Ende der 2000er bzw. der Beginn der 2010er Jahre markiert den Beginn eines langanhaltenden Immobilienzyklus mit steigenden Kaufpreisen und Mieten. Der Wohnungsmarkt ist in solchen Phasen in einem gewissen Rahmen in der Lage, einen Teil der erhöhten Nachfrage in sich selbst aufzufangen: Die Zahl der Haushaltsmitglieder erhöht sich, was wiederum die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf senkt. Die Haushalte verringern also ihren Wohnflächenkonsum, um weniger stark von Preissteigerungen betroffen zu sein. Für diese Erklärung spricht, dass die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf unter den Mietern in den Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern, die durchweg zu den angespannten Wohnungsmärkten gehören, seit 2010 bis 2018 nicht nur stagnierte, sondern sogar von 40,6 m2 auf 38,2 m2 zurückging. Gleichzeitig ist die Bevölkerung in den Großstädten seit 2010 überproportional stark gewachsen, was den dämpfenden Effekt auf den Durchschnitt über alle Mieterhaushalte noch erhöht.
Auch die Migration spielt eine Rolle (
Der Anteil der Bevölkerung mit Migrationshintergrund ist in den Großstädten überdurchschnittlich hoch. Es läge also die Vermutung nahe, dass der Rückgang der durchschnittlichen Wohnfläche in den Großstädten allein auf einen überproportionalen Anstieg der Bevölkerung mit Migrationshintergrund zurückzuführen sei. Dem ist jedoch nicht so, denn auch unter der Großstadtbevölkerung ohne Migrationshintergrund ist die Wohnfläche zuletzt rückläufig.
Abb. 5: Durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf für ausgewählte Gruppen, 1984–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.
Es scheint also so, als würden Veränderungen in der Bevölkerungszusammensetzung und lokale Marktanspannungen den langanhaltenden Trend eines stetig steigenden Wohnflächenkonsums pro Kopf in Teilen der Bevölkerung ausbremsen. Dies zeigt sich auch hinsichtlich der durchschnittlich zur Verfügung stehenden Anzahl an Wohnräumen pro Kopf. In der Gesamtschau ist auch dieser Indikator seit der Wiedervereinigung stetig angestiegen. Im Jahr 1990 standen jedem Einwohner im Durchschnitt 1,5 Räume zur Verfügung, im Jahr 2018 sind es mit 1,9 ein Viertel mehr. Die Entwicklung der durchschnittlichen Wohnfläche und der durchschnittlichen Anzahl an Wohnräumen pro Kopf ist nahezu perfekt miteinander korreliert, soll heißen: Im Zeitverlauf haben sich diese beiden Indikatoren im Gleichlauf entwickelt. Die durchschnittliche Raumzahl stagniert seit 2010 unter den Mietern und liegt bei 1,6. Unter den Eigentümern hingegen ist sie weiter gestiegen und lag im Jahr 2018 bei 2,1 Wohnräumen pro Kopf.
Subjektive Einschätzung zur Wohnfläche
Wohnen dient zum einen der Befriedigung eines Grundbedürfnisses, dem Obdach, zum anderen ist Wohnen auch ein Konsumgut. Nicht jeder Mensch konsumiert gleich viel, egal welches Konsumgut man betrachtet. Neben dem finanziellen Spielraum sind auch die subjektiven Ansprüche und Gewohnheiten entscheidend für den Wohnflächenkonsum.
Die subjektive Bewertung der Größe der eigenen Wohnung hat sich seit der Wiedervereinigung verändert (
Außerdem unterscheiden sich die Einschätzungen der Mieter und Eigentümer dahingehend, was sie als zu groß oder zu klein ansehen. Im Jahr 2018 lag die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf bei Mietern, die ihre Wohnung als zu klein bezeichnen bei 27 m2, bei Eigentümern waren es 34. Gerade richtig sind bei Mietern im Durchschnitt 42 m2 pro Kopf und bei Eigentümern 51. Zu groß schließlich bedeutet durchschnittlich 66 m2 bei Mietern und 82 m2 pro Kopf bei Eigentümern.
Abb. 6: Subjektive Einschätzung der Haushalte zur Angemessenheit der Wohnungsgröße, 1990–2018. Quelle: SOEP v35, eigene Berechnungen.
Wohnkosten im Fokus
Den Wohnkosten kommt im öffentlichen Diskurs breite Aufmerksamkeit zu. Steigende Preise können dabei ein Indiz für einen angespannten Wohnungsmarkt sein. Das Angebot an Wohnraum reagiert aufgrund der langen Bauzeiten nur mittel- bis langfristig auf Anstiege in der Nachfrage. Der Ausgleich zwischen Angebot und Nachfrage entsteht zunächst durch höhere Preise, was Anreize für mehr Bautätigkeit schafft und den Wohnungsbestand erhöht. Mittel- bis langfristig werden so die Preisanstiege gebremst. An dieser Stelle soll auf zwei Facetten der Preisanstiege eingegangen werden: die Entwicklung der Vermögenswerte und die der Wohnkosten.
Vermögensungleichheit zwischen Mietern und Eigentümern
Der Marktwert von Wohnimmobilien ist in den 2010er Jahren deutlich gestiegen. Sinkende Zinsen für Hypothekendarlehen, die es erlauben, deutlich höhere Kaufpreise zu finanzieren, und eine hohe Nachfrage, die insbesondere in den Ballungsräumen auf ein geringes Angebot trifft, ließen die Kaufpreise ansteigen. Dies trifft Mieter und Eigentümer in entgegengesetzter Weise. Für Mieter – oder besser: potenzielle zukünftige Wohneigentümer – bedeuten die gestiegenen Immobilienpreise, dass der Schritt ins Wohneigentum schwieriger wurde. Denn während die gefallenen Zinsen vielerorts zwar dafür sorgten, dass der jährlich für einen Kredit fällige Betrag aus Zinsen und Tilgungsrate (die Annuität) deutlich schwächer anstieg, als die Kaufpreise es zunächst vermuten ließen, gilt dies nicht für die Eigenkapitalanforderungen, die prozentual an die Kaufpreise gekoppelt sind.
Für Eigentümer, die ihre Immobilie bereits vor dem Immobilienboom der 2010er Jahre erworben haben, folgen daraus deutliche Vermögenszuwächse (
