от земли[155], а юридически необходимая государственная регистрация правового режима соответствующих вещей (ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[156]), призванная облегчить их оборот и защиту прав их законных владельцев. Такой подход, например, требует, чтобы строение на земельном участке, являющееся незавершенным (или самовольно построенным), до момента его государственной регистрации в качестве недвижимости рассматривалось как движимая вещь, что нашло прямое законодательное закрепление в ряде современных правопорядков, развивающихся на пандектной (германской) основе (например, в ч. 1 ст. 13 Закона Эстонии 1993 г. о введении в действие и применении Закона о вещном праве).
К сожалению, современная отечественная судебная практика последовательно придерживается иного подхода. В силу абз. 2 и 3 п. 38 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств, либо в силу прямого указания закона», причем «по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости». Тем самым государственная регистрация прав на недвижимость вопреки закону становится не единственным, а лишь одним из многих возможных доказательств существования такого права, а сама эта регистрация по сути превращается в пустую формальность. Логическое развитие этого подхода приводит к абсурдному выводу о существовании недвижимых вещей даже в правопорядках, где такая юридическая категория либо отсутствовала (например, в римском праве), либо была прямо отменена законом (в советское время).
Утверждения о «естественных», «объективно существующих» различиях движимых и недвижимых вещей, якобы позволивших фактически сохранить это различие даже в условиях прямой законодательной отмены такого деления в советское время[157], основаны на представлениях, соответствующих уровню технического и социального развития XIX в. Между тем уже в дореволюционном российском праве В.И. Синайский обращал внимание на то, что критерий разграничения движимости и недвижимости «видели раньше в возможности перемещения вещи без утраты своей целости и вида, короче – без повреждения. При успехах современной техники в перемещении предметов указанный критерий нельзя считать вполне надежным. Поэтому современное право выдвигает новый критерий – понятие недвижимости как земли и всего того, что является ее составной частью»[158]. Ю.С. Гамбаров также отмечал, что даже «в средневековом и новом праве это противоположение определяется уже не физическими свойствами вещей, а их общественно-экономическими функциями и сопровождается такими важными различиями, которые проводят резкую грань между институтами, имеющими место не столько в недвижимых и движимых имуществах, сколько в имуществах, принимаемых (курсив мой. – Е.С.) за недвижимые или движимые
Как полагают некоторые современные авторы (см., например:
СЗ РФ. 1997. № 30. Ст. 3594.
См., например: Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Постатейный комментарий / Под ред.
