Nettoeinkommen, 1991–2018, unten: nach Wohndauer, Linien zeigen geglätteten Trend. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.
sowie die kalten Nebenkosten zuletzt sogar gesunken. Bei den Mietern stagniert der Anteil bereits seit Mitte der 2000er bei rund 27 %.
Beim Anteil der Wohnkosten am Einkommen gilt wie auch bei der Höhe der Wohnkosten selbst, dass Haushalte, die erst kürzlich die Wohnung bezogen haben, im Durchschnitt mehr finanzielle Mittel aufwenden als Haushalte, die schon seit längerem ihre Wohnung bewohnen. Allerdings zeichnet sich hier in der aktuellen Periode, anders als bei den absoluten Wohnkosten, kein deutliches Auseinanderdriften in der Wohnkostenbelastung ab. Das bedeutet, dass zwar die Wohnkosten am Markt für Neuvertragsmieter und in Teilen auch die der Eigentümer im aktuell angespannten Wohnungsmarkt zulegen, die Einkommen dieser Gruppen aber ebenso gestiegen sind. Zusammengefasst heißt das: Zwar steigen die Wohnkosten, jedoch können diejenigen, die eine Wohnung zu teureren Preisen beziehen, sich dies auch leisten.
Allerdings sind die steigenden Preise am Markt für Wohnimmobilien keinesfalls für jeden erschwinglich. Haushalte, die bereits in einer Wohnung wohnen, die relativ zu ihrem Einkommen teuer ist, Haushalte, die also bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden, bleibt der Zugang zum Wohnungsmarkt verwehrt, wenn Marktpreise und Bestandspreise weit auseinander liegen.
Geringverdiener am stärksten belastet
Haushalte mit einer durchschnittlich hohen Wohnkostenbelastung sind in der Regel geringverdienende Haushalte. Dieser Zusammenhang wird auch als Schwabe’sches Gesetz bezeichnet, benannt nach Ernst Schwabe, der dies bereits 1868 empirisch nachwies. Im Falle der Mieter heißt dies im Jahr 2018 konkret, dass die Haushalte, die zu den 10 % der einkommensstärksten Mieterhaushalte gehören, im Mittel rund 16 % ihres Einkommens für die bruttokalten Wohnkosten ausgeben. Für die Haushalte mit mittleren Einkommen sind es 25 % und für die 10 % mit den geringsten Einkommen sind es im Mittel rund 40 %. Einkommensschwachen Haushalten fehlt also insbesondere in Phasen und Regionen mit angespannten Wohnungsmärkten – im Falle der Mieter sind dies Regionen, in denen Neuvertrags- und Bestandsmieten weiter auseinanderliegen – der finanzielle Spielraum für einen Umzug.
Bei den einkommensschwachen Haushalten handelt es sich um Gruppen, die auch häufig im Mittelpunkt der Armutsforschung stehen. So geben alleinerziehende Mieterhaushalte im Durchschnitt rund 30 % ihres Einkommens für die bruttokalten Wohnkosten aus. Der Anteil derjenigen unter ihnen, die mehr als 30 % ihres Einkommens aufwenden, liegt bei rund 40 %.Diese Werte entsprechen in etwa den Belastungen von Single-Mieterhaushalten, wobei diese nicht noch zusätzlich Ausgaben im Zusammenhang mit Kindern aufbringen und im Durchschnitt deutlich mehr Wohnfläche pro Kopf bewohnen. Zum Vergleich: Paar-Mieterhaushalte wenden im Durchschnitt nur 22 % ihres Einkommens für die Bruttokaltmiete auf und lediglich 18 % wenden mehr als 30 % ihres Haushaltseinkommens auf.
Subjektive Wohnkostenbelastung
Die finanzielle Belastung, die aus den Wohnkosten entsteht, schätzen die Eigentümer und Mieter subjektiv sehr unterschiedlich ein (
Die Gruppe der Eigentümer insgesamt fühlt sich deutlich weniger stark von den Wohnkosten betroffen als Mieter. Dies ist jedoch hauptsächlich auf Unterschiede zwischen Eigentümern, die noch Restschulden aus Hypothekendarlehen begleichen müssen, und schuldenfreien Eigentümern zurückzuführen. Schuldenfreie Eigentümerhaushalte stellten im Jahr 2018 rund 28 % aller Haushalte dar. Unter diesen liegt der Anteil derjenigen, die ihre finanzielle Belastung aus den Wohnkosten mit »0 – überhaupt kein Problem« bezeichnen bei über 40 %, im Durchschnitt vergibt diese Gruppe 2,3 Punkte.
Die subjektive Belastung aus den Wohnkosten unterscheidet sich unter den Eigentümern, die noch Zins- und Tilgungsleistungen aufbringen müssen und Mieterhaushalten nur unwesentlich. Jeweils etwas mehr als 20 % geben an, die Wohnkosten einschließlich der Nebenkosten seien überhaupt kein Problem, jeweils drei Viertel der Haushalte vergeben einen Wert bis zu einschließlich 5 Punkten, im Durchschnitt jeweils 3,5 Punkte. Werte von 8 und mehr Punkten vergeben rund 10 % der Mieterhaushalte, bei den Eigentümern mit Zins- und Tilgungsleistungen sind es 8 % und bei den schuldenfreien Eigentümern nur 4 %.
Abb. 10: Subjektive Belastung durch Wohnkosten der Eigentümer- und Mieterhaushalte, 2018.Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.
Zusammenfassung und Schlussfolgerungen
Die Situation am deutschen Wohnungsmarkt ist auch zu Beginn der 2020er Jahre angespannt. Dieser Beitrag beschreibt zum einen, wie sich die Marktanspannung auf verschiedene Teilnehmer am Wohnungsmarkt auswirkt, aber auch, welche gesamtgesellschaftlichen Trends die Wohnsituation in Deutschland beeinflussen.
Während Eigentümer von Immobilien, die diese noch vor dem aktuellen Immobilienboom erworben haben, von deutlichen Vermögenszuwächsen profitieren, sehen sich potenzielle Erwerber von Wohneigentum und insbesondere Mieter, die einen Umzug planen, steigenden Wohnkosten gegenüber. Dies bedeutet jedoch nicht, dass die Wohnkostenbelastung gestiegen ist. Vielmehr zeigt sich, dass diejenigen Haushalte, die eine im Verhältnis teurere Wohnung anmieten oder kaufen, sich diese auch leisten können. Kritisch ist die Situation in einem angespannten Wohnungsmarkt jedoch für die Haushalte, die auch in einem entspannten Wohnungsmarkt bereits einen hohen Anteil ihres Einkommens für die Wohnkosten aufwenden. Diese Gruppen gilt es, kurzfristig gezielt zu unterstützen, sodass sich deren Belastung nicht weiter erhöht.
Als zielgerichtetes und effektives Instrument hat sich hier das Wohngeld gezeigt. Dies unterstützt Haushalte in finanziell angespannten Lagen direkt und bezuschusst die Wohnkosten. Regelmäßige Bedarfsprüfungen sorgen für eine effiziente Zuweisung der Fördermittel. Die soziale Wohnraumförderung, früher als sozialer Wohnungsbau bezeichnet, ist hingegen weniger treffsicher. Die Bedarfsprüfung erfolgte in der Vergangenheit fast überall nur einmalig. Steigt das Einkommen mit der Zeit an, wohnen dann Haushalte in einer geförderten Wohnung, die sich eigentlich auch am freien Markt versorgen könnten. Diese Ineffizienzen müssen beseitigt werden, denn ein wohldosierter Anteil an sozial gefördertem Wohnraum bietet sozio-ökonomisch schwachen Gruppen einen wichtigen Marktzugang. Die 2015 eingeführte und zuletzt verschärfte Mietpreisbremse sowie Nachbesserungen bei der Modernisierungsumlage sollen zudem in der kurzen Frist verhindern, dass die Mietpreise zu sehr überschießen.
Doch all diese Instrumente sind in einem angespannten Wohnungsmarkt, in dem die Nachfrage das Angebot übersteigt, nur ein Pflaster. Damit die Wunde sich schließt, muss mehr Wohnraum bereitgestellt werden. Hier gilt es in erster Linie, die bereits deutlich gestiegenen Neubauaktivitäten auf hohem Niveau zu verstetigen.
Doch spätestens jetzt sind auch Konzepte zu entwickeln, wie zukünftig auf unerwartete Nachfrageanstiege reagiert werden kann. Auf kommunaler Ebene bedeutet dies, dass mehr Bauland zur Verfügung stehen muss, welches bei Bedarf deutlich kurzfristiger abgerufen werden kann, als dies in der Vergangenheit der Fall war. Zudem können modulare Bauweisen dazu beitragen, die Bauzeiten zu verkürzen. Selbst wenn man davon ausginge, dass eine zukünftige »Wohnungsfrage 4.0« keine direkte Wiederholung der jetzigen oder einer vergangenen ist, sollten in Zukunft mindestens Antworten auf alte Fragen gefunden worden sein.
Literatur
Kohl,
