двадцатого века, такие варианты покупки могут быть отвергнуты органами опеки как «ущемляющие права несовершеннолетнего», «ухудшающие» его жилищные условия, даже если стоимость приобретаемых квартир будет превышать стоимость продаваемой квартиры в два раза. В первом случае органы опеки могут сослаться на то, что площадь квартиры приобретаемой меньше площади квартиры продаваемой, во втором – на то, что процент износа дома, в котором находится приобретаемая квартира, выше процента износа дома, в котором находится продаваемая квартира, собственником которой является несовершеннолетний, интересы которого они и защищают.
Для наглядности я привела пример, где разница в площади двух квартир различается на10 кв. м, но на практике даже если приобретаемая квартира будет меньше продаваемой на 2—3 метра, органы опеки могут отказать. Это же касается и жилой площади. Она тоже должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.
В некоторых случаях можно решить эту проблему. Если несовершеннолетний является собственником не всей продаваемой квартиры, а только ее доли, то при подаче заявления в органы опеки можно указать, что доля в приобретаемой квартире, которая будет оформлена на несовершеннолетнего, будет больше той доли, которой он владел в продаваемой.
Расскажу случай из практики. Один из моих знакомых продавал трехкомнатную квартиру в спальном районе площадью 62 кв. м, 1/3 которой принадлежала несовершеннолетнему, взамен Продавцы планировали приобрести квартиру в Центре города площадью 59 кв. м. Казалось бы, семья переезжает в более дорогую квартиру, к тому же рядом с домом школа и бассейн, и разница-то всего в трех метрах, а нет, органы опеки посчитали, что этот вариант не подходит. Тогда родители несовершеннолетнего обязались оформить на ребенка не 1/3 , а 1/2 долю, а это уже 29,5 кв. м. И органы опеки не смогли отказать. Получение такого разрешения при наличии всех документов занимает 2—3 недели, а если документы не готовы хотя бы на одну из квартир, то и больше.
Поэтому, узнав, что в квартире одним из собственников является несовершеннолетний, поинтересуйтесь, есть ли вариант, который будет приобретен после продажи квартиры, и каковы его характеристики: площадь и количество комнат в квартире, год постройки и износ дома, в котором находится квартира, и т.п.
Будьте готовы к тому, что подготовка к сделке с участием несовершеннолетнего будет длительной. Конечно, идеальный вариант – это когда постановление органов опеки уже получено Продавцом, но так бывает очень редко.
Другая история, это если Продавец и не собирается ничего приобретать взамен продаваемой квартиры, в которой доля принадлежит несовершеннолетнему. Может быть, у Продавца проблемы с долгами, или он собирается открыть свое предприятие и деньги, полученные при продаже квартиры, вложить в бизнес. Он может убеждать вас в том, что ребенок его не останется без жилья, что все, что он делает В ЭТой жизни, он делает исключительно для блага своих детей, вот сейчас раскрутится и позже купит огромный
