target="_blank" rel="nofollow" href="#i_044.jpg"/>Если экономический срок жизни дома Эс = 60 лет, хронологический возраст Гх = 20 лет, а эффективный возраст Гэ = 30 лет, то износ
хотя хронологический возраст – только одна треть периода. В другом случае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ
Расчет только одного вида износа (физического), составившего, например, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз, как и экстраполяция, вообще будет верным только в случае, если:
• сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;
• не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;
• не предусматривается реконструкция объекта;
• в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.
В связи с этим при обосновании остающегося срока экономической жизни недвижимости следует учитывать всю совокупность факторов, влияющих на его продолжительность.
В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихийных явлений, износ = 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (А = 100%), а износ составляет 20—30%, и оно может еще долгие годы использоваться.
Глава 2
КАЧЕСТВЕННАЯ И КОЛИЧЕСТВЕННАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество – это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением. Свойство – объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
• физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и др.;
• имущественно–правовое описание: вещные права, ограничения, сервитуты;
• экономические показатели спроса, стоимости, цен, доходности и занятости населения и др.;
• состояние внешней среды (окружение): транспорт, климат, экология, шум, близость «неприятных объектов», сейсмичность, гидрография и др.
Сбор и анализ информации проводятся на
