Auch das Ausmass des Schadens, der bei der Mängelbehebung entsteht, ist für die Auslegung wichtig. Nicht nur der Mangel an sich kann ausserhalb dessen liegen, womit vernünftigerweise bei Vertragsabschluss gerechnet werden muss. Auch das Ausmass der Mängelbehebung kann diese Zumutbarkeit überschreiten. Das Ausmass des Schadens ist im Verhältnis zum Kaufpreis zu sehen.
Einfluss auf die Höhe des Kaufpreises
Führen andererseits Mängel des Kaufobjektes zu einem tieferen Kaufpreis, so können diese Mängel vom Käufer nicht nochmals geltend gemacht werden. Das ist gerade bei Altbauten der Fall.
Werturteil
Die oben geschilderten Umstände werden schliesslich einem Werturteil unterzogen.
Der geltend gemachte Mangel muss völlig ausserhalb dessen liegen, womit vernünftigerweise gerechnet werden kann und muss. Liegt diese Voraussetzung vor, kommt die Ausschlussklausel für den betreffenden Mangel nicht zur Anwendung. Bei der Beantwortung dieser Frage kommt den Gerichten ein gewisses Ermessen zu. Dabei können Gerechtigkeitsgesichtspunkte im weiteren Sinne eine Rolle spielen.
IV. Beurteilung des konkreten Falles
Im vorliegenden Fall hat das Bundesgericht das vorinstanzliche Urteil aufgehoben. Das Bundesgericht ging aufgrund des hohen Ausmasses des Schadens davon aus, dass der Käufer mit diesem Ausmass vernünftigerweise nicht rechnen musste. Allerdings musste das genaue Ausmass des Schadens von der Vorinstanz noch ermittelt werden.
V. Würdigung
Wichtig am oben zitierten Entscheid ist der Umstand, dass der Verkäufer einer Liegenschaft damit rechnen muss, dass ein vertraglicher Gewährleistungsausschluss nicht greift. Diese Möglichkeit besteht vor allem dann, wenn im Kaufvertrag nur eine Standardklausel verwendet wird. Absehbare Mängel sollten deshalb ausdrücklich aufgeführt und die Haftung dafür abgelehnt werden.
Grundstückserwerb durch Aktiengesellschaft
Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 4. Juli 2012
In der Schweiz ist der Erwerb von Grundstücken durch Ausländer weiterhin eingeschränkt. Das gilt auch dann, wenn ein Grundstück von einer Aktiengesellschaft erworben wird. In diesem Fall wird « hinter » die Aktiengesellschaft geschaut, das heisst gefragt, wer die Aktionäre bzw. Inhaber der Aktiengesellschaft sind. Dies musste kürzlich das Bundesgericht wieder einmal festhalten (2C_1021/2011).
I. Sachverhalt
Die XYZ AG mit Sitz in Arth/SZ bezweckt gemäss ihrem Handelsregisterauszug die Beteiligung an Finanz- und Immobiliengesellschaften im In- und Ausland. Sie kann Dienstleistungen jeder Art auf den Gebieten der Anlagen und Verwaltung von Vermögenswerten erbringen. Ferner kann sie Finanzgeschäfte besorgen und vornehmen. Schliesslich kann sie Grundstücke erwerben, halten und veräussern. Das Aktienkapital der XYZ AG von sFr. 100 000 ist aufgeteilt in 10 000 Inhaberaktien zu sFr. 1000. 9 998 Aktien wurden durch Herrn Yenni gezeichnet und je eine Aktie durch die Herren Züst und Arnegg. Im Rahmen eines Konkursverfahrens erwarb die XYZ AG am 19. März 2010 verschiedene Grundstücke in Emmen. Bereits zuvor hatte sie 2009 an der gleichen Adresse fünf weitere Wohnungen und sechs Garagen erworben. Zudem ist sie Eigentümerin dreier weiterer Liegenschaften im Kanton Luzern. Der Regierungsstatthalter der Ämter Hochdorf und Luzern erhielt vom Erwerb der genannten Liegenschaften durch das Kantonsblatt des Kantons Luzern Kenntnis. Mit Schreiben vom 14. Juni 2010 forderte er die Aktiengesellschaft auf, diverse Angaben und Unterlagen einzureichen. Dieser Aufforderung kam die Gesellschaft nicht nach und holte zwei weitere eingeschriebene Sendungen nicht ab. Mit Entscheid vom 18. März 2011 stellte der Regierungsstatthalter fest, dass der Erwerb der Grundstücke der Bewilligungspflicht unterliege. Gleichzeitig verweigerte er diese Bewilligung. Das passte der Aktiengesellschaft nicht.
II. Bewilligungspflicht nach Bewilligungsgesetz (BewG; Lex Koller)
Gemäss Art. 2 Abs. 1 BewG bedürfen Personen im Ausland für den Erwerb von Grundstücken einer Bewilligung der zuständigen kantonalen Behörde. Als Personen im Ausland gelten unter anderem «juristische Personen oder vermögensfähige Gesellschaften ohne juristische Persönlichkeit, die ihren statutarischen oder tatsächlichen Sitz in der Schweiz haben und in denen Personen im Ausland eine beherrschende Stellung innehaben» (Art. 5 Abs. 1 lit. c BewG). Eine Person im Ausland hat eine beherrschende Stellung inne, wenn sie aufgrund ihrer finanziellen Beteiligung, ihres Stimmrechtes oder aus anderen Gründen allein oder gemeinsam mit anderen Personen im Ausland die Verwaltung oder Geschäftsführung entscheidend beeinflussen kann (Art. 6 Abs. 1 BewG). Dies wird insbesondere vermutet, wenn Personen im Ausland mehr als einen Drittel des Aktien- und gegebenenfalls des Partizipationsscheinkapitals besitzen, über mehr als einen Drittel der Stimmen in der Generalversammlung verfügen oder der Gesellschaft rückzahlbare Mittel zur Verfügung stellen, die mehr als die Hälfte der Differenz zwischen ihren Aktiven und ihren Schulden gegenüber nicht bewilligungspflichtigen Personen ausmachen (Art. 6 Abs. 2 BewG).
III. Bewilligungsgründe
Ist ein Geschäft bewilligungspflichtig, so kann die zuständige Behörde die Bewilligung nur erteilen, wenn einer der in Art. 8 ff. BewG genannten Bewilligungsgründe vorliegt bzw. keiner der gesetzlichen Verweigerungsgründe (Art. 12 f. BewG) gegeben ist. Erwerber, deren Bewilligungspflicht sich nicht ohne Weiteres ausschliessen lässt, haben spätestens nach dem Abschluss des Rechtsgeschäftes oder, mangels dessen, nach dem Erwerb um die Bewilligung oder die Feststellung nachzusuchen, dass sie keiner Bewilligung bedürfen (Art. 17 Abs. 1 BewG). Kann der Grundbuchverwalter die Bewilligungspflicht nicht ohne Weiteres ausschliessen, so setzt er das Verfahren aus und räumt dem Erwerber eine Frist von 30 Tagen ein, um die Bewilligung oder die Feststellung einzuholen, dass er keiner Bewilligung bedarf; er weist die Anmeldung ab, wenn der Erwerber nicht fristgerecht handelt oder die Bewilligung verweigert wird (Art. 18 Abs. 1 BewG). Die Bewilligungspflicht wird von Amtes wegen nachträglich festgestellt, wenn der Erwerber einer zuständigen Behörde, dem Grundbuchverwalter oder dem Handelsregisterführer über Tatsachen, die für die Bewilligungspflicht von Bedeutung sind, unrichtige oder unvollständige Angaben gemacht hat (Art. 25 Abs. 1bis BewG). Art. 22 Abs. 4 BewG bestimmt, dass die Behörde zu Ungunsten des Erwerbers entscheiden kann, wenn ein Auskunftspflichtiger die notwendige und zumutbare Mitwirkung verweigert.
VI. Mitwirkungspflicht
Die XYZ AG wurde von der Bewilligungsbehörde aufgefordert, die Eigentumsverhältnisse an den Aktien zu belegen. Sie wurde zudem ausdrücklich auf die Folgen der Verweigerung der Mitwirkungspflicht aufmerksam gemacht (vgl. Art. 22 Abs. 4 BewG). Sie hat aber die ihr zumutbaren Beweisleistungen, welche Schlüsse auf bzw. gegen die ausländische Beherrschung zugelassen hätten, nicht erbracht. Damit waren die Aktienverhältnisse im massgebenden Zeitpunkt des Grundstückerwerbs unklar. Korrekterweise wurde deshalb keine Bewilligung für den Erwerb des Grundstückes erteilt.
V. Fazit
Wenn eine Aktiengesellschaft eine Liegenschaft in der Schweiz erwirbt, hat sie die Aktienverhältnisse klarzulegen. Sie riskiert sonst, dass die Eintragung des Grundstückes im Grundbuch nicht bewilligt wird.
Gültigkeit und Ausübung eines Kaufrechts
Artikel aus « theinvestor – Der Schweizer Börsenbrief » 28. November 2012
Mit einem Kaufrecht an einem Grundstück erwirbt der Berechtigte das einseitig ausübbare Recht, vom Verpflichteten die Übertragung eines Grundstückes zu verlangen. Im Kaufrechtsvertrag werden alle Bestimmungen wie in einem üblichen Kaufvertrag festgelegt. Der Vertrag kann zudem dinglich gesichert werden, indem er im Grundbuch eingetragen wird. Gewisse Details zu einer solchen Vereinbarung hat das Bundesgericht in einem neueren Entscheid geklärt
