un “mero ejecutor”, en palabras del Tribunal Supremo en Sentencia de 11 de diciembre del año 2000:
“De acuerdo con los preceptos citados en el motivo, corresponde al presidente de la comunidad la representación de ésta “en juicio” y fuera de él y corresponde a la Junta de copropietarios conocer y decidir los asuntos de interés general para la comunidad, acordando las medidas necesarias o convenientes para el mejor servicio común; debiendo el presidente actuar de conformidad con los acuerdos de la Junta, válidamente adoptados, de los que es mero ejecutor. La sentencia recurrida, aceptando los razonamientos de primera instancia, considera suficiente para reconocer legitimación activa al Presidente de la Comunidad demandante, el acuerdo adoptado por unanimidad por la Junta el día 13 de marzo de 1992: “También se ha acordado por unanimidad el prescindir de los servicios de la abogada; pues vamos a dar el asunto de las anomalías del bloque a la Asesoría Jurídica. Esta Sala no puede aceptar las conclusiones a que llega la Sala “a quo”; tal acuerdo no contiene autorización alguna al Presidente de la Comunidad para la iniciación de este litigio ni ello puede deducirse de los términos del acuerdo transcrito pues solo se refiere al cambio de la Abogada que, al parecer, venía asesorando a la Comunidad sobre esas anomalías que presentaba el edificio, pero sin que aluda para nada al ejercicio de acciones legales para exigir responsabilidad a los posibles causantes de las mismas. En consecuencia, procede la estimación del motivo y, sin necesidad de entrar en el examen del segundo, casar y anular la sentencia recurrida y, con revocación de la de primera instancia, desestimar la demanda por falta de legitimación en el Presidente de la Comunidad demandante.”
El Tribunal Supremo ha querido poner control al ejercicio de acciones judiciales por parte de los presidentes de comunidades y en reiteradas Sentencias de 24 de junio de 2016, 5 de noviembre de 2015, 19 de febrero de 2014, 12 de diciembre de 2012, y 10 de octubre de 2011, se exige la autorización previa por parte de la comunidad de propietarios.
Ya una Sentencia de 8 de noviembre de 1969 pronunciada por la Audiencia Provincial de Zamora declaraba que “ha de constar en acta extendida con las formalidades legales en cuanto a convocatorias, anuncios de los asuntos a tratar, un acuerdo lo suficientemente expresivo en que se confiere el mandato al presidente para que interponga la acción, por ser evidente que el acuerdo ha de ir precedido de una discusión sobre los pros y los contras que se pueden originar y que representan una carga a repartir sobre los copropietarios; debiendo existir, por tanto, la voluntad clara y terminante de la Junta para actuar judicialmente.”
Así pues, tiene el presidente la legitimatio ad processum, pero no la legitimatio ad causam, para lo cual precisará de acuerdo comunitario facultativo.
Dicho requisito de representatividad no es exigible cuando la comunidad de propietarios es parte demandada, pues en estos casos, como de lo que se trata es de defender a la comunidad, ello cae dentro de sus obligaciones legales como presidente (art. 13.3 de la LPH). La cuestión ha sido analizada profundamente por el Tribunal Supremo en Sentencia nº1/2019, de 8 de enero:
“(ii) Todas las sentencias que se citan para apoyar el interés casacional se refieren a supuestos en los que la comunidad, con tiempo y sosiego suficiente, salvando los plazos de prescripción y caducidad, toma la decisión de ejercitar una determinada acción, naturalmente a través de quien la representa, que es su presidente, sentencias que han sido citadas y valoradas por la sentencia recurrida.
Sin embargo, ello no es lo aquí acaecido, pues se trata de que la comunidad es la demandada, por lo que la actora la considera legitimada, y lo hace en la persona del presidente que la representa, como se expresa en la demanda.
Aquí ya está la comunidad compelida por unos plazos fatales para contestar a la demanda y, en su caso, para recurrir; por lo que convocar el presidente, aunque con urgencia, una junta extraordinaria de propietarios para conseguir autorización para la oportuna defensa de los intereses de la comunidad, acortaría sustancialmente los plazos y, por ende, la defensa.
De ahí, que el acento se deba colocar en que la defensa no sea inocua y arbitraria sino razonable, con el fin de velar por los intereses de la comunidad, y congruente con los acuerdos adoptados por ella, objeto de impugnación.
1.– A la comunidad, representada por su presidente, incumbe la defensa de sus intereses en todos los asuntos que le afecten, según establece el art. 13.3 LPH.
Por ello, el presupuesto de la intervención pasiva del presidente es que su actuación como órgano de la comunidad no supere el ámbito objetivo del poder de representación que como tal tiene conferido, esto es, en los asuntos que afectan a la comunidad.
2.– En el supuesto de autos se defiende la transacción acordada en beneficio de la comunidad, que se había visto sorprendida con una diferencia de superficie del solar de 1.000 metros cuadrados entre la realidad física y lo que constaba en la escritura.
Esa transacción fue acordada, sin que mediase impugnación en la junta de 16 de octubre de 2005.
Por tanto, el presidente lo que hace es defender a la comunidad de los acuerdos adoptados por ella. En concreto el impugnado solo tuvo en contra el voto de tres comuneros.
Basta con examinar la testifical practicada para apreciar que los comuneros que formulan alguna objeción no es contra la transacción realizada en evitación de un litigio, cuanto con el uso que se le ha dado al local como club social, pues dicen que en él se realizaron actividades que generan ruidos y molestias a los vecinos de alrededor.
No es apoyar esos ruidos y molestias lo que defiende el presidente en nombre de la comunidad.
Está defendiendo la transacción; y para llevar a cabo las gestiones que culminaran la misma sí fue autorizada la junta rectora.
Pero, saliendo al paso de las molestias que se denuncian, y que es una máxima de experiencia que son perturbadoras física y psíquicamente, y de ahí las corrientes cada vez más intensas para combatir la contaminación acústica, cabe decir que no se evitan por suprimir el club social, pues si siguiese siendo local comercial podría explotarse en él un negocio que la generase.
Téngase en cuenta que la comunidad tiene como servicios comunes piscinas y pistas de paddel, que, según máximas de experiencia, son fuente de ruidos anudados a su uso.
La solución no ha de ser la supresión de tales servicios sino la de fijar unas normas de régimen interior que regulen el uso de tales servicios, de forma que se concilie el ocio de los comuneros con el descanso y sosiego de ellos.
3.– Por todo lo expuesto entiende la sala que el presidente ha actuado en defensa del interés general de la comunidad, no siendo cierto que lo hiciese a espaldas de los comuneros y que éstos fuesen ajenos al litigio como se infiere del acta de la junta de propietarios celebrada el 13 de diciembre de 2014, en la que consta que se debatió ampliamente sobre la cuestión y se informó de la existencia del procedimiento sobre impugnación del acuerdo de 9 de marzo de 2013, a instancia de doña Rosalia (folio 159).”
En todo caso, para evitar posibles responsabilidades, lo recomendable es que el presidente convoque junta extraordinaria urgente para que la junta pueda adoptar la decisión correspondiente, ya sea la de oponerse o allanarse a la demanda, y en cualquier caso para la designa del abogado y procurador para la defensa del caso.
La cuestión más controvertida sobre la representatividad de la comunidad de propietarios en la práctica forense es la relativa a la subsanabilidad del defecto de representación consistente en la falta de aportación con el escrito de demanda del acta que contiene el acuerdo comunitario facultativo para la interposición de la misma.
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