plantearse si ante la falta de acuerdo de remoción, cabría acordar la remoción por decisión judicial a instancia de un grupo minoritario de comuneros, o incluso de un solo comunero. Nos inclinamos por la viabilidad de dicha acción judicial si concurre justa causa para su remoción y precediendo la petición a la junta para que se pronuncie. Si ésta no lo acordase, existiendo justa causa, estaríamos en el supuesto de un acuerdo gravemente perjudicial, susceptible por tanto de interponer la correspondiente acción de impugnación de acuerdos del art. 18 de la LPH.
Será indudablemente una causa de poner término al cargo conforme a lo dispuesto en el art. 13.4, segundo párrafo, de la LPH y en su homólogo art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña. Sus herederos, por analogía con lo que dispone el artículo 1739 del Código Civil, deberán ponerlo en conocimiento de la junta para que adopte la resolución más conveniente a los intereses de la comunidad.
Cabe plantearse si la insolvencia sobrevenida del presidente es causa de extinción del cargo, por analogía con lo que dispone el artículo 1732 del Código Civil. A nuestro juicio, no lo es, ya que la LPH no la establece como causa de extinción, y de haber sido voluntad del legislador que fuera una causa de extinción del cargo de presidente, lo hubiera indicado; sin perjuicio de que la junta pueda acordarlo si lo considera pertinente para el bien de la comunidad.
Respecto de la ausencia de mero hecho, no creemos que sea ello causa suficiente para la cesación en el cargo, mientras no se declare legalmente la ausencia legal, sin perjuicio de que el vicepresidente sustituya al presidente durante su ausencia. No obstante, téngase en cuenta que la junta en este caso podrá reunirse por su cuenta y acordar la cesación del presidente ausente si lo considera pertinente para el mejor éxito de la comunidad.
1.5. Retribución
La LPH no determina el carácter gratuito o retribuido que debe ostentar el cargo de presidente de la comunidad. No obstante, por aplicación analógica del artículo 1711 del Cc, parece, al igual que la figura del mandatario, que ha de presumirse en principio gratuito.
Esto no significa que quien ostenta de la condición de presidente no pueda excepcionalmente percibir contraprestación. Este sería el caso de cuando a la función propia del presidente como representante de la comunidad, se une la de administrador, siendo ésta la ocupación a que el nombrado venga dedicándose, podría presumirse, al amparo del párrafo 2º del artículo 1711 del Código Civil, que existe la obligación de retribución, en tanto no conste lo contrario.
En todo caso, la junta podrá fijar una retribución al presidente; acuerdo que estimamos suficiente por mayoría simple en tanto que acuerdo referente a gastos de administración o gestión de la comunidad que como tal no puede estar sometido a otro régimen de aprobación que el que se exige para la aprobación de cuentas o del presupuesto de la comunidad (SAP Málaga, Sec. 4ª, nº10/2007, de 16 de enero; SAP Las Palmas, Sec. 4ª, nº12/2003, de 9 de enero; y SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 1ª, nº597/2001, de 10 de septiembre). No obstante, si dicho acuerdo tuviera vocación de continuidad hacia el futuro, y no solo respecto de un ejercicio económico concreto, creemos que dicho acuerdo debería adoptarse por unanimidad pues tendría naturaleza de modificación estatuaria, siendo de aplicación en ese caso el art. 17.6 de la LPH. Todo ello, sin perjuicio del derecho del presidente, en tanto que mandatario, a ser reembolsado de los gastos que realice como consecuencia del desempeño de su cargo, e indemnizado en su caso por los daños y perjuicio que le haya causado el cumplimiento del mandato siempre y cuando su actuación no haya sido culposa ni imprudente, conforme a lo dispuesto en los arts. 1728 y 1729 del Código Civil.
Más dudosa es la validez del acuerdo de remunerar al presidente en derecho civil catalán, pues el art. 553-15.6 del Código Civil de Cataluña dispone que el cargo de presidente no es remunerado; sin perjuicio del derecho a resarcirse de los gastos ocasionados por el ejercicio del cargo. Entendemos que dicho acuerdo debe ser considerado nulo de pleno derecho al estar ante una norma de ius cogens que declara claramente que la única salvedad es cuando el cargo en cuestión sea ejercido por persona ajena a la comunidad, refiriéndose así al cargo de secretario y de administrador, pues el de presidente solo pueden ostentarlo comuneros.
1.6. Responsabilidad
El presidente en tanto que representante legal de la comunidad viene sujeto a responsabilidad por razón de los actos realizados en el desempeño de sus funciones, siempre que de ello resulte daño para los intereses generales, para los propietarios singulares o para los terceros; responsabilidad que puede ser de índole civil al amparo de los artículos 1.101 al 1.104 del Código civil; o de tipo criminal, si procediere, tal como veremos más adelante.
La responsabilidad del presidente puede ser debida a haberse excedido en su mandato, o a haber ejecutado actos sin estar autorizado por la comunidad para ello, o por incumplir sus obligaciones legales, derivando de dichos actos una responsabilidad de carácter personal por los daños y perjuicios causados.
En la práctica, es habitual que el presidente se extralimite en sus funciones o facultades de buena fe. A veces incluso para adoptar decisiones en orden a reparaciones urgentes o actos de otra índole respecto a los que resulta imposible u ofrece problemas una convocatoria de la junta de propietarios. No se olvide que, por comodidad o simplemente por desidia, a veces los comuneros no se preocupan de atender esas necesidades, otorgando una especie de autorización tácita al presidente para que solucione cuantos problemas de ese tipo se presenten.
No cabe hablar propiamente de impugnabilidad de las decisiones del presidente, puesto que sólo contra los acuerdos de la junta cabe recurrir ante la autoridad judicial según lo dispuesto en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña. Su actuación habrá de responder a las directrices que la junta le confiera, y sólo ésta podrá oponerse a su actuación. Ante una decisión, pues, del presidente, que no le competa o se considere perjudicial, no cabrá otra solución que acudir a la junta de propietarios para que tome la decisión oportuna. Contra la solución que se adopte por ésta, (ahora sí) cabrá la impugnación prevista en el artículo 18 de la LPH y en su homólogo art. 553-31 del Código Civil de Cataluña.
Tal como avanzábamos con anterioridad, por norma general, los actos que realice el presidente, aun excediéndose en sus atribuciones, surtirán plenos efectos frente a terceros, ya que no es de aplicación en este caso el art. 1727 del Código Civil relativo al contrato de mandato, pues la representación que ostenta el presidente es un mandato legal y orgánico, distinto al contrato de mandato de carácter voluntario regulado por nuestro Código Civil. Todo ello, sin perjuicio de que la comunidad vendrá facultada a exigir responsabilidades internas al presidente por haberse excedido en su mandato y haber perjudicado los intereses comunitarios.
Veamos algunos ejemplos de responsabilidad ad intra del presidente por haber contratado con terceros excediéndose en su mandato.
La LPH no contempla normas específicas sobre la responsabilidad del presidente, debiéndonos preguntar por el grado de diligencia que le es exigible, así como por la naturaleza de la responsabilidad que le es imputable. Los tribunales se han decantado por asimilar su responsabilidad a la del contrato de mandato de nuestro Código Civil. En este sentido, y conforme a lo dispuesto en el art. 1719 del Código Civil, la diligencia que le es exigible al presidente es la de un buen padre de familia. Así mismo, juega un papel relevante el hecho de que el cargo de presidente no sea por norma general retribuido, pues conforme a lo dispuesto en el art. 1726 del Código Civil, la responsabilidad por culpa del mandatario debe estimarse con menos rigor si el cargo no es retribuido. Así lo ha declarado de forma clara el Tribunal Supremo en Sentencia de 1 de marzo de 1984:
“Para las obras de mejora no requeridas para la adecuada conservación y habitabilidad del inmueble, según su rango, que exceden del concepto normal de gastos generales para el sostenimiento de los tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles
