Rechtliche Grundlagen
Bewilligungspflicht
Gemäss Art. 2 des Bundesgesetzes über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland (BewG; Lex Koller) brauchen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken eine Bewilligung. Als Personen im Ausland gelten nach Art. 5 BewG u. a.
– Staatsangehörige der Mitgliedsstaaten der Europäischen Gemeinschaft oder der Europäischen Freihandelsassoziation, die ihren rechtmässigen und tatsächlichen Wohnsitz nicht in der Schweiz haben (Erfordernis des Wohnsitzes), und
– Staatsangehörige anderer ausländischer Staaten, die nicht das Recht haben, sich in der Schweiz niederzulassen (Erfordernis der Niederlassung).
Grössenbeschränkungen
Nach Art. 12 lit. b BewG wird die Bewilligung auf jeden Fall verweigert, wenn die zu erwerbende Fläche grösser ist, als es der Verwendungszweck erfordert.
In der Verordnung des Bundesrates (BewV) wird die massgebliche Fläche näher definiert. So darf nach Art. 10 Abs. 2 BewV die Nettowohnfläche von Ferienwohnungen in der Regel 200 m2 nicht überschreiten.
Ein nachträglicher Mehrerwerb darf zudem nach Art. 10 Abs. 4 BewV nur im Rahmen der zulässigen Fläche erfolgen.
III. Problemstellung
Für das deutsche Ehepaar mit Wohnsitz in Deutschland stellte sich damit die Frage, ob die zwei zu erwerbenden Stockwerkeigentumseinheiten Nettowohnfläche einer Ferienwohnung darstellten oder nicht. Sie beriefen sich darauf, dass Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum sowie Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon keine Wohnräume darstellten. Die 190.8 m2 seien deshalb nicht den 128 m2 hinzuzuzählen, weshalb die Schranke von 200 m2 für die Nettowohnfläche nicht erreicht sei.
Die Gerichte im Tessin stützten diese Argumentation, anders das Bundesgericht auf Beschwerde des Bundesamtes für Justiz.
IV. Entscheidung des Bundesgerichts
Das Bundesgericht hält zunächst fest, dass in den Gesetzen nicht spezifiziert werde, nach welchen Kriterien ein Raum als bewohnbar gelte. Aufgrund des Gesetzes könne die Nettowohnfläche also noch nicht festgelegt werden. Es braucht eine eingehende Auslegung.
Auslegung aufgrund des Wortlautes
Vom Wortlaut und normalen Verständnis her könnten Räume für Sauna, Schwimmbad, Solarium, Bar, Waschraum, Atrium, Gang, Abstellraum sowie Physiotherapieräume mit Nasszellen und Balkon tatsächlich nicht als eigentliche Wohnräume qualifiziert werden.
Meinung des historischen Gesetzgebers
Diese Auslegung sei aber vorliegend nicht massgeblich. Aus den Materialien ergebe sich nämlich, dass der Bundesrat die Nettowohnfläche auf 200 m2 erhöht hatte, um wohlhabenden Ausländern den Erwerb einer Wohnung zu ermöglichen, welche ihrem Lebensstandard entspreche. Zu diesem Lebensstandard gehören neben den eigentlichen Wohnräumen aber auch Räume, welche Servicezwecken dienen. Schwimmbad und Halle seien aber typische Serviceräume.
Schlussfolgerung
Die Fläche dieser Serviceräume müsse deshalb zur Nettowohnfläche im Sinne von Art. 10 Abs. 2 BewV hinzugezählt werden.
V. Fazit
Die Entscheidung des Bundesgerichts ist aus zweierlei Hinsicht von Bedeutung. Das Bundesgericht nimmt sich die Freiheit, eine gesetzliche Bestimmung auch ausserhalb des Wortlautes auszulegen. Zudem wird einem Luxusdenken mit ausufernden Raumbedürfnissen ein Riegel vorgeschoben.
Die Schranken eines Gewährleistungsausschlusses
Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 15. Januar 2010
I. Ausgangslage
Ein Verkäufer einer Liegenschaft, der meint, ein Gewährleistungsausschluss schütze ihn vor Mängelansprüchen des Käufers, kann sich schwer irren, vor allem dann, wenn die Mängelbehebung teuer wird. Die Praxis der Gerichte im Zusammenhang mit Gewährleistungsansprüchen bei Liegenschaften ist differenzierter.
In einem neueren Fall (BGE 133 III 686) hat das Bundesgericht seine Praxis zusammengefasst. Zugrunde lag der folgende Sachverhalt:
Ein Verkäufer verkaufte seine Liegenschaft an einen Käufer für einen Kaufpreis von sFr. 450 000.–. Der Käufer stellte nach Antritt des Eigentums fest, dass die Liegenschaft unter schweren Feuchtigkeitserscheinungen litt. Die Behebung der Mängel wurde von einem Experten des Käufers mit sFr. 150 000.– geschätzt. Als der Käufer gegen den Verkäufer auf Zahlung der Mängelbehebungskosten klagte, berief sich dieser auf den Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag. In Ziffer 8 des Kaufvertrages wurde nämlich die Gewährleistung für körperliche und rechtliche Mängel des Grundstückes im gesetzlich zulässigen Rahmen ausgeschlossen.
II. Der Umfang einer Gewährleistungsausschlussklausel
Das Bundesgericht prüfte zunächst die Frage, ob der geltend gemachte Feuchtigkeitsschaden unter den Gewährleistungsausschluss falle.
Massgeblich für diese Auslegungsfrage ist zunächst der zwischen den beiden Parteien tatsächlich vorhandene gemeinsame Wille.
Weil dieser nicht nachgewiesen werden konnte, war die Klausel in Ziffer 8 des Kaufvertrages nach Treu und Glauben auszulegen. Massgebliche Kriterien für eine solche Auslegung sind der Wortlaut, der Zusammenhang sowie die gesamten Umstände des Vertragsschlusses.
In diesem Zusammenhang hielt das Bundesgericht fest, dass bei objektiver Auslegung ein Mangel dann nicht unter eine Ausschlussklausel fällt, wenn er gänzlich ausserhalb dessen liegt, womit ein Käufer vernünftigerweise rechnen muss. Womit ein Käufer zu rechnen hat, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab.
III. Kriterien für die Bestimmung des Umfanges im Einzelnen
Massgeblicher Zeitpunkt
In Liegenschaftskaufverträgen steht praktisch immer eine Regelung über den Antritt des Kaufsobjektes. In diesem Zeitpunkt gehen auch Nutzen und Gefahr über. Nur Mängel, die vorher schon vorhanden waren, unterliegen überhaupt einer Gewährleistung. Für Mängel, die nachher entstehen, hat allein der Käufer einzustehen. Es ist also entscheidend, wann ein Mangel entstanden ist.
Allgemeine oder speziell formulierte Klausel
Werden in einer speziell formulierten Klausel bestimmte Mängel ausgeschlossen, so hat es dabei sein Bewenden. Für diese Mängel kommt der Gewährleistungsausschluss zum Tragen.
Auszulegen ist also meist nur eine allgemein formulierte « Standard »-Klausel.
Keine Erkennbarkeit des Mangels
Erkennbare Mängel können kaum eine derartige Bedeutung erlangen, dass eine Gewährleistungsausschlussklausel zu Fall gebracht wird. Eine Auslegung der Ausschlussklausel ist also nur im Hinblick auf nicht erkennbare Mängel notwendig.
Auswirkung des Mangels auf den Vertragszweck
Jeder Vertrag wird zu einem bestimmten Zweck abgeschlossen. Ist dieser Zweck wegen der Mängel nicht mehr erreichbar, die Liegenschaft also für den vorgesehenen Gebrauch untauglich, dann ist eine allgemein formulierte Ausschlussklausel kaum mehr von grosser
