sich nicht auf die Vollmacht des Architekten zur rechtsgeschäftlichen Abnahme verlassen, wenn ihm keine schriftliche Vollmachtserklärung des Bauherrn vorgelegt wird oder keine Vollmacht im Bauvertrag enthalten ist. Die Indizien zur stillschweigenden Vollmacht des Architekten führen in der Baupraxis stets zu Streitigkeiten. Die Rechtsprechung geht sogar davon aus, dass es dem Auftragnehmer durchaus zumutbar ist, sich beim Auftraggeber über die Vollmacht des Architekten zu erkundigen.
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Auftraggeber und Auftragnehmer müssen darauf achten, dass die Vollmachtsfrage des Architekten schon im Bauvertrag klar geregelt wird. Soll der Architekt den Bauherrn nicht rechtsgeschäftlich vertreten dürfen, kann dies im Bauvertrag niedergelegt werden. Soll der Architekt Vertretungsmacht für den Bauherrn erhalten, ist der Umfang festzulegen (z. B. rechtsgeschäftliche Abnahme, Mangel- und Vertragsstrafenvorbehalte, Anerkennung von Stundenlohnzetteln, wirksame Entgegennahme von Bedenkenanmeldungen sowie von Behinderungs- und Fertigstellungsanzeigen des Auftragnehmers, Anerkennung von Rechnungen, Vergabe von Zusatzaufträgen, Genehmigung von Nachträgen bis zu einem bestimmten Betrag etc.).
Für die Abnahme durch den Bauleiter, durch den Projektsteuerer, durch Projektanten oder durch sonstige Berater des Bauherrn gelten dieselben Regeln wie für den Architekten.
{Sachverständiger}
Ein Sachverständiger des Bauherrn nimmt in aller Regel nur eine technische Abnahme (siehe
Viele technische Abnahmeprotokolle von Sachverständigen enthalten den missverständlichen Hinweis: „Die Leistungen des Auftragnehmers sind – vorbehaltlich geringfügiger Mängel – mangelfrei und gelten als abgenommen.“ Damit nimmt der Sachverständige die Arbeiten des Unternehmers nicht im Rechtssinn ab, er bestätigt aber aus fachtechnischer Sicht die Abnahmereife {Abnahmereife}. Der Auftraggeber, der ein solches Abnahmeprotokoll des von ihm oder gemeinsam mit dem Auftragnehmer beauftragten Sachverständigen erhält, muss hierauf bei Bedarf unverzüglich reagieren und widersprechen, da ansonsten durch sein Schweigen eine stillschweigende Abnahme eintritt. Ein Monat des Schweigens ist nach der Rechtsprechung schon zu lange. Entsprechendes gilt auch für technische Abnahmeprotokolle des Architekten oder Bauleiters des Bauherrn (siehe
{Mitwirkung des Auftragnehmers}
Die Abnahme ist eine einseitige Erklärung des Auftraggebers gegenüber dem Auftragnehmer. Eine Mitwirkung des Auftragnehmers ist deshalb aus Rechtsgründen bei der Abnahme nicht notwendig. Für den VOB-Bauvertrag wird die Abnahme in Abwesenheit des Auftragnehmers sogar ausdrücklich in § 12 Abs. 4 Nr. 2 VOB/B geregelt (siehe
Die Anwesenheit bei der Abnahme ist dennoch für den Auftragnehmer stets wichtig, damit er aus erster Hand und rasch erfährt, ob und wenn ja unter welchen Vorbehalten vom Auftraggeber die Abnahme erklärt wurde.
Autoren: Dr. Christian Voit, Martin Loderer
Die Frage des richtigen Abnahmezeitpunkts ist in der Baupraxis wenig bekannt und wird häufig vernachlässigt. Mit versäumten Fristen gehen immer wieder spätere Nachteile und Rechtsverluste – gerade für den Auftragnehmer – einher.
Wichtigste Voraussetzung dafür, dass die Arbeiten des Auftragnehmers abgenommen werden können, ist selbstverständlich, dass sie zum Abnahmezeitpunkt überhaupt noch vorhanden sind. Werden die Leistungen des Auftragnehmers vorher – durch welches Ereignis auch immer – zerstört, ist eine Abnahme gar nicht mehr möglich. Die rechtlichen Folgen einer Zerstörung vor der Abnahme ergeben sich aus dem sogenannten Gefahrübergang (§§ 644, 645 BGB bzw. § 7 VOB/B, siehe
Im Umkehrschluss ergibt sich daraus, dass die Abnahme durch den Bauherrn erfolgen muss, wenn die Arbeiten des Unternehmers fertiggestellt sind. Klar ist, dass hierfür die Bauleistung nur im Wesentlichen vollendet sein muss. Das heißt, es dürfen noch unwesentliche Restarbeiten fehlen oder geringfügige Mängel vorhanden sein. Diesen Zustand nennt der Jurist „Abnahmereife“.
In jedem Fall müssen die Arbeiten des Auftragnehmers „funktionell“ fertiggestellt sein. Funktionell fertig sind die Leistungen des Auftragnehmers dann, wenn der Auftraggeber sie ungehindert bestimmungsgemäß benutzen kann. Auf Folgegewerke, die andere Handwerker ausführen, kommt es dabei nicht an.
Zur Verdeutlichung einige Beispiele:
| • | Beim schlüsselfertigen Bau eines Hauses muss das Haus vom Auftraggeber bezogen und zu seinen Zwecken (z. B. Wohnen) benutzt werden können, ohne dass störende Fertigstellungsarbeiten noch ausgeführt werden müssen (z. B. fehlender Sockelputz, fehlende Eingangstreppe, fehlende Ver- und Entsorgungsanschlüsse). |
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Werden Gewerke getrennt vergeben (z. B. Fußbodenheizung und Estrich), dann hat jedes Gewerk Anspruch auf Abnahme vor der Ausführung des nachfolgenden Gewerks. Allerdings muss zu diesem Zeitpunkt das jeweilige Gewerk (z. B. Fußbodenheizung) selbstständig funktionsfähig sein, anderenfalls kommt nur eine Zustandsfeststellung (siehe |
| • | Der Dachdecker hat sein Werk funktionell fertiggestellt, wenn das Dach dicht und die Dachentwässerung angeschlossen ist. |
Die funktionelle Fertigstellung {Fertigstellung, funktionelle} der Bauleistungen reicht natürlich dann nicht aus, wenn zwar die bestimmungsgemäße Nutzung möglich ist, aber dennoch die Bauleistung bauvertragswidrig und damit mangelhaft ist. Dies ist immer dann der Fall, wenn z. B. ein bestimmtes Material oder ein bestimmtes Fabrikat in Auftrag gegeben, aber nicht vom Auftragnehmer verbaut wurde. Beispiel: Die vom Auftragnehmer installierte Fußbodenheizung funktioniert zwar, es handelt sich aber um ein wesentlich preisgünstigeres Fabrikat als das bauvertraglich Vereinbarte. In diesem Fall ist die Leistung des Auftragnehmers nicht abnahmereif.
In der Baupraxis kommt des Öfteren die Frage auf, ob die Abnahme schon vor Ablauf des bauvertraglichen Fertigstellungstermins {Fertigstellung} verlangt
