сторон, которые могут заключать или не заключать договор. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность одной из сторон заключить договор прямо предусмотрена законом либо добровольно принятым обязательством. Так, оформление сделок приватизации государственных и муниципальных предприятий должно осуществляться путем заключения договора купли–продажи между покупателем и продавцом (фондом государственного имущества), который обязан заключить такой договор. В то же время закон не предусматривает принуждения к заключению договора лица, признанного покупателем приватизируемого имущественного комплекса.
Схема 5.10
Система договоров по сделкам с недвижимым имуществом
В зависимости от условий структурное построение договоров может варьировать, однако практически любой контракт имущественного оборота включает в себя 10–12 разделов (схема 5.12).
Согласно обычаям делового оборота договор принято начинать с названия, т.е. с указания его вида и разновидности. Например: «Договор дарения жилого дома», «Договор купли–продажи земельного участка», «Договор ипотеки производственного здания» и др. После наименования договора следуют номер, место и дата его подписания. Эти реквизиты несут важную смысловую и правовую нагрузку. Наименование договора обозначает его вид, индивидуализирует соглашение и облегчает его толкование (ст. 431 ГК РФ).
Точное определение момента (числа, месяца и года) заключения договора связано с окончанием срока его действия и, следовательно, вытекающих из него юридических последствий. Дата заключения контракта может считаться моментом вступления договора в силу, если он прямо не указан в тексте.
Схема 5.11
Функции договора на рынке недвижимости
Большое юридическое значение имеет также место подписания договора, по которому определяются существенные стороны сделки:
• правоспособность и дееспособность участников сделки (ст. 17, 21, 49 ГК РФ);
• форма сделки (ст. 8, 153, 158 ГК РФ);
• применение законов и норм других государств – именно по месту подписания устанавливается применяемое в сделке право, если в тексте нет ссылки на законодательство конкретной страны.
Преамбула (вводная часть) содержит все необходимые сведения о сторонах, вступающих в договорные отношения, и их правовом статусе с указанием полного и сокращенного наименования (схема 5.13).
Заключать договоры на основании устава (учредительного договора) без доверенности могут руководители организаций. Все другие лица (заместители и т.п.), в том числе руководители филиалов и представительств, должны действовать на основании выданной доверенности.
Особое внимание следует уделить уточнению полномочий руководителя юридического лица прежде всего акционерных обществ,
Таблица 5.2
Основные принципы договорных
