oli vaja – 2900 kr uued radikad köögi akna alla + elutuppa + tööd – 6000 kr uued radikad kööki + elutuppa + magamistuppa + tööd – 7 500 kr.
See esimene variant oleks sisuliselt ainult 1500 krooni eelarvest väljas. Ülejäänud aga juba rohkem. Kuidas arvad – millist varianti eelistaksid?
EDU!
Kalle
Loomulikult otsustasime lõpuks ikkagi kõik radikad ära vahetada ja nii need kulud siis juurde tiksusid. Päris 1. septembriks korter valmis ka ei saanud, akendevahetus võttis paar nädalat kauem aega kui oli planeeritud. Lõpuks kulus korteri renoveerimiseks kokku ca 180 000 krooni ehk siis investeerisime sinna kokku 515 000 krooni (ca 32 900 €). Nagu juba mainitud, üürisime korteri välja tuttavatele üüriga 240 eurot kuus. Aastas tegi see üürituluks 2880 eurot ehk üüritootluseks kujunes 8,7 % aastas. Et hoiuseintressid olid samal ajal ca 2% aastas, siis jäime saadud tootlusega igati rahule. Lisaks olime andnud renoveerimisega korterile ka piisavalt lisandväärtust, et ta vajadusel turul müüa ca 40 000 euroga. Tänu tõusvatele üürihindadele saime 2012. aastal üürihinda kergitada 285 euroni ja korteri tootluseks tuli 10,4 % aastas. Pangast me selle korteri jaoks lõpuks laenu ei saanudki, refinantseerisime võõrlaenud 5 % intressiga uute laenudega ja panime kumbki oma säästud ka mängu. 2013. aasta suvel kolisid meie algsed üürnikud välja (nad olid lõpuks ostnud endale oma elamise) ja leidsime uued üürnikud 290 euroga kuus (tootluseks 10,6 %). Suhteliselt madala üüri põhjuseks on asjaolu, et majal on endiselt päris suured remondilaenu maksed ja seega üürnikule kogukulud päris suured. 2015. aasta suveks on meie Kopli tänava korter kokku üüri teeninud enam kui 14 000 eurot ja korteri turuhind on tõusnud 55 000 euro tasemele.
Alustava kinnisvarainvestorina ei saa kuidagi ümber ka maksudest. Siinkohal tuleb paraku üles tunnistada, et alustades me eriti maksudele ei mõelnud ja käitusime tüüpiliste „ühe korteri omanikena” – õiendasime arved sulas ja tulu kusagil ei raporteerinud. Põhjendasime seda sellega, et korteris elab Kalle sugulane ja läheb veel väga kaua aega, enne kui me selle korteriga tulu hakkame teenima (arvestades, et olime ise raha renoveerimiseks päris korralikult sisse pannud). Õige pea saime aga aru, et kui me tahame oma kinnisvaraimpeeriumit edasi laiendada, siis selline maksupettus väga kaua kesta ei saa ja nii otsustasime kolida oma tegevuse ettevõtesse ja asutasime 2010. aasta novembris ettevõtte nimega SW Investment Properties OÜ – nimi tulenes meie algsest ideest ehitada üles kinnisvarafond Southwesterniga seotud investorite jaoks.
Siit ka minu soovitus – kinnisvaraäri tasub ajada läbi ettevõtte!
TEINE KORTER – VILDE 133
2010. aasta novembriks hakkasid meil käed sügelema järgmise tehingu järele. Kopli tänava korter oli ilusti välja üüritud ja tahtsime saadud kogemust rakendada järgmise projekti jaoks. Idee uueks projektiks tuli tuttavalt tudengilt, kes uuris meilt, kas meil poleks plaanis TTÜ lähedale Mustamäele mingit üürikorterit ehitada – ta oleks hea meelega huvitatud üürimisest. Käisime paari korterit vaatamas ja meile jäi silma Vilde teel müügis olev korter, mida pakuti 450 000 krooniga. Tegemist oli 2-toalise, 39ruutmeetrise korteriga, mis samuti vajas remonti. Õnneks oli maja ise juba renoveeritud ja asukoht TTÜ-s õppijale väga soodne. Tegime pakkumise 400 000 krooniga ja omanik omakorda pakkus 410 000 krooni. Jäime siiski endale kindlaks ja pärast nädalast mõtlemisaega oli omanik nõus. Notaris selgus, et ka see omanik oli korteri pärinud ja seega ei olnud tal emotsionaalselt raske müügihinda langetada.
Kalle oli meie investoritele kokku pannud ka ilusa investeerimisprojekti, kuigi tuleb tunnistada, et saime laenu siiski eelkõige tänu oma varasematele projektidele ja suhetele. Hüpoteeklaenudest polnud me (ega ka meie laenuandjad) siis veel midagi kuulnud ja nii saime laenu ilma tagatiseta, makstes intressiks 5 % aastas (mis oli laenuandjatele siiski oluliselt parem kui hoiuseintressid).
Investeerimisvõimalus
Objekt: Vilde tee 133, kahetoaline korter
Soetusmaksumus: 410 000 kr – 10 500 kr/m2
Pindala: 39 m2
ASUKOHT
+ TTÜ vahetus läheduses – õppehooneteni 700-900 meetrit/ 10 min jalutada
+ Väljakujunenud hinnatud elukeskkond Tallinnas, suurem ostjate/üürijate ring tulevikus
+ Ühistranspordi peatus lähedal (trolli peatus ca 150 m) südalinna ca 20–30 min
+ Kauplused, koolid jms lähedal
+ 650 m kaugusel suur park ja laste mänguväljakud
– Jala kesklinna ei lähe. Pikk trollisõit kesklinna
MAJA
+ Väljast renoveeritud-soojustatud ja uus viimistlus
+ Trepikojad renoveeritud, aknad vahetatud
+ Trepikoja välisuks metallist + fonosüsteem
+ Toimiv ja tegus korteriühistu
– Korteriühistu laen, mis kajastub kommunaalina arvel – ca 600 eek suvel
KORTER
+ Aknad ida suunas – hommikune ja päevane päiksepaiste – tundub soojem ja helgem
+ esimene korrus – neljandale ja viiendale korrusele keelduvad noored emad vankreid tassimast
+ Tänu maja soojustamisele madalamad küttekulud
+ Kõik aknad vahetatud – kokkuhoid koos paigaldusega ca 10 000 kr
+ Korralik uus metalluks + lukud – kokkuhoid 3200 kr
+ Tsentraalne soe vesi (ilma kohaliku gaasikatlata), boileri ja torutööde pealt kokkuhoid 2300 kr
+ m2 arv suhteliselt väike, mis hoiab korteri tükihinna suhteliselt madalal
– hetke olukord – mitte eriti elatav
– elutuba läbikäidav (raskem üürida kahele tudengile)
HIND ja TOOTLUS
Küsimishind 450 000 kr ehk 11 540 kr/m2
+ Lubati müüa ka 410 000 krooniga ehk 10 500 eek/m2
Asusime 2010. aasta detsembri alguses korterit renoveerima ja peab tunnistama, et esialgsest sanitaarremondist sai siiski kapitaalremont. Kogu renoveerimine läks lõpuks maksma 114 000 krooni ja võttis aega enam kui kaks kuud. Olime üht-teist eelmisest korterist õppinud ja seetõttu oskasime soodsamalt tegutseda. Mööbli peale kulutasime 5000 krooni (kasutatud kapp ja laud-toolid). Kokku oli investeering 522 000 krooni ehk 33 500 eurot. Üürisime korteri välja 200 euroga kuus ehk brutotootluseks kujunes veidi üle 7 %. Aasta hiljem olid üürihinnad tõusnud ja nii tõstsime ka meie üüri 250 euro tasemele (tootluseks 9 %). 2013. aasta suvel sai meie üürnikul Tallinna Tehnikaülikool lõpetatud ja ta kolis Mustamäelt kesklinna. Juuli ja augusti seisis meie korter tühi, sest ootasime sügisel saabuvaid tudengeid ja sellega kaasnevat üüribuumi. Lõpuks sai korter aga välja renditud hoopis Skypes töötavale Indiast pärit insenerile 345 euroga kuus (tootluseks 12,4 %). 2015. aasta suveks oleme Vilde tee korterist kokku saanud üüri enam kui 13 000 eurot ja korteri turuväärtus on tõusnud 55 000 euroni.
KOLMAS
