la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:
“… La Sala coincide, llegados a este punto, con el razonamiento de la sentencia de primera instancia, cuando se hace notar la imprecisión del escrito rector a la hora de identificar hechos concretos de los que quepa inferir la transgresión de los deberes impuestos al demandado, confusión que permanece en los mismos términos en el escrito de recurso, en el que se añade la imputación de una suerte de culpa in vigilando por no controlar la actividad del administrador, actividad que no viene impuesta en ninguna norma, resultando por completo ajena a la responsabilidad del presidente de una comunidad de propietarios. Las funciones del administrador o del secretario, caso de que existan estas figuras de forma separada a la del presidente, no pueden ser imputadas a éste; no existiendo administrador, es la ley la que expresamente asigna la función de administración de la comunidad al secretario, sin que se imponga ninguna función de supervisión o vigilancia al presidente y sin que, en consecuencia, pueda exigírsele responsabilidad por el incumplimiento de aquél. …”
No obstante, sí que puede ser responsable solidariamente el presidente con el administrador cuando ha respaldado la actuación ilícita del administrador o ha actuado en connivencia con él (SAP Barcelona, Sec. 1ª, de 21 de noviembre de 2003).
Tampoco cape imputar responsabilidad in eligendo al presidente por los defectos de ejecución de las obras realizadas por el contratista cuando este sea un profesional debidamente habilitado para ello, y el presidente actuó diligentemente al contratarlo, revisando que efectivamente dicho contratista fuera un verdadero profesional de la actividad, de tal forma que debe presumirse que tiene experiencia y suficientes conocimientos para un ejercicio correcto de la lex artis. Tal como vienen declarando los tribunales (SAP Zaragoza, Sec. 5ª, nº497/2011, de 8 de septiembre; SAP Alicante, Elche, Sec. 9ª, nº307/2011, de 4 de julio; y SAP Vizcaya, Sec. 5ª, nº108/2018, de 11 de abril) quien encarga una obra a una empresa autónoma en su organización y medios, y con asunción de riesgos inherentes al cometido que desempeña, no debe responder por los daños ocasionados por los empleados de ésta, a menos que el comitente se hubiera reservado participación en los trabajos o parte de ellos, sometiéndolos a su vigilancia o dirección.
La Sentencia de 6 de febrero de 2004 de la Sección 17ª AP Barcelona declara que corresponde al presidente pagar el coste de la obra del alicatado ordenada por él sin ratificación de la Junta.
La Sentencia nº216/2005, de 26 de abril, de la Sección 7ª AP Asturias, Oviedo, declara que aun cuando el presidente representa a la comunidad en los asuntos que le afectan es a la junta a quien corresponde aprobar cualquier contrato que suponga un gasto para la comunidad, cual es el caso de contratación de un asesoramiento jurídico, sin olvidar que el gasto no fue posteriormente aprobado o ratificado sino todo lo contrario, se acordó —en junta no impugnada— su reclamación, por lo que el presidente adoptó una decisión de índole económica que excedía del concepto de gasto general sin consentimiento del resto de los copropietarios y de discutible utilidad para la misma.
En idéntico sentido, citamos la SAP Madrid, Sc. 18ª, nº443/2015, de 30 de noviembre:
“En este caso una vez que la Comunidad de Propietarios, a través de los nuevos Presidente y Administrador, tuvo conocimiento de la totalidad de la actuación del señor Teodosio en relación a la resolución unilateral del contrato, ha tomado la decisión de ejercitar las acciones pertinentes a fin de reclamar la indemnización de los daños y perjuicios sufridos por la Comunidad de Propietarios, y ello porque según han puesto de manifiesto las posteriores revelaciones ha sido la actitud personal del Presidente al enviar correos por una parte ofreciendo una prórroga del plazo y por otra parte acordando la resolución unilateral de un contrato, so capa de que la misma estaría justificada en virtud de diversos asesoramientos que habían realizado con despachos de abogados, que tampoco relaciona, es evidente que ha ocasionado los perjuicios a la comunidad propietarios pues evidentemente prescindió de la empresa prestataria de los servicios llevando a cabo una resolución unilateral y sin previo aviso, decisión que fue absolutamente personal por parte del presidente sin dar ninguna cuenta a la junta, lo que ocasionó que efectivamente la comunidad fuera condenada por estos conceptos y por lo tanto no puede decirse ni que carezca de acción ni que el demandado no está legitimado para soportar, máxime cuando no acreditado haber seguido una conducta normal, simplemente haber dado cuenta la junta y no haber procedido a la resolución unilateral por parte del presidente, sobre todo si como es el caso se produjo la resolución antes de haberse celebrado la junta en la que supuestamente se acordaba la no prórroga del contrato. …”
La Sentencia de la AP Madrid, Sec. 11ª, nº334/2016, de 8 de julio, declara que la presidenta no se ha extralimitado en sus funciones al prorrogar el contrato con la empresa de telefonía móvil pues actuó conforme a la voluntad comunitaria:
“… Cierto es que el mandato representativo del Presidente de la Comunidad de Propietarios no puede ser concebido en términos absolutos, categóricos, de tal modo que pueda prescindir de los acuerdos de la comunidad en que descansa su facultad representativa, mas allá de las atribuciones que la ley confiere a este cargo -vid. STS de 1 de marzo de 1984 -, sin embargo en el supuesto de méritos no hubo extravasación que justifique la pretendida nulidad, pues actuó conforme al mandato de catorce de los quince comuneros, quienes, previa celebración de las Juntas de Propietarios de 21 de marzo de 2012 y 3 de abril de 2013, en que se trató la cuestión de la posible renovación del contrato de arrendamiento de la cubierta para persistencia de la antena de telefonía móvil, asistiendo el Sr. Candido y sin que se opusiera, disponiéndose gestionar los términos en que pudiera realizarse, y en la última de esas reuniones se acordó celebrar nueva Junta en la cuál se adoptara un decisión, la Sra. Presidenta, ante la premura de dar respuesta a la arrendataria, recabó la opinión de cada vecino previa explicación de la alternativa propuesta de France Telecom, y, siendo el único disidente aquél, dio por aprobado el acuerdo y actuó en consecuencia, sin quebrantar la voluntad comunitaria, y, en definitiva, sin excederse en sus atribuciones, que conforme a reiterado sentir jurisprudencial abarcan la contratación. …”
Respecto del plazo de prescripción de la acción civil para exigir responsabilidades al presidente, existen dudas en los tribunales sobre si debe aplicarse el plazo general de las acciones personales de los cinco años del art. 1964 del Código Civil (SAP Madrid, Sec. 21ª, nº306/2019, de 16 de julio; y SAP Alicante, Elche, Sec. 9ª, nº145/2019, de 15 de marzo; SAP Madrid, Sec. 13ª, nº646/2007, de 3 de diciembre) o el plazo anual de la responsabilidad del art. 1968.2º del Código Civil (SAP Madrid, Sec. 11ª, nº201/2012, de 23 de marzo; y SAP Murcia, Cartagena, Sec. 5ª, nº35/2010, de 8 de febrero).
“… No es posible en este caso aplicar el plazo general de prescripción de 15 años del artículo 1964 del Código Civil, plazo que sí será aplicable a las acciones que la comunidad de propietarios pueda ejercitar frente a la administradora, por tratarse de acciones contractuales que no tienen fijado ningún plazo específico de prescripción, y también, como correctamente lleva a cabo la sentencia apelada, a las acciones de los comuneros contra la comunidad de propietarios para la recuperación de lo abonado en exceso, pero no será aplicable para las acciones individuales, como la presente, ejercitada por un propietario individual contra la administradora por no tener origen alguno contractual sino claramente extracontractual y sí tener expresamente previsto dichas acciones un plazo específico de prescripción en el ejercicio de la acción. …” (SAP Murcia, Cartagena, Sec. 5ª, nº35/2010, de 8 de febrero)
“..... es criterio de algunas Audiencias el plazo prescriptivo de las acciones reparatorias se señala como de un año por entenderse que se corresponde con el ejercicio de una acción extracontractual, que ratificamos; entendemos que la acción reparadora ejercitada en el presente caso, se corresponde con una acción que tiene naturaleza extracontractual, puesto que dimana por subrogación de una responsabilidad extracontractual y por ello el plazo de prescripción de un año. Y ningún contrato une al perjudicado con el propietario, mas que ser perjudicado por éste al habérsele causado daños
