смена, возможно, неоднократная, собственника, владельца или пользователя;
• прекращение существования – снос, ликвидация, естественное разрушение.
Первая, третья и четвертая стадии жизненного цикла недвижимости как товара предусматривают, кроме того, государственную регистрацию факта создания или ликвидации объекта, а также смены собственника.
Жизненный цикл коммерческой недвижимости как собственности, с точки зрения одного текущего ее владельца, совершающего с объектом свой собственный субъективный путь от покупки, скажем, до продажи или мены, может многократно повторяться, всякий раз с новым обладателем, вплоть до окончания срока экономической или физической жизни объекта.
Смена собственников имущественных комплексов предприятий в процессе осуществляемых в России реформ, приватизации, банкротства, перехода из рук в руки контрольного пакета акций сопровождается существенными, а порой и разрушительными изменениями организации, управления, технологии и самих основных средств производства.
Для объектов – исторических памятников большее значение имеет физический срок жизни, а не смена собственника, владельца и пользователя, так как они охраняются государством. Использование объектов мирового и национального значения допускается без нарушения их культурных и исторических функций, а их формирование связано с воссозданием, исследовательскими и реставрационными работами. Природные комплексы – памятники могут существовать вечно. Прекращение существования таких объектов означает их включение в новые, более обширные, историко–культурные комплексы или гибель в результате стихийных бедствий.
Каждая стадия жизненного цикла недвижимости включает в себя ряд этапов, мероприятий и действий. Например, создание имущественного комплекса предприятия состоит из четырех основных этапов, подразделяемых на взаимосвязанные разделы, организационные и правовые действия (табл. 1.5).
В организационном отношении создание предприятия как объекта недвижимости состоит из восьми–девяти стадий.
Жизненный цикл недвижимости подчиняется определенным закономерностям и включает, по определению Г. Харрисона[1], срок экономический, физический, хронологический и оставшийся срок экономической жизни.
Схема 1.14
Жизненный цикл предприятия как имущественного комплекса
Схема 1.15
Жизненный цикл вида бизнеса
Экономический срок жизни – это период прибыльного использования объекта, когда осуществляемые улучшения вносят вклад в стоимость недвижимости. Хороший ремонт, переоборудование и оптимизация условий увеличивают, а плохой уход сокращает срок экономической жизни объекта. Он заканчивается, когда улучшения уже не вносят вклад в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.
Схема 1.16
Деловой
См.: Харрисон Г. Оценка недвижимости : пер. с англ. М. : РОО, 1994.
