style="font-size:15px;"> • использование квартир только для проживания граждан;
• учет интересов граждан группы риска при совершении сделок с жилыми помещениями;
• обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя объекта, обремененного рентой (ст. 586 ГК РФ) и др.;
• письменное извещение кредиторов предприятия о его продаже с правом требования досрочного исполнения обязательств и солидарная ответственность продавца и покупателя по долгам предприятия.
Большинство же статей § 7 гл. 30 и других глав ГК РФ, регулирующих сделки с недвижимым имуществом, носят диспозитив–ный характер. Стороны могут решать многие вопросы по своему усмотрению при условии, что это не противоречит закону. В отличие от императивной диспозитивная (восполнительная) норма применяется лишь постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное. Стороны могут установить условие, отличное от предусмотренного в указанной норме, либо вообще исключить ее применение. Только при отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Так, закон допускает диспозитивное решение сторонами сделок с недвижимостью таких вопросов, как:
• включение в цену здания стоимости соответствующей части земельного участка или прав на него;
• оплата расходов по оформлению договора одной из сторон;
• способ владения и пользования общим недвижимым имуществом участниками совместной собственности и др.
Существенными считаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения соответствующего договора в отношении недвижимости и выражают его природу. При отсутствии хотя бы одного из них договор не признается заключенным, а если имеются все существенные условия – он вступает в силу, если даже не содержит никаких других условий (ст. 432 ГК РФ).
Существенным условием любой сделки с недвижимостью является пред мет договора.
Условие о предмете договора продажи недвижимости считается согласованным сторонами, если в нем имеются данные, позволяющие опреде ленно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении объектов недвижимости на земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (схема 5.15).
Схема 5.15
Предмет договора в сделках с недвижимостью
Отчуждение здания, сооружения или иной недвижимости ведет к изменению правового положения земельного участка, на котором она расположена. Если продавец объекта одновременно является и собственником находящейся под ним земли, он в договоре с покупателем определяет титул на этот участок и вправе передать приобретателю как право собственности на него, так и иное право. При отсутствии конкретных указаний в договоре покупатель становится собственником земли, находящейся под объектом. Такой собственник может также продать свой земельный участок, сохраняя за собой право собственности на находящуюся на нем недвижимость и соответствующее условиям
