catalana de propiedad horizontal que en su redacción anterior a la reforma de 2015 (Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales), y a diferencia de la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, exigía de forma expresa en el art. 553-25.4 que “los acuerdos que disminuyan las facultades de uso y goce de cualquier propietario o propietaria requieren que este los consienta expresamente”. Al respecto, declaró como doctrina administrativa (Resoluciones de 21 de abril de 2010, de 28 de octubre de 2013, de 9 y 14 de octubre de 2014) que la propia Ley declara que la “no oposición” del ausente en plazo se debe equiparar a “consentimiento” a pesar de que no haya una exteriorización de voluntad en dicho sentido, ya que se trata de un “consentimiento legal”, en el sentido de que lo impone la ley, y como tal “consentimiento” produce los efectos que le son propios, debiendo considerarse respecto de los acuerdos limitadores de las facultades de los propietarios otorgado el “consentimiento expreso” que exige el precepto legal. Por el contrario, dice la Resolución de 7 enero de 2015 de la DGDEJ, si el propietario afectado asistió, debe consentir expresamente el acuerdo en junta, siendo necesaria una declaración de voluntad expresa e inequívoca de aprobación del acuerdo limitativo, sin que pueda considerarse la abstención como una manifestación en este sentido. Y en este sentido, declara la citada Resolución de 7 de enero de 2015 que “considerando que es la ley – el art. 553-26.2-, in fine – la que impone en la “no oposición” del propietario no asistente a la junta el significado de “consentimiento” al acuerdo adoptado, no se vulnera la necesaria concurrencia de un consentimiento cuya existencia sanciona la propia ley, ni el principio de tracto sucesivo, así como tampoco la exigencia de interpretación estricta de las limitaciones del derecho de propiedad, en la medida que la restricción impuesta al propietario no asistente está amparada por una disposición legal.”
“Esta medida no supone desprotección de los propietarios no asistentes. Convocados en forma y conociendo el orden del día, han podido acudir a la Junta y defender sus derechos, no sólo votando en contra, sino también absteniéndose simplemente en la votación. No habiendo acudido a la reunión, el artículo 553-26.2 CCC les concede todavía la oportunidad de defenderse, requiriendo su consentimiento “expreso” para la validez del acuerdo limitativo de sus facultades, de manera que, si no lo consienten el acuerdo es válido y no puede acceder al Registro de la Propiedad. Pero el que no puede hacer el propietario no asistente es persistir en su actitud abstencionista, que puede obstaculizar la adopción de acuerdos que requieran unas determinadas mayorías o que recojan el interés mayoritario o casi unánime de la comunidad. Es por eso, que, en este caso, la ley atribuye un valor positivo a la abstención o al silencio del propietario no asistente a la Junta. En este sentido, pues, el consentimiento necesario para que un acuerdo que disminuya las facultades de goce y disfrute de cualquier propietario o propietaria sea válido se produce no sólo cuando éste lo consiente expresamente, sino también cuando la ley -que puede hacerlo y que, además, es la única que puede hacerlo- lo establece.”
Conforme a la doctrina administrativa de la DGDEJ, la Ley atribuye directamente a dicha actitud del ausente el sentido de una declaración de voluntad en sentido positivo que se equipara al consentimiento expreso que exigía el precepto legal de la normativa catalana de propiedad horizontal (art. 553-25.4 del Código Civil de Cataluña) antes de la reforma legal de 2015.
A mayor abundamiento, la RDGSJFP de 27 de julio de 2018, siguiendo el criterio de la Resolución anterior de 17 de enero de 2018, exige un requisito de forma para la inscripción del acuerdo comunitario de prohibición de uso consistente en que el consentimiento de todos los propietarios debe otorgarse en escritura pública, no siendo válido a estos efectos, el consentimiento expresado en el acta comunitaria en cumplimiento de lo exigido por la LPH, tanto si se trata de propietarios asistentes que dieron su consentimiento en junta como si se trata de ausentes que no se opusieron, o de terceros adquirentes que ratificaron dicho acuerdo en nueva junta o de cualquier otra forma que no sea la de otorgamiento de escritura pública. Debemos poner de manifiesto que dicho requisito de forma no está amparado en ningún precepto de la Ley de Propiedad Horizontal, y debemos recordar que su rango de ley no es inferior al de la Ley Hipotecaria, como parece deducirse de la lectura de dichas resoluciones administrativas, vulnerando a mi juicio dicha Resolución el sistema legal de adopción de acuerdos comunitarios que establece la LPH, creando uno distinto que no tiene amparo legal, más allá de una interpretación estricta y carente de justificación sistemática en torno a las limitaciones del derecho de propiedad y el principio hipotecario de tracto sucesivo, que parecen olvidar la naturaleza especial de la comunidad de bienes en propiedad horizontal (art. 396 del Código Civil) y el principio de legalidad que la ampara. En este sentido, se ha pronunciado la RDGDEJ de 7 de enero de 2015, al declarar que el acuerdo comunitario de limitación de uso de elementos privativos que cumple con el quórum legal de la normativa legal de propiedad horizontal no infringe el principio de tracto sucesivo ni la exigencia de interpretación estricta de las limitaciones del derecho de propiedad, en la medida que está amparado por una disposición legal y, por tanto, debe inscribirse dicho acuerdo comunitario.
Resumiendo, y para lo que aquí interesa, la doctrina administrativa expuesta niega de forma indirecta la facultad de representación del presidente en el plano registral, siendo necesaria la concurrencia personal de los propietarios para el otorgamiento de la escritura de elevación a público del acuerdo comunitario objeto de inscripción, a pesar de que el presidente ostente la facultad de elevar a escritura pública acuerdos comunitarios reconocida expresamente en derecho civil catalán en el art. 553-16.1.c) el Código Civil de Cataluña.
Este cometido no está reconocido en la LPH; pero sí en el art. 553-16.1.d) del Código Civil de Cataluña.
Nótese que la norma se refiere solamente a los deberes del secretario y del administrador, y no al del resto de comuneros, mientras que en la versión originaria de este precepto legal (Ley 5/2006) sí que hacía referencia también a estos últimos. También se suprimió en la reforma legal de 2015 la obligación de velar por la buena conservación y el buen funcionamiento de “elementos y servicios comunes”. Esta limitación del alcance objetivo de la norma tiene su razón de ser en que el presidente es un comunero que no tiene por qué ser un profesional de la administración de fincas y, por tanto, la diligencia exigible debe ser muy inferior a la del secretario-administrador cuando este último es un profesional externo de la comunidad, evitando así que deba responder de incumplimientos obligacionales de terceros que no esté a su alcance controlar18.
En ningún caso, esta función del presidente le faculta para cesar al secretario o al administrador, pues es una facultad reservada expresamente por ley a la junta de propietarios (art. 14.a) de la LPH y art. 553-19.2.a) del Código Civil de Cataluña), tal como veremos más adelante.
Esta previsión es una novedad legal del art. 553-16 del Código Civil de Cataluña a raíz de la reforma de la Ley 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales, en aras a evitar una interpretación restrictiva de las funciones del presidente negando la propia norma que estemos ante un numerus clausus19.
Prevé el artículo 13.5 de la LPH que si los estatutos no lo determinan o los propietarios no acuerdan elegir a otras personas, para desempeñar tal cargo, será el presidente el que actuará como tal.
No existe pues prohibición de que ambos cargos se ejerzan por la misma persona.
Las funciones en este caso serán las previstas en el
VENDRELL SANTIVERI, E., “Comentario Artículo 553-16. Presidencia. LEY 5/2015, de 13 de mayo, de modificación del libro quinto del Código civil de Cataluña, relativo a los derechos reales”, Revista Sepín de PH Cataluña, Ed. Sepin, 2015.
Id. 18.
