los propietarios singulares y le alcanzan las responsabilidades de los artículos 1.714 y 1.726 del Código Civil, que hace al mandatario responsable no solamente del dolo sin también de la culpa y que deberá estimarse con mas o menos rigor por los Tribunales según que el mandato haya sido o no retribuido.”
En idéntico sentido, cabe citar la SAP Pontevedra, Sec. 1ª, nº593/2011, de 24 de noviembre:
“El carácter obligatorio del cargo, su carácter gratuito, y la singularidad de las funciones que se encomiendan al presidente delimitan el ámbito de la responsabilidad que pueda serle exigible. Se trata del desempeño de una obligación legal que deberá ser atendida dentro de los estándares de conducta exigible, con la diligencia de un representante legal o, en los términos del art. 1709 del Código Civil , la correspondiente a un buen padre de familia, (en este lugar resulta lugar común la cita de la STS de 1 de marzo de 1984 ), en el bien entendido de que no cabe realizar una aplicación acrítica o sin matices del régimen jurídico del contrato de mandato, entre otras razones por el motivo esencial de que el origen del cargo no se encuentra en el acuerdo de voluntades, sino en la imposición de una obligación legal.
En consecuencia, corresponderá al actor que pretende la condena del presidente demandado probar la transgresión dolosa o culpable de las obligaciones del cargo, el perjuicio efectivamente producido a la comunidad y la relación de causalidad, como requisitos propios del ejercicio de toda pretensión indemnizatoria.”
Conforme a lo expuesto, para que se aprecie la existencia de responsabilidad, es necesario que se acredite la existencia de daños y perjuicios, así como el nexo causal o relación de causalidad entre la conducta culposa o dolosa del presidente y el daño causado, siendo el onus probandi de quien ejercite la acción de reclamación de responsabilidad ex art. 217.2 de la LEC, ya sea la comunidad de propietarios o uno o varios comuneros unilateralmente (SAP Madrid, Sec. 14, nº385/2017, de 28 de diciembre), a diferencia de lo que sucede con la responsabilidad objetiva o por riesgo de los arts. 1907 y 1910 del Código Civil, que podría achacarse a la comunidad de propietarios llegado el caso, como veremos más adelante.
Así pues, la responsabilidad del presidente es de imputación subjetiva, de tal forma que si ha actuado conforme a la diligencia que le es exigible no deberá responder del daño causado.
La responsabilidad en que incurra el presidente consistirá en la indemnización de los daños y perjuicios causados conforme a los arts. 1101 y 1726 del Código, así como la remoción de su cargo de presidente.
En materia de obras, téngase en cuenta que conforme a lo dispuesto en el art. 14.c) de la LPH es facultad de la junta de propietarios aprobar los presupuestos y la ejecución de todas las obras de reparación de la finca, sean ordinarias o extraordinarias. En idéntico sentido, se pronuncia el art. 553-19 del Código Civil de Cataluña.
En su virtud, el presidente no podrá unilateralmente y sin consentimiento de la junta acordar la ejecución de obras en la finca; salvo que se trate de obras de carácter urgente, de tal forma que la urgencia venga exigida para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, en cuyo caso podrá excepcionalmente el presidente (y el administrador) realizar dichas obras, debiendo informar de ello cuanto antes a la junta en todo caso. Si bien es cierto que el art. 14.c) de la LPH se refiere al administrador y no al presidente respecto de la facultad de realizar obras urgentes sin acuerdo comunitario, los tribunales vienen facultando también para ello al presidente (SAP Madrid, Sec. 14ª, de 11 de febrero de 2002; y SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre).
En idéntico sentido, citamos la SAP Alicante, Sec. 5ª, nº57/2018, de 7 de febrero:
“… El acuerdo, como argumenta el juzgador a quo, no ampara el contrato firmado el 30 de septiembre de 2010 con el Sr. Fidel para la realización de un proyecto de reparación/rehabilitación, estudio de seguridad y salud a realizar en el DIRECCION000 , contrato que no puede ampararse en la notificación posterior a los comuneros no imputable al administrador, y al expediente abierto por el ayuntamiento en fecha 17 de septiembre de 2010, previa visita efectuada por los técnicos el 13 del mismo mes, cuando en la descripción del inmueble y medidas a adoptar distingue entre las de carácter urgente que da un plazo de dos días, a las demás obras de rehabilitación de la fachada que otorga un plazo de seis meses, expediente que no autorizaba al presidente y a la comisión de junta nombrada el encargo del proyecto sin contar con la autorización de la junta que se reservó la facultad de decidir sobre las distintas soluciones arquitectónicas a adoptar en la rehabilitación de la fachada y una vez aprobada la misma realizar el encargo al arquitecto designado por la comisión nombrada el 21 de agosto de 2010, conclusión que se alcanza si se tiene en cuenta los actos anteriores a la junta (documentos nº 7, 8 y 9) y posteriores como el acta de la junta General Extraordinaria de 27 de noviembre de 2010.
En suma el Presidente es responsable de la firma del contrato ( art. 13 de la LPH ), extralimitándose del acuerdo de la junta, sin que pueda suplir o corregir la voluntad de la Comunidad expresada en las Juntas Ordinarias o Extraordinarias, con ello se trata de impedir que su voluntad personal sea la que deba vincular a la comunidad, habida cuenta el carácter necesario de las normas que rigen la propiedad horizontal, que impide dejarlas al arbitrio y consideración exclusiva del presidente que no le permite decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad ( sentencias de 10 de octubre de 2011 y 27 de marzo de 2012 ). …”
Por su parte, la SAP Madrid, Sec. 20, nº590/2007, de 25 de octubre, declara que no tienen responsabilidad los órganos rectores de la comunidad por la realización de reparaciones necesarias urgentes sin acuerdo comunitario que les faculte para ello:
“… en el caso aquí analizado ha quedado suficientemente acreditado que la Comunidad de Propietarios, con anterioridad a que el Presidente, Vicepresidente y miembro de la Junta de Gobierno demandado fueran nombrados, abordó y aprobó la realización de obras derivadas de humedades en piscina y otras zonas del inmuebles y que en al menos cinco juntas se abordó el tema llegando a aportarse presupuesto de la constructora que finalmente lo ejecutó, cuyo representante incluso compareció en una junta a dar las explicaciones que se le solicitaran, todo lo cual pone de manifiesto que las deficiencias existían y que una amplia mayoría de miembros de la Comunidad eran partidarios de su ejecución desde el año 2000, con el consiguiente agravamiento por el simple transcurso del tiempo. Situación que hace que el acometimiento de las obras se presente como necesario y urgente, lo que unido a la tensión y enfrentamiento existente entre los miembros de la Comunidad, permite concluir que la manera de proceder adoptada por los miembros de la Junta ha de considerarse plenamente ajustada a las funciones y deberes que la ley les otorga, habiendo actuado en beneficio de la Comunidad, tal como se les ha reconocido en diferentes juntas por la mayoría de sus integrantes, de manera que no se les puede reprochar actuación culpable alguna como consecuencia de autorizar los gastos que ello comportaba, los cuales aparecen suficientemente detallados en el presupuesto que obra a los folios 618 y respecto de los cuales los demandantes tuvieron conocimiento e intervención previas. …”
En este mismo sentido, se han pronunciado la SAP Jaén, Sec. 2ª, nº208/2006, de 5 de octubre en el caso de una obra urgente de reparación de la depuradora de la piscina,
Si bien es cierto que en puridad no sería necesario la adopción de un acuerdo comunitario para la realización de aquellas obras de carácter obligatorio previstas en el art. 10 de la LPH (SAP Madrid, Sec. 14ª, nº46/2018, de 27 de febrero), sí que será necesario acuerdo comunitario por mayoría simple de propietarios y cuotas para aprobar el presupuesto de dichas obras, la aprobación de la derrama correspondiente, su distribución y los términos de su abono, conforme a lo dispuesto por el art. 10.2.a) de la LPH24.
El presidente no puede ser responsable por culpa in vigilando por los actos realizados por el administrador perjudiciales para la comunidad dado que es un cargo que no ha sido nombrado por
FUENTES-LOJO, RIUS, A.; “Efectos jurídicos del Covid-19 en las comunidades de propietarios”, Guía Práctica Efectos Jurídicos del Coronavirus (Covid-19), Ed. Wolters Kluwer, 2020.
