Она определяется путем деления числа лет, оставшихся до окончания физического срока службы недвижимого имущества, на кумулятивное число, равное сумме членов арифметической прогрессии. Например, при сроке службы объекта в 100 лет кумулятивное число составит
Тогда нормы амортизации будут равны:
а) в 1–й год (осталось 100 лет срока службы объекта)
б) в 10–й год (осталось 90 лет срока жизни объекта)
и т.д.
В соответствии с п. 3 ст. 259 второй части НК РФ с 01.01.2002 начисление амортизации для целей налогообложения по объектам недвижимости может производиться линейным методом по формуле
для объектов, входящих в 8—10–ю амортизаци–онные группы, а по по другим средствам производства – нелинейным методом по формуле
– месячная норма амортизации в процентах к первоначальной (восстановительной) стоимости объекта; n – срок полезного использования данного объекта, мес.
В 1998 г. введена норма, согласно которой по объектам основных средств (в том числе и недвижимым), полученным безвозмездно (по договорам дарения) и приобретенным за счет бюджетных ассигнований, амортизация не начисляется.
При оценке недвижимости амортизация определяется путем разделения износа на три основных вида: физический, функциональный и экономический, или внешний (схема 1.22).
Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его исправление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта. Для расчета неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.). Износ долговременных элементов рассчитывается путем вычисления эффективного срока их службы и оставшегося срока физической жизни в реальных условиях, исходя из затрат на воспроизводство каждого компонента.
Устранимый физический износ – это текущий ремонт здания, затраты на проведение которого меньше восстановленной стоимости.
Схема 1.22
Понятие износа при оценке недвижимости
Функциональный износ означает несоответствие объекта действующим стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства планировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функциональный износ считается устранимым. Например, если установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, новой сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат – 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток – неустранимый функциональный
