Una región bien conectada
Ros empezó a pensar en términos más amplios sobre los recursos geográficos y de infraestructura de la región. Consideró el valor potencial de la ubicación central de esta región. Además de su ubicación en el cruce de las bien desarrolladas conexiones de autopista y ferrocarril entre Madrid, Barcelona, Valencia y Bilbao, Zaragoza está equidistante de ambas costas en España (el Atlántico y el Mediterráneo), con fácil acceso a cuatro de los cinco puertos marinos más grandes en España: Barcelona, Tarragona, Valencia y Bilbao. otros enlaces se extienden hacia el oeste por toda España hasta Portugal, al este de Francia (especialmente en el área de Toulouse con su concentración industrial) y el resto de Europa continental. “Estamos en el centro de un área de influencia, un nexo entre ciudades importantes en Europa occidental”, pensaba Ros, “¿cómo podemos aprovechar todo esto?”.
La respuesta fue: logística. Hay un dicho en los círculos de bienes y raíces que dice: “Los tres factores más importantes para determinar el valor de una propiedad son: ubicación, ubicación, ubicación”. El cruce central de las autopistas en Zaragoza ofrece oportunidades de consolidación y distribución hacia muchos lugares. La óptima ubicación de Zaragoza permite el acceso a una dispersa red de suplidores y clientes en la península ibérica. Según el señor Savirón, de Zara: “Zaragoza es una buena ubicación de distribución para nosotros porque aquí, en PLAZA, estamos ubicados justo al lado del aeropuerto y tenemos rápido acceso (sin tráfico) a las autopistas europeas más importantes. Barcelona y Madrid están a apenas tres horas, e incluso París está relativamente cerca”. Para la distribución de Zara hacia Europa, la ubicación de Zaragoza reduce la distancia de la trayectoria de muchos productos en unos 800 km (500 millas) comparado con la ubicación original en el noroeste de España. Más de 20 millones de personas, que representan aproximadamente el 60% del PIB de España, viven en un radio de 300 km. Un viaje por camión de 1,000 km (600 millas) puede entregar productos por toda la península ibérica, hacia toda Francia, Suiza y hasta partes de Bélgica, Alemania y África del Norte.
Aún estando a cierta distancia de la costa, sin acceso a puertos, esto se convirtió en una ventaja. El clúster logístico de Zaragoza se ha convertido en un puerto interno para varios puertos mediterráneos y atlánticos. Y la conectividad se convirtió en otra ventaja principal para Zaragoza por encima de su ubicación. Los múltiples métodos de transporte de Zaragoza le ofrecen a las nuevas compañías en crecimiento más oportunidades para optimizar el tamaño, la frecuencia, el costo y el tiempo de embarque para la entrada y salida de sus productos.
Elección del terreno adecuado
La elección del terreno adecuado alrededor de Zaragoza significaba encontrar un lugar con un gran espacio abierto y acceso descongestionado a la infraestructura de autopistas, ferrocarriles y aérea de Zaragoza. Para que fuese factible económicamente, el desarrollo debía encontrar un gran terreno a un bajo precio. Ros anduvo en bicicleta por todo el perímetro de Zaragoza buscando un terreno prometedor. Afortunadamente, una amplia área de terreno de cultivo se encontraba ubicada en una curva muy grande entre la autopista Madrid-Barcelona, las líneas de ferrocarril entre Madrid y Barcelona y al extremo de la pista de aterrizaje del aeropuerto de Zaragoza. Ros investigó quiénes eran los propietarios de estas tierras para reducir al mínimo la posibilidad de oposición.
Trabajó por unos seis años tratando de llevar a cabo su propuesta de proyecto logístico. Aunque obtuvo apoyo unánime del Municipio de Zaragoza (usualmente opuesto al desarrollo), y obtuvo algunos fondos semilla del mismo estado de Aragón, no pudo convencer al gobierno central de Madrid de que financiara el proyecto. También se encontró con muchos obstáculos burocráticos relacionados con el aeropuerto, las líneas de ferrocarril y un canal cercano, del siglo XVIII. Cansado de su ardua labor y poco progreso, Ros abandonó su trabajo en 1999.
Seis meses después, una nueva administración del estado de Aragón le pidió a Ros retomar su puesto. Nuevas leyes, nuevo apoyo político y nuevos líderes en posiciones claves del ministerio convencieron a Ros de volver. “El nuevo mando a cargo de mi departamento se llamaba Carlos Esco, mano derecha de Iglesias, presidente de Aragón. Esta nueva administración había tomado buenas decisiones, la primera de ellas: aprobar una nueva ley de zonificación. De modo que pensé que valía la pena intentarlo de nuevo”, dijo Ros.
El nuevo ministro de obras públicas, Javier Velasco Rodríguez, con su aspecto de distinguido guerrero español sacado de un cuadro de El Greco, eligió sus palabras con cuidado cuando nos sentamos en su oficina en el magnífico edificio Pignatelli (originalmente construido a finales del siglo XVIII y ahora el Centro del gobierno aragonés) en Zaragoza. “Al entrar a formar parte del gobierno de Aragón en 1999”, nos relató, “llevamos a cabo un atento análisis de la situación de la región. Decidimos que Aragón dependía en exceso de la industria automotriz”. Velasco seguía hablando inclinándose hacia adelante con las palmas de su mano abiertas: “Todo giraba alrededor del sector automotriz. Estábamos conscientes de que había que hacer mucho más. Marcelino Iglesias, el recién nombrado presidente de Aragón, se convirtió en un sólido defensor de la diversificación. Debíamos ampliar la base industrial de nuestra economía”.
La nueva administración elaboró un nuevo tipo de ley de zonificación, utilizada por primera vez en Aragón. La ley de zonificación se dio a conocer como la Ley de Centros de Logística. Permitió que la tierra pudiera ser reclasificada como “área de interés económico y estratégico,” lo que permitía la expropiación y protegía las tierras contra otros tipos de desarrollo. La nueva ley también creó el concepto legal de estatus “supramunicipal” para proyectos, el cual ayudaría a evitar cualquier desacuerdo entre el gobierno regional de Aragón y las autoridades municipales de Zaragoza y pueblos aledaños. Básicamente, la ley le permitía a Aragón tomar el liderazgo en los proyectos regionales de desarrollo económico, de los cuales PLAZA sería el primero.
El gobierno también desarrolló “procedimientos de ejecución” especiales mucho más flexibles que los que se estipularon bajo la Legislación de Planificación Autónoma, el cual permite rastrear problemas rápidamente. Una corporación pública llamada “PLAZA, Sociedad Anónima” supervisó el proyecto. Los accionistas de PLAZA incluían el gobierno de Aragón, la ciudad de Zaragoza y dos grandes bancos locales, Ibercaja y Caja de Ahorros de la Inmaculada (CAI).
Velasco lideró la lucha por crear un nuevo nexo de actividad económica en Aragón. Velasco, un hábil y consumado negociador, desempeñó un papel clave en la negociación con los terratenientes del sector público y privado, obteniendo las aprobaciones necesarias, evitando obstáculos y adquiriendo el terreno necesario para la creación de PLAZA.
Crear el desarrollo de 1,200 hectáreas representaba comprar 1,000 hectáreas de tierras de propiedad privada. A pesar de que el gobierno consideraba la expropiación involuntaria de estos terrenos necesaria en aras de una evidente necesidad pública, esa táctica conllevaba un significativo riesgo financiero. Con la expropiación, los ex propietarios afectados podrían en cualquier momento montar una batalla legal de varios años, y un juez podría fácilmente declarar un precio por el terreno que fuese de dos a tres veces más alto que lo que esperaba el gobierno, lo que podría arruinar la economía del proyecto PLAZA. Afortunadamente, Velasco convenció al 99% de los terratenientes de un compromiso de negociación en conjunto en la que todos los propietarios de las tierras obtuvieran el mismo precio por unanimidad. Después de un extensivo regateo, el gobierno logró firmar un trato con todos menos un terrateniente y voluntariamente compró 999.5 de las 1000 hectáreas requeridas. Solo un terrateniente se rehusó a la venta de su terreno de media hectárea que finalmente fue expropiada por el gobierno. “Esa media hectárea de tierra todavía nos está dando dolores de cabeza”, dijo Velasco con un suspiro.
