ka, et neljas on liiga kõrge. Teine propa on see, et remont on hoobilt ca 500 eur kallim, sest transport ja lammutamine võtab väga palju rohkem aega ja töö tegemiseks seda kasutada ei saa, ehk siis remont kestab kauem ja maksab rohkem. Super diili juures see on muidugi köömes ja üle elatav. Aga Sinu seisukoht? Annelinnas elasime vist mõlemad ideaaltsoonis – kolmandal? Või arvad, et mõtlen üle asja?
Teine miinus on see, et aknad on sõidutee poole ja kui tahad akent lahti hoida, siis on seal Filtri teel müra nats palju. Pluss on aga see, et on päikesepoolne. Aga nii suure magistraali äärne aken nagu on Osten Toris Pärnu maantee – see on juba puue – seda ma ei soovitaks kellelegi ja selle vea tegime ka meie Katriniga. Ja mingi jutt, et nii kõrgele müra ei tõuse – see ei päde üldse… (meil on seal viies korrus). Kõik üürnikud kurdavad.
Pikas perspektiivis on reaalne, et see Filtri tee korter peaks maksma ikkagi miljon krooni. Pole see ju mingi Lasnamäe lõpp vaid kesklinn ja piirkond on ümber-ringi veel suht väljaehitamata ja korda tegemata… Tehakse paari aasta jooksul maja fassaad korda – kohe +5–10 % korterile juurde. Kaubelda seal kahjuks ei saanud, et kui kvaliteetselt müügiks teha – pakun, et kusagil 40 000–44 000 võib maksma minna. Kui natuke alla viiekümne müüki lükata võiks teenida vahemikus 6000–10 000 eurot. Mis oleks väga OK ju ca 4–5 kuuse investeeringu puhul. Kui nii hästi läheks, saaks ka 8 % intressiga laenamist lubada.
Üheskoos leidsime lõpuks, et plussid kaaluvad siiski miinused üle ja läksime selle korteriga edasi. Et hinnad olid pärast suurt masu hakanud vaikselt tõusma, siis alghinnast alla ei saanud ja lõpuks ostsimegi korteri 33 000 euroga ära. Et meil endal oli vaba rahaga kitsas käes, siis tegime lepingu paari tuttavaga, kes hoidsid raha 2 % aastaintressiga deposiidis. Maksime neile 5 % aastas ja seega oli neil hea meel ja meil omakorda vaba raha, millega korterit renoveerida.
Tegemist oli maja viimasel korrusel asuva korteriga, mis tuli tühjaks lammutada ja uuesti üles ehitada. Võtsime sõbrad-sugulased appi ja tegime korteri paari päevaga tühjaks. Seejärel palkasime ehitusmehe ja renoveerisime korteri ära. Kokku võttis see aega ligi kolm kuud ja läks maksma veidi üle 15 000 euro. Hakkasime otsima üürilist (meie umbkaudne üürisoov oli 300 eurot kuus, mis oleks tootluseks teinud 7,5 %), kuid siis selgus, et meie potentsiaalne üüriline on huvitatud hoopis korteri ostust. Lisasime remondile umbes kahe tuhande euro väärtuses mööblit ja tegime müügilepingu 54 700 eurole. Kuigi üüritootlus jäi saamata, teenisime veidi vähem kui nelja kuuga umbes 4000 eurot kasumit (korteri ostuks ja remondiks kulunud raha oli meil laenatud, seega kulus ca 700 eurot intressideks). Kuna me kasutasime oma raha vaid sisustuse ostuks, siis teenisime 2 000-eurose investeeringu pealt nelja kuuga tulu 4000 eurot ehk siis meie aastane tootlus oli sadades protsentides. Kuna laenud olid meil sõlmitud aastaseks tähtajaks, siis andis see võimaluse võtta kiirelt ette järgmine edasimüügi projekt. Hiljem selgus, et ostjad üürisid korteri välja ja 2015. aasta suvel oli korteri üüriks 400 eurot kuus (brutotootluseks teeb see siis 8,8 %).
JÄRGMINE EDASIMÜÜK – SPORDI 3
Kuna meil oli pärast Filtri tänava korteri müüki tekkinud vaba raha, siis hakkasime kohe ka järgmist objekti otsima. Lisaks vabale rahale olime eelmise korteriga leidnud ka mitu järgmist ostuhuvilist, nii et algusest peale olime seekord võtnud suuna n-ö „flippimisele” ehk korteri renoveerimisele ja edasimüügile. Mõtlesime, et teeme korteri korda, üürime välja ja siis müüme n-ö koos üürnikuga edasi. Kristiine tundus väga sobiv piirkond üürikorteriks, sest logistiliselt on väga hea ligipääs nii TTÜ-le kui ka kesklinnale. Otsisime päris pikalt sobivat korterit, kuid 2011. aasta suvel oli hinnad juba masuga võrreldes päris kalliks läinud. Lõpuks leidsime 2011. aasta novembris 2-toalise 36 m2 korteri Spordi tänaval, hinnaga 29 000 eurot. Tegemist oli vana telliskivimajaga ja korter ise oli selline, et isegi sisse ei olnud võimalik eriti minna – haises, valgustus puudus ja keset kööki laiutas suur puuküttega pliit. Tunnistan ausalt, et mul tuli isegi väike hirm peale, kui olime selle ära ostnud, sest korteri seisukord tundus lootusetu. Aga kuvalda ja ehitusmees suudavad imesid teha ning neli kuud hiljem oli valgusküllane moodne korter valmis. Kui algselt oli meil plaan korter üürile anda ja müüa koos üürnikuga, siis poole projekti peal tekkis ühel tuttaval noorpaaril huvi see korter endale esimeseks koduks osta. Müüki läks korter lõpuks 43 000 euroga, pärast renoveerimiskulusid ja intresse jäi meile kasumiks ca 3000 eurot. Oma raha me ka seekord sisse panema ei pidanudki – 15 000 eurot maksis noorpaar meile ette ja ülejäänud raha laenasime 5 % aastas tuttavatelt. Seega maksime veidi üle 400 euro intressideks ja teenisime ise justkui lõputult suure tootluse – panime sisse 0 ja saime 4 kuuga tagasi 3000 eurot. Hiljem selgus, et meile korteri müünud inimene oli ise selle ostnud umbes 25 000 euroga, nii et sellest tehingust võitis ka esimene edasimüüja.
KOLMAS EDASIMÜÜK – JAKOBI 12
2012. veebruaris hakkas meile silma üks kohtutäituri pakkumine Jakobi tänaval. Läksime korterit uurima ja selgus, et endine omanik oli selle renoveerinud ilma igasuguse projekti või loogikata – 2-toalisest korterist oli tehtud mullivanniga ühetoaline. Jätsime selle korteri sinnapaika, kuigi asukoht meile meeldis. Samal päeval avastasime, et naabermajas on müügil kahetoaline korter esimesel korrusel (pärast ühte viimase korruse renoveerimisprojekti oli 1. korrus meie jaoks suur boonus). Hinda oli langetatud 39 000 euro pealt 37 000-le. Läksime seda korterit vaatama – tegu oli täieliku pommiauguga, aga maja ise ja korteri asukoht oli super. Tegime venekeelt kõnelevale omanikule pakkumise 34 000 eurole, mispeale mees vaatas kaugusse ja pärast pikka vaikust pomises vene keeles, et tal müügiga kiiret pole ja alla ei anna. Nädal hiljem aga helistas meile maakler, et mees on tehinguga nõus. Selgus, et omanik tahab töökoha pärast kolida Lasnamäele ja tal on endale sobiv korter juba välja vaadatud. Kuna meil oli parasjagu üks teine renoveerimisprojekt (eelpool mainitud Spordi tänava korter) käsil, siis ei olnud meil lähima kahe kuu jooksul selle korteriga midagi teha. Pakkusime omanikule välja sellise võimaluse, et maksame osa raha ettemaksuks, nii et ta saaks oma Lasnamäe korterile sissemaksu teha ja samas elaks ta oma vanas korteris edasi veel paar kuud. Mees oli sellega nõus ja nii saimegi kesklinna 2-toalise 34 000 euroga kätte. Kaks kuud hiljem aga selgus, et mees ei tahagi korterist välja kolida ja tema Lasnamäe korter on ka ostmata jäänud. Hakkasime juba kartma, et seekord läheb tehing lörri ja peame veel hakkama meest välja tõstma, kuid kuu aega hiljem saime pikkade läbirääkimiste abil lõpuks olukorra rahumeelselt lahendatud. Mees maksis ära kõik kommukad ja kokkuvõttes me hoopis võitsime viivitusest, sest eelmise korteri remont oli kestnud kauem kui eeldasime ja teist remondimeest poleks olnud parasjagu kusagilt võtta.
Renoveerisime Jakobi tänava korteri 2012. aasta sügisel. Kokku läks sellega aega üle viie kuu ja raha kulus veidi üle 20 000 euro (otsustasime korteri sisustada hästi kvaliteetselt). Kalle pani kokku ka „müügiprospekti”, mida agaralt oma tuttavate seas levitasime. Huvilisi küll oli, kuid tehingut lukku ei saanud. Seejärel panime korteri 65 000 euroga avalikult müüki. Taaskord käis huvilisi vaatamas päris palju, aga enamikule huvilistest ei olnud meele järele 1. korrus. Samuti saime kuulda jutte, kuidas samas korteris oli kunagi olnud narkomaanide pesa, keskturu piirkond on superohtlik jne. Pärast paarikuust näitamiste jada otsustasime võtta appi maakleri ja tänu temale leidsime siiski lõpuks ostja. Tegemist oli keskealise mehega, kes ostis korteri ilma pangalaenuta oma pojale esimeseks elukohaks, ajaks mil mis poiss ülikoolis käib. Lõplikuks müügihinnaks jäi 64 500 eurot. Pärast kõiki kulusid (maakleritasu, intressid) jäi meile kasumiks veidi alla 9000 euro.
Täielikult renoveeritud korter
ASUKOHT: Kesklinn
OBJEKT: Jakobi 12-1, Tallinn kahetoaline korter
PINDALA: 40 m2, 1 korrus
SOODUSHIND: 62 200 € – 1555 €/m2
ÜÜRITOOTLUS: ca 450 eur kuus – 5000
