и собственник получает уже стабильные доходы, хотя одновременно возможны и затраты на ремонт и обслуживание здания. При перепродаже объекта, которую, может быть, придется ждать почти всю жизнь, владелец обычно возвращает капитал с приращением (схема 1.13; здесь 1—8 – нумерация денежных потоков).
Налогообложение сделок, владения и пользования недвижимым имуществом в России дифференцируется по видам объектов и социальному статусу собственников. Применяются различные ставки налога в зависимости от качества и местоположения земель,
Схема 1.13
Прогнозируемые денежные потоки по инвестиционным циклам
что позволяет изымать дифференциальную ренту. Существуют льготы по налогообложению жилых помещений для социально не защищенных слоев населения (инвалидов, пенсионеров и других групп), а при однократной покупке квартир и домов – уменьшается налогооблагаемая база всем гражданам.
Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни ее компоненты могут находиться в полной собственности, другие – в аренде, третьи – во временном пользовании, четвертые – в залоге, а пятые – в государственной собственности. По оценкам специалистов, возможны около 1500 комбинаций вещных прав на недвижимое имущество.
Ликвидность недвижимости – это возможность быстро и без потерь превратить товар в денежные средства; уровень ее обратно пропорционален времени, необходимому для продажи объекта: чем меньше времени требуется для его продажи, тем выше ликвидность. Степень ликвидности различных видов недвижимости существенно варьируется, особенно в зависимости от местоположения. Например, в пределах Садового кольца Москвы офисные помещения сдают в аренду или реализуют в течение трех–четырех дней, не считая обычного времени оформления сделки. Ликвидность квартир в районе Выхино – Текстильщики достигает в среднем четырех–пяти месяцев и более, а земельных участков в отдаленном Подмосковье – двух–трех лет.
Поскольку недвижимое имущество не перемещается в пространстве, инвестиции в него связаны с дополнительными рисками, например ухудшением окружающей среды, изменениями предпочтений и т.д.
В отличие от других товаров недвижимость, приносящая доход, требует профессионального управления активами, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, вплоть до организации охраны, текущего ремонта и многих других повседневных забот. Высокий уровень менеджмента необходим, например, при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в гостиницы и кемпинги.
Для эффективного управления недвижимостью уже на предын–вестиционной стадии требуется целый комплекс мероприятий:
• маркетинговые исследования;
• строительная, экологическая, правовая и
