Art. 667 Abs. 1 ZGB geht das Eigentum innerhalb dieses dreidimensionalen Raumes nur soweit, als für die Ausübung des Eigentums ein schutzwürdiges Interesse besteht. Neben der räumlichen Ausdehnung der Herrschaft ist also auch ein sachliches Kriterium zu prüfen, nämlich die schutzwürdigen Interessen an der geltend gemachten Herrschaft. Dieses Kriterium erlaubt eine normative Korrektur der Herrschaftsansprüche.
Kriterien bei der Berufung auf zukünftige Interessen
Wird ein künftiges Interesse geltend gemacht, müsse dieses nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge in absehbarer Zeit wahrscheinlich verwirklicht werden können. Bei diesem Wahrscheinlichkeitsurteil sind die Lage und die Art des Grundstücks, die vom Eigentümer geplante Verwendung sowie die Hindernisse technischer und rechtlicher Art zu berücksichtigen.
Ermessensentscheid
Bei der Interessensprüfung ist dem Richter zudem ein gewisses Ermessen zu gewähren (Art. 4 ZGB). Das führt regelmässig dazu, dass vom Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil nur noch auf Ermessensüberschreitung überprüft wird.
IV. Die Beurteilung des Interesses des Eigentümers im Einzelnen
Im vorliegenden Fall wurde ein schutzwürdiges Interesse vom Bundesgericht verneint.
Es bestand zunächst gar kein konkretes und präzises Bauprojekt des Vereins. Damit wurde ein aktuelles Interesse verneint.
Es lag nach Auffassung des Bundesgerichts aber auch kein künftiges schutzwürdiges Interesse vor. Die Erstellung einer Tiefgarage durch den Verein sei nämlich unwahrscheinlich. Als Verein mit ideellen Zielsetzungen sei die Erstellung einer Tiefgarage mit wirtschaftlichem Hintergrund ausgeschlossen. Die öffentlich-rechtlichen Bauvorschriften liessen zudem ein solches Projekt als nicht sinnvoll und wenig realistisch erscheinen. Ein solches Projekt passe auch nicht zum Denkmalschutz des Vereinsgebäudes. Ein rein abstraktes, d. h. potenzielles Tiefgaragenprojekt könne aber nicht als schutzwürdiges Interesse beurteilt werden.
Da kein schutzwürdiges Interesse des Eigentümers nachgewiesen werden konnte, wurde die Eigentumsklage des Vereins abgewiesen. Wohl wurde der Herrschaftsbereich des Vereins tangiert. Doch fehlte es an einem schutzwürdigen Interesse an der Herrschaftsausübung.
V. Fazit
Der Entscheid des Bundesgerichts hat eine gewisse Bedeutung. Er ruft den Grundsatz in Erinnerung, dass Eigentumsrechte nur im Rahmen eines schutzwürdigen Interesses ausgeübt werden können. Zudem wurden die Grenzen dieser Schutzwürdigkeit konkretisiert. Vor allem wurde versucht, das rein abstrakte, d. h. potenzielle Interesse vom nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge (aufgrund der heutigen Umstände) in absehbarer Zeit (zeitliche Schranke) wahrscheinlichen
