двусторонняя реституция (восстановление прежнего состояния), т.е. каждая из сторон возвращает другой все приобретенное по сделке в натуре или в виде денежной компенсации, если ни одна из сторон не допустила умысла (ст. 167 ГК РФ). По решению Конституционного Суда РФ положения этой статьи не распространяются на добросовестных покупателей, которые не знали и не могли знать о нарушениях законодательства прежним собственником недвижимости;
– односторонняя реституция – все исполненное обратно получает только добросовестная сторона, а вторая – передает в доход государства;
– никакой реституции – все, что исполнено, передается в доход государства, если обе стороны действовали умышленно.
При применении двусторонней реституции продавец получает обратно земельный участок или другой объект, но возвращает покупателю полученную за него сумму.
При односторонней реституции, если имели место неправильные действия продавца, виновник возвращает покупателю полученные
Схема 5.6
Признание недействительными сделок приватизации
за объект недвижимости деньги, а покупатель передает в доход государства недвижимое имущество. Если же реституция исключается для обеих сторон, то продавец передает в доход государства деньги, а покупатель – соответствующий объект недвижимости.
Наиболее распространенным преступлением на рынке недвижимости является мошенничество в различных формах (схема 5.7).
Схема 5.7
Некоторые формы противоправных действий на рынке земли
Самыми ответственными моментами при совершении сделок с земельными участками, жилыми помещениями и другими объектами недвижимости, находящимися в частной собственности, являются оформление документов и передача денег за покупку. Чтобы обезопасить себя, необходимо диверсифицировать риск, возникающий при проведении операции купли–продажи недвижимости, путем:
– страхования покупателя от потери права собственности на земельный участок или другое имущество;
– включения коммерческого банка в сделку. В практике применяются различные механизмы действий по обеспечению интересов покупателя и продавца с использованием кредит–ячейки, аренды ячейки в сейфе банка и др. (схема 5.8).
Страхование покупателей от потери прав собственности означает:
– если при оформлении сделки допущены ошибки, которые привели к потере покупателем права собственности на объекты, страховая компания возместит ему сумму, указанную в договоре;
Схема 5.8
Система обеспечения безопасности расчетов между покупателем и
продавцом
– если объект когда–либо был задействован в обменных или других операциях и бывшим владельцам удастся доказать в суде, что в прошлых операциях их интересы были умышленными, то покупателя могут лишить права собственности и возместить ему убытки на сумму, указанную в договоре купли–продажи, которая может быть значительно ниже действительной.
Все
