Санузел, водопровод, электричество, отопление.
На практике основной причиной в отказе кредитования комнаты является отсутствие в ней санузла и водопровода. Так как в большинстве общежитий и коммунальных квартир санузел общий.
Доля в квартире
Нужно сразу разделить программы кредитования: 1) на покупку доли в квартире (аналог покупки комнаты) и 2) на выкуп доли до целой квартиры.
1) Ипотеку на покупку доли в квартире банки практически не выдают19. Соответственно, купить в ипотеку, например, 1/3 квартиры, скорее всего, не получится. Банк в любом случае будет требовать в залог квартиру целиком. Соответственно, приобрести долю квартиры в ипотеку станет возможным, если все остальные собственники согласятся выступить в сделке залогодателями и предоставят банку в залог свои доли. На практике такое бывает крайне редко.
2) Выкуп доли до целой подразумевает, что после оформления договора купли-продажи заемщик получает право собственности на квартиру целиком. Например, заемщик обладает 1/2 долей квартиры. Еще 1/2 доля принадлежит другому человеку (продавцу). При покупке второй половины покупатель становится ее единоличным собственником. Соответственно, при покупке в ипотеку банк получает в залог квартиру целиком. Такая сделка является достаточно простой и понятной для кредитора. Именно поэтому большинство банков выдают ипотеку на выкуп доли до целой по стандартной программе кредитования готового жилья.
Вывод: купить в ипотеку отдельную комнату можно при условии, что объект соответствует определенным требованиям банка. Купить долю в квартире в ипотеку возможно, только если остальные собственники согласятся заложить свои доли и банк получит в залог квартиру целиком. Ипотеку на выкуп доли до целой предоставляет большинство банков. Требования к заемщику и приобретаемому объекту недвижимости в таком случае будут аналогичны (либо очень схожи) программе по покупке готовой квартиры.
1.2.4. Дом с земельным участком20
Условия предоставления ипотеки на покупку готового жилого дома с земельным участком практически во всех банках отличаются от программы на покупку готовой квартиры. Некоторые банки вообще не предоставляют ипотечный кредит на покупку домов. Связано это, в первую очередь, с более низкой ликвидностью (возможностью последующей реализации) такой недвижимости.
Основные отличия по программам кредитования домов от квартир:
– Процентная ставка. В большинстве банков процентная ставка по ипотеке на покупку дома с земельным участком выше (обычно на 1—2%), чем на покупку квартиры.
– Первоначальный взнос. Обычно минимальный размер первоначального взноса выше, чем на покупку квартиры, и составляет 30—40% вне зависимости от способа подтверждения дохода и категории заемщика21.
– Способ подтверждения дохода. Часть банков предоставляет ипотеку на покупку
Лично я проводил такие сделки исключительно под реализацию материнского капитала.
Под домом с земельным участком в главе подразумеваются жилые дома, коттеджи, загородная недвижимость.
Подробнее о категориях заемщиков в главе 1.3.
