los conceptos de representación y de legitimación y de lo discutible de la cuestión, no es menos cierto que el defecto sería subsanable en todo caso.
Así, aunque entendiésemos que el problema es de legitimación en el sentido de ostentar o ejercitar el derecho material pretensionado, la ratificación viene permitida por las normas de carácter sustantivo como son los artículos 1259, 1309 y 1727 del CC, de aplicación analógica evidente, y ello con efectos retroactivos al suponer una convalidación o sanación de lo realizado sin las correspondientes facultades (art. 418 de la Lec, STS, Sala 1 de 20-4-1991, nº 845 de 22-12-2009, 10-2-2010, 21 de 16 de febrero de 2010).”
A la luz de todo lo anterior, queda por resolver si es necesario un acuerdo concreto y específico para cada acción judicial que entable la comunidad de propietarios, o es válido un acuerdo genérico. A nuestro juicio, y salvo mejor criterio de los tribunales, no debería ser válida una autorización genérica para ejercitar acciones comunitarias representando a la comunidad pues nada añadiría a lo que ya establece la Ley. La extensión con que aplica el Tribunal Supremo la doctrina de la necesidad de acuerdo comunitario está basada en la necesidad de que de estas decisiones participen los propietarios y sean tomadas en junta con conocimiento de causa. Sobre este extremo es muy ilustrativa la Sentencia de 19 de mayo de 2005 de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Alicante, que declara que si el presidente está autorizado para iniciar acciones tendentes a retirar techados de uralita, no implica extralimitación de funciones el pedir la retirada de las construcciones subyacentes.
Todo ello no debe confundirse con la innecesariedad del otorgamiento de nuevos poderes para pleitos para entablar cada nuevo proceso, pues son válidos y bastantes los otorgados por presidentes anteriores en nombre de la comunidad (SAP Toledo, Sec. 1.ª, 95/2013, de 16 de abril; y SAP A Coruña, Sec. 3.ª, 116/2017, de 30 de marzo):
“… Pues bien, a tenor de lo expuesto, en virtud del acuerdo de fecha 31 de octubre de 2013 , se facultó al Presidente de la Comunidad para dar poderes a abogados y procuradores, lo que así se hizo, siendo otorgado poder para pleitos en fecha 10 de enero de 2014 , de modo que, si por acuerdo de la Comunidad de fecha 27 de marzo de 2014 se acordó la interposición de demanda y se aporta aquel poder para pleitos de 10 de enero de 2014 – otorgado por quien en aquel momento era Presidente de la Comunidad – el cambio en la representación de la Comunidad (cambio de Presidente de la Comunidad) no afecta al poder otorgado , pues, tal cambio en la persona del Presidente no extingue el poder del procurador ni da lugar a nueva personación, tal y como así resulta del artículo 30.2. LEC “ Cuando el poder haya sido otorgado por el representante legal de una persona jurídica, el administrador de una masa patrimonial o patrimonio separado, o la persona que, conforme a la ley, actúe en juicio representando a un ente sin personalidad, los cambios en la representación o administración de dichas personas jurídicas, masas patrimoniales o patrimonios separados, o entes sin personalidad no extinguirán el poder del procurador ni darán lugar a nueva personación “, por lo que nada impide hacer uso del mismo , pues, el referido poder para pleitos de 10 de enero de 2014, independientemente de que haya sido otorgado antes del acuerdo de la Comunidad de fecha 27 de marzo de 2014 y de que su otorgamiento obedeciese a procedimiento distinto del que nos ocupa, sigue vigente, y, a mayor abundamiento, repárese que si bien en aquella junta de fecha 31 de octubre de 2013 se decide presentar solo conciliación judicial también lo es que se acuerda que el resultado será trasladado a una asamblea, facultándose al Presidente de la Comunidad para dar poderes a abogados y procuradores para la ejecución del punto en cuestión, sin que el hecho de que, posteriormente, por acuerdo de fecha 27 de marzo de 2014 se acuerde la interposición de la demanda y se vuelva a acordar facultar al Presidente de la Comunidad para dar poderes a abogados y procuradores, sea preciso el otorgamiento de nuevo poder, siendo evidente que no se estimó oportuno, sin que nada impida el uso de aquel poder en el presente, pues, en definitiva, el poder para pleitos otorgado por razón del acuerdo de fecha 31 de octubre de 2013, subsiste y sigue vigente. …” (SAP A Coruña, Sec. 3.ª, 116/2017, de 30 de marzo).
Recapitulando, y relacionadas con esta facultad de representación que le otorga la Ley, corresponde al presidente:
1. Presidir las reuniones, aunque no lo diga expresamente la LPH – sí lo menciona el art. 553-16.1.a) del Código Civil de Cataluña -;
2. Ejercitar las acciones judiciales que acuerde la junta de propietarios;
3. Estar legitimado pasivamente para defender los intereses de la comunidad;
4. Convocar las reuniones ordinarias en las fechas señaladas, y las extraordinarias cuando lo estime conveniente;
5. Ostentar la representación de la comunidad en todos los actos; y en tal sentido adoptar las medidas de policía de carácter urgente respecto de los elementos comunes; y
6. Elevar a público los acuerdos, si procede.
c) La representación en el plano registral
Un análisis pormenorizado precisa la cuestión de la facultad de representación del presidente en el plano registral, esto es, respecto de la inscripción de los acuerdos comunitarios en el Registro de la Propiedad.
La Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado (recientemente rebautizada como Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública) de 27 de julio de 201817 declara que es necesario el consentimiento individualizado y expreso del propietario afectado en documento público para que el acuerdo comunitario de prohibición de destinar los locales del inmueble a cualquier de las siguientes actividades: restauración, actividades dedicadas a gimnasio o que empleen música para su actividad, y actividades de salón de juegos o recreativos, y supermercados.
Esta Resolución, siguiendo el criterio de las Resoluciones de la DGSJFP de 11 de mayo, y de 17 de enero de 2018, declara que es insuficiente el quórum legal de la unanimidad del art. 17.6 de la LPH previsto para la adopción de acuerdos de modificación estatutaria como el que nos ocupa, para que accedan al Registro de la Propiedad. Se exige además el consentimiento expreso de los propietarios perjudicados por dicho acuerdo comunitario. En este sentido, argumenta la DGSJFP que el art. 17.4 de la LPH exige el consentimiento expreso de los propietarios afectados en estos casos:
“Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.”
Respecto de aquellos propietarios ausentes en la junta que no se opusieron al acuerdo en el plazo legal de los treinta días del art. 17.8 de la LPH, considera la Resolución comentada que su consentimiento es “presunto”, y no “expreso”, y por tanto, no puede tenerse por otorgado a efectos de permitir el acceso del acuerdo comunitario al Registro de la Propiedad.
Sobre
FUENTES-LOJO RIUS, A.; “La doctrina de la DGRN sobre la inscripción de los acuerdos comunitarios de limitación de uso de elementos privativos. Comentarios a la Resolución de 27 de julio de 2018.”; Diario La Ley nº1325/2019, Ed. Wolters Kluwer, 2019.
