un vínculo jurídico de origen legal, creador de obligaciones que no puede ser desconocido, conforme a los artículos 1089 y 1090 del C.C, por lo tanto la prescripción anual de la responsabilidad nacida de culpa o negligencia debe ser aplicable a la responsabilidad nacida de una obligación legal conforme a los preceptos de la Ley que se han indicado.”
“La obligación legal que se impone a la comunidad de propietarios para la conservación y mantenimiento de los elementos comunes, como la que se impone a cada propietario sobre los elementos privativos en condiciones de no causar daños a los demás, suponen el ámbito y alcance de la responsabilidad por las omisiones o falta de cuidados que se revelen, pero ello no hace surgir contrato alguno entre la comunidad y los propietarios, ni entre estos, de manera que los daños que se causen por filtraciones, humedades o roturas de cualquier tipo tienen un encaje más adecuado en la responsabilidad extracontractual, de breve plazo prescriptivo adecuado a lograr además la pronta finalización de la situación de pendencia de la controversia.
Lleva lo anterior a estimar prescrita la acción, lo que determina la desestimación de la demanda sin necesidad de abordar el fondo del asunto, respecto el que por lo demás el largo plazo transcurrido tampoco ha permitido acreditar la responsabilidad de la comunidad demandada pues el informe pericial aportado con la demanda lo fue solo para peritación de los daños, y nada expresa ni contiene fotografías sobre la causa de los mismos aun cuando se diga que se derivaban de la rotura de una bajante general sin ninguna otra precisión y habiéndose hecho el informe meses después de los daños, no compareciendo la perito al juicio, y sin que el entonces presidente de la comunidad recordase nada sobre el siniestro más allá de que hubo una avería. …” (SAP Madrid, Sec. 11ª, nº201/2012, de 23 de marzo)
“… Se basa la presente impugnación en que, habiendo reconocido la sentencia de primera instancia que los daños causados por la Comunidad de Propietarios demandada habían sido reparados, no así sus efectos, ésta habría cumplido la obligación que le impone el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal -realizar las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúnan las debidas condiciones estructurales de estanqueidad, habitabilidad, de accesibilidad y seguridad- constituyendo la reparación de los gastos que ahora se reclaman consecuencia de una responsabilidad extracontractual cuya acción se encuentra sometida al plazo de prescripción de un año, a tenor de lo dispuesto en el art. 1968.2 del Código Civil . Rechazamos tal alegación. El origen de los daños causados en el local del actor no es otro que el incumplimiento de la antedicha obligación que la Ley impone a la Comunidad de Propietarios y la reparación de la avería no puede exonerar su responsabilidad de indemnizar al demandante las obras efectuadas en su local pues, aunque no constituya elemento común, los daños causados en él son consecuencia de las humedades producidas en el inmueble por la falta de mantenimiento y conservación de los elementos y servicios comunes, de los que -según se ha expuesto- responde la Comunidad de Propietarios. Así las cosas, el plazo de prescripción aplicable no puede ser otro que el genérico de las obligaciones personales – quince años, según el art. 1964 del Código Civil- como acertadamente se argumenta en la sentencia de primera instancia. …” (SAP Madrid, Sec. 13ª, nº646/2007, de 3 de diciembre)
A mi juicio, estamos ante acciones de carácter personal por ser una consecuencia de las relaciones obligacionales que surgen de su pertenencia a una comunidad de propietarios regida por la Ley sobre Propiedad Horizontal, y por tanto, prescriben a los 5 años, por tratarse del plazo que el atribuye a las acciones personales “que no tengan señalado término especial de prescripción”25. En Cataluña, el plazo de prescripción de las acciones personales es de diez años (art. 121-20 del Código Civil de Cataluña).
2. Vicepresidente
2.1. Naturaleza
No estaba previsto en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, antes de la reforma operada por la Ley 8/1999, de 6 de abril, de Reforma de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal, el nombramiento del vicepresidente.
La Ley de reforma de 1999 se ocupa del mismo, incluso en el sentido de que se nombren varios, por su orden. Y el apartado 4 del artículo 13 de la LPH regula sus funciones:
“La existencia de vicepresidentes será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente.
Corresponde al vicepresidente, o a los vicepresidentes por su orden, sustituir al presidente en los casos de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la Junta de propietarios.”
Homóloga regulación encontramos en el art. 553-16.2 del Código Civil de Cataluña, incorporando como novedad respecto de la regulación estatal, la posibilidad de ejercer aquellas “funciones que la presidencia le haya delegado expresamente”, admitiendo así como excepción a la norma general de la indelegabilidad de las funciones del presidente (SAP Burgos, Sec. 3.ª, 351/2011, de 11 de noviembre; y SAP Guipúzcoa, Sec. 3.ª, 76/2011, de 8 de marzo), de tal forma que podrán presidente y vicepresidente actuar de forma conjunta y coordinada, no quedando necesariamente reservada la actuación del segundo para el caso de imposibilidad de ejercitar el cargo por el primero.
2.2. Nombramiento
El nombramiento, dice el art. 13.4 de la LPH, se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del presidente. Por lo que a lo dicho al hablar del mismo nos remitimos.
A diferencia del presidente, cuyo nombramiento es obligatorio, el del vicepresidente o, en su caso, vicepresidentes, es facultativo. Por lo que será la junta de propietarios la que debe decidir sobre ello, a base, a nuestro juicio, de un acuerdo de los que se pueden adoptar por mayor simple de propietarios y cuotas (art. 17.7 de la LPH).
El carácter facultativo del nombramiento no debe ser interpretado en el sentido de excluir la validez de la cláusula estatutaria que impone su nombramiento, al no ser la norma legal imperativa.
Aunque la Ley no exija que el cargo recaiga sobre uno de los propietarios de un modo expreso, a nuestro juicio, debe serlo. En el ámbito de la jurisprudencia, la Sentencia de 15 de diciembre de 1992 de la Sección 13.ª de la AP de Madrid, ha tenido ocasión de declarar que el simple nombramiento como vicepresidente de quien no es propietario no constituye per se un acto nulo.
2.3. Funciones y obligaciones
La ley establece las siguientes:
1) Las que tuviera el presidente en caso de tener que sustituir a éste en los casos de muerte, ausencia, vacante o imposibilidad, sin cortapisa alguna. Y sin que tenga que seguir las instrucciones de aquél.
2) Asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios. Lo que quiere decir que, si estas funciones no las define la junta, no podrá actuar más que en el supuesto 1); salvo en derecho civil catalán donde sí se prevé la facultad de delegación de funciones del presidente al vicepresidente.
Cuando el vicepresidente vaya a asistir al presidente en el ejercicio de sus funciones, tal asistencia deberá acomodarse a lo expresamente establecido en los estatutos o, en su caso, a lo previsto por acuerdo mayoritario de los copartícipes en el que podrá efectuarse la eventual distribución de las que deberán desempeñar uno y otro, siendo materia de competencia de la junta.
En la práctica, también es de gran utilidad el nombramiento de un vicepresidente en aquellos casos en que se produce un conflicto de intereses entre el presidente
SERRANO HOYO, G.; “Las acciones judiciales en el ámbito de la Propiedad Horizontal: generalidades”, Estudios sobre la Propiedad Horizontal, Ed. La Ley, 2009.
