Но это не совсем и не всегда так.
Как показала практика, обращение напрямую к застройщикам оправдывает себя только при покупке жилья эконом-класса в районах массовой застройки (в этом случае крупные строительные компании через свои аффилированные (зависимые) структуры действительно могут предложить дольщику (покупателю) приемлемые по разнообразию, качеству и цене варианты, а также определенные гарантии их получения, хотя тоже с использованием серых схем, позволяющих уклоняться от положений Закона № 214-Ф3. В остальных сегментах рынка, за исключением, может быть, покупки очень дорогих квартир в клубных домах, прямое обращение к застройщикам (особенно небольшим, у которых в разработке 1–5 проектов, да и то на начальных стадиях) особых преимуществ не дает.
2. Соинвесторы и субинвесторы (78–83 %).
В эту категорию входят организации, которые приобрели (фактически купили) часть площадей в доме (еще не введенном в эксплуатацию) у компании-застройщика по договору уступки прав требования. Естественно, компания-соинвестор после выполнения своих обязательств перед заказчиком-застройщиком приобретает права на реализацию принадлежащих ей квартир (домов), что и делает самостоятельно или при помощи посредников. Кроме того, на практике часто встречаются так называемые «субинвесторы второго порядка» – организации, которые приобрели права требования по цепочке переуступок, подлинных (за деньги) или мнимых (с целью уклонения от налогообложения или даже совершения мошенничества, подробнее об этом речь шла в главе 1.15 первой книги серии «Сам себе риэлтор»).
3. Организации-взаимозачетники (75–85 %).
Это предприятия, с которыми застройщики рассчитываются построенными квартирами по бартеру (взаимозачету). Среди них есть и гиганты типа «Мосгаз», «Мосводоканалстрой», «МОЭК», и строительные организации (например, ДСК), и мелкие коммерческие фирмы, вплоть до ИП, которые выполняли работы по благоустройству города (например, ремонтировали дороги или сажали деревья). Оформленные в собственность квартиры взаи-мозачетники стараются побыстрее реализовать, потому что остро нуждаются в оборотных средствах. На этом сегменте первичного рынка самые низкие цены, но гарантий практически никаких.
4. Агенты (80–90 %).
К этой категории относятся любые коммерческие фирмы (в основном, конечно, риэлторские), которые заключили с застройщиками, соинвесторами или взаимозачетниками агентские договоры на простую или ответственную реализацию принадлежащих им объектов и фактически проводят розничную продажу квартир и домов, получая свои комиссионные в пределах 1,5–3 %, хотя гарантии своим покупателям дают лишь на словах.
Обращение к посредникам имеет ряд существенных плюсов: во-первых, агенты помогут вам значительно сэкономить время на поиски варианта; во-вторых, у крупных риэлторских фирм большой выбор предложений; в-третьих, агентства обычно сообщают покупателю более правдивую информацию о качестве объекта, хотя, конечно, могут вас и откровенно ввести в заблуждение.
