style="font-size:15px;"> собственно вторичный ипотечный рынок;
рынок ипотечных ценных бумаг.
Рефинансирование ипотечного кредитования агентствами
Ключевой проблемой ипотечных институтов является нехватка долгосрочных ресурсов. Эта задача была решена Правительством США в 30-х гг. (см. разд. 3.1) путем создания специализированного института для аккумуляции частного капитала с последующим инвестированием накопленных средств в ипотечные кредиты (создание Фэнни Мэй).
Ипотечные банкиры ищут покупателей на выданные ими кредиты. Иметь ипотечные кредиты в своем портфеле при соответствующем соотношении процентных ставок – выгодное дело для институтов, занимающихся долгосрочными финансовыми вложениями (пенсионные фонды и др.). Долгосрочные инвесторы, покупая готовые кредиты у ипотечных банков, экономят на затратах по предоставлению кредита и его страховании.
Таким образом, вторичный рынок ипотечных кредитов состоит из операций купли-продажи ипотечных кредитов между институтами, выдающими кредиты, и учреждениями, которые покупают ипотечные кредиты. Вторичный рынок – это поток, связывающий между собой рынок ипотечных кредитов и рынок долгосрочных инвестиций в масштабе всей страны.
Особенностью американской модели ипотечного кредитования являются специализированные агентства ипотечного кредитования – Фэнни Мэй, Фрэдди Мэк и Джинни Мэй. Они от лица государства перераспределяют финансовые ресурсы, текущие на вторичный ипотечный рынок, тем самым стабилизируя и жилищный рынок, и финансовый рынок долгосрочных инвестиций.
В первый год своего создания Фэнни Мэй приобрела около 26 тыс. ипотечных кредитов на сумму около 100 млн долл., при этом имело место 25 случаев обращения взыскания на заложенное имущество (или 0,1 % от всех кредитов). На начало 1996 г. Фэнни Мэй держала в своем инвестиционном портфеле ипотечные кредиты на сумму примерно 262 млрд долл., а объем непогашенных ценных бумаг, обеспеченных ипотекой, составлял более 521 млрд долл. /2.65/.
Изменение объема портфеля ипотечных кредитов Фэнни Мэй в период с 1955 по 1974 г. приведено на рис. 3.6.
Рис. 3.6. Изменение объема портфеля ипотечных кредитов Фэнни Мэй (по данным /2.101/)
С 1954 по 1956 г. объем покупок ипотечных кредитов, которые осуществляла Фэнни Мэй, существенно вырос, а в 1957 г., когда в экономике было недостаточно кредитных ресурсов, корпорация приобрела кредитов на 1 млрд долл. Такой объем свидетельствовал, что Фэнни Мэй становится важным фактором рынка ипотечных кредитов в стране.
Период 1961–1963 гг. ознаменовал перелом в росте Фэнни Мэй. При значительной доступности фондов для ипотечного кредитования корпорация стала крупным продавцом ипотечных кредитов (почти на 1,5 млрд долл.), что вместе с возвратом кредитов привело к уменьшению объема портфеля Фэнни Мэй до минимального уровня (см. график на рис. 3.6).
Начиная с 1965 г. Фэнни Мэй начала активно приобретать ипотечные кредиты и уже в 1966 г. прирост
