собственника» (или иного законного владельца) недвижимой вещи и фактически владеющего ею «несобственника» (неуправомоченного лица) должен сводиться к спору о правильности записи соответствующего права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, т. е. основываться на иске о признании права (об оспаривании зарегистрированного права). Ведь если ответчик значится в указанном реестре собственником, у истца отсутствует право на предъявление виндикационного иска, а если ответчик по иску вообще не значится в данном реестре, т. е. является заведомо неуправомоченным лицом (не имеющим на недвижимую вещь права, зарегистрированного государством), выяснение вопроса о его добросовестности или недобросовестности, а также других условий удовлетворения виндикационного иска лишается юридического значения, делая последнее по существу автоматическим. Поэтому виндикационному иску относительно недвижимой вещи по общему правилу должен предшествовать иск о признании права на нее (об оспаривании зарегистрированного в реестре права иного владельца), к чему, в конце концов, пришла и судебная практика[162].
В целом же можно констатировать, что значение основополагающего для гражданского права деления вещей на движимые и недвижимые пока еще в должной мере не осознано ни отечественным законодательством, ни цивилистической доктриной, ни правоприменительной практикой.
3. Жилые и нежилые помещения как недвижимые вещи
Жилищное, вслед за ним и гражданское законодательство признают самостоятельными и притом недвижимыми вещами отдельные жилые помещения в зданиях, включая комнаты в коммунальных квартирах[163], а судебная практика по аналогии приравняла к ним и нежилые помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. № 64 и п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 23 июня 2015 г. № 25)[164]. Более того, Концепцией развития гражданского законодательства РФ предложено объявить как жилые, так и нежилые помещения самостоятельными объектами гражданских прав, представляющими собой «конструктивно и пространственно обособленную часть (трехмерный объем) внутри здания, пригодную для использования», хотя еще в Концепции развития законодательства о недвижимом имуществе прямо указывалось, что «помещение в отличие от здания лишено какого-либо материального выражения» и является вещью «исключительно в юридическом смысле этого слова»[165] подобно упоминавшимся выше res incorporates Гая. В настоящее время п. 1 ст. 130 ГК РФ (в ред. Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 315-ФЗ) прямо относит жилые и нежилые помещения к недвижимым вещам.
В действительности, конечно, жилые и нежилые помещения являются не отдельными, самостоятельными недвижимыми вещами – объектами права собственности, а лишь составными частями юридически неделимых вещей – домов (зданий). Об этом ясно свидетельствует как невозможность их использования в отрыве от общего имущества дома, так и физическая общность составляющих их
См. п. 52 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22.
Но не части комнат, хотя бы и используемые для проживания граждан, что подтвердил Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13 марта 2008 г. № 5-П (Вестник Конституционного Суда РФ. 2008. № 3).
Этот вывод получил и теоретическую поддержку (см.:
Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации. С. 85; Концепция развития законодательства о недвижимом имуществе. С. 49.
