Нужно учитывать требования банка к предмету ипотеки.
1.2.5. Строительство жилого дома
Достаточно часто клиенты, кроме покупки готового дома, интересуются возможностью построить дом самостоятельно с использованием ипотеки. Банков, предоставляющих такие кредиты, крайне мало. Условия кредитования на строительство обычно отличаются от условий на покупку.
Основные отличия ипотеки на строительство от ипотеки на покупку жилого дома:
– Первый взнос. Размер минимального первоначального взноса может быть выше, чем по стандартным программам (в среднем 20—30%).
– Процентная ставка. Как правило, процентная ставка по ипотеке на строительство выше на 1—2 процентных пункта.
– Наличие земельного участка в собственности либо в аренде (срок аренды обычно должен быть не меньше срока действия ипотеки). Земельный участок должен быть без обременений (не в кредите). Ипотеку на покупку земли и одновременно на строительство на нем жилого дома банки, как правило, не выдают. Также необходимо обращать внимание на назначение земельного участка. Некоторые банки выдают ипотеку на строительство только на землях ИЖС.
– Получателем кредитных средств, как правило, является подрядная организация, осуществляющая строительство.
Разберем крайний пункт более подробно. По большинству действующих ипотечных программ на строительство банк перечисляет кредитные средства строительной организации, а не заемщику. Более того, обычно кредит выдается траншами (как правило, тремя), а не сразу. Как это выглядит на практике: заемщик сначала получает одобрение в банке, согласовывает имеющийся в собственности земельный участок и получает подтверждение от банка, что на нем можно строить дом по ипотечной программе. Далее, исходя из одобренного кредитного лимита, клиент выбирает строительную организацию и определяет смету на строительство жилого дома (строить самостоятельно банки в основном не разрешают). Затем смета согласовывается с банком, и кредитор частями выдает кредитные средства, перечисляя их на счет строительной организации. Как правило, выдача кредита делится на три этапа: на строительство фундамента, на строительство коробки дома, на внутреннюю отделку. Для того чтобы получить новый транш, заемщик со строителями должен отчитаться перед банком о целевом использовании ранее полученных денег. После того как дом построен, заемщик обязан оформить залог в пользу банка-кредитора на созданный дом и земельный участок.
Важно! Проектно-сметная документация должна быть оформлена надлежащим образом и соответствовать действующим нормативам и требованиям (нормы и требования лучше запросить в банке, в котором планируете оформить ипотеку, так как требования у кредиторов могут различаться). Срок окончания строительства должен соблюдаться и соответствовать документации. Дом должен быть построен в строгом соответствии с утвержденным банком проектом.
