Dauerleistung des Vermieters, für die er die Sachgefahr trägt.
Verlangt der Mieter von seinem Vermieter die Beseitigung permanenter Ruhestörung etwa in Folge eines Gaststättenbetriebs, so ist dies kein Gewährleistungsverlangen (so nur etwa eine Mietminderung, § 536) und keine Frage der Zurechenbarkeit wegen etwaigen Verschuldens des Vermieters, sondern der Anspruch auf Erfüllung der primären Hauptpflicht (vgl. § 535; anders als beim Gewährleistungsverlangen greift hiergegen nicht der Ausschlussgrund des § 536b, Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss, sondern ist es Auslegungsfrage, ob die Störungsquelle nach dem Vertragsinhalt als dem Mieter von Anfang an bekannt hingenommen werden muss, §§ 133, 157, 242, 311, 535[107]).
Das bedeutet ferner, dass der Vermieter die normalen Erhaltungskosten und die Lasten der Mietsache zu tragen hat (vgl. § 538) und dass er dem Mieter zur Erhaltung der Sache notwendige Aufwendungen ersetzen muss (vgl. §§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1).[108]
Unbeschadet dessen ist es übliche Vertragspraxis, derartige „Schönheitsreparaturen“ dem Mieter auch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen zu überantworten (Grenze sind §§ 307 Abs. 2, 535 Abs. 1 S. 2, weshalb starre Renovierungsfristen mangels Orientierung am wirklichen Erhaltungsbedarf unzulässig sind[109]).
b) Nebenleistungspflichten
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Nebenleistungspflichten des Vermieters begleiten dessen Hauptpflichten. Hierzu können Einweisungen in die Bedienung der Mietsache, die Übergabe des Fahrzeugscheins bei Kraftfahrzeugen, je nach Vertrag und Verkehrssitte die Bewachung eines Grundstücks, ebenso Instandhaltung und Beleuchtung von Zuwegungen gehören, wie die Nichtaufnahme eines dem Geschäftszweck bei der Ladenmiete störenden Konkurrenzbetriebs oder auch die Duldung von Telekommunikationseinrichtungen (etwa zum Satellitenempfang, sofern ausnahmsweise anderweitige Empfangsmöglichkeiten nach den konkreten Umständen nicht genügen). Gleiches gilt für die sog. Barrierefreiheit nach § 554a.
c) Vertrag mit Schutzwirkungen für Dritte
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In den Kreis der durch die Nebenleistungspflichten geschützten Personen gehören neben den Mietern auch deren in der Wohnung dauerhaft wohnende Angehörige. Diese Dritten haben kein eigenes Forderungsrecht (kein primäres Leistungsrecht, weil nicht selbst Vertragspartner), können jedoch vertragliche Schadensersatzansprüche aus Pflichtverletzungen (Sekundäransprüche) betreffend ihre Person geltend machen. Dies gilt nicht für Besucher oder andere Passanten; solchen gegenüber haftet der Vermieter nicht auch vertraglich, sondern nur deliktisch. Voraussetzung dieser Einbeziehung Dritter in die Schutzpflichten sind eine derjenigen des Gläubigers (hier: des Mieters) vergleichbare (dauerhafte) Leistungsnähe des Dritten, ein anzuerkennendes Gläubigerinteresse an der Einbeziehung des konkreten Dritten (dem er Schutz und Fürsorge zu gewährleisten hat)[110] und die Erkennbarkeit dieses Interesses für den Schuldner (Vermieter) bei Vertragsabschluss. Schließlich ist diese Haftungsfigur subsidiär zu anderweitigen vertraglichen Ansprüchen des Dritten aus dem Schadensereignis.[111]
a) Hauptpflicht
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Hauptpflichten des Mieters sind die Zahlung des Mietzinses (vgl. §§ 535 Abs. 2, 556b Abs. 1) und bei entsprechender Vereinbarung auch die zusätzliche Zahlung der Betriebskosten (vgl. § 556; ansonsten geht das BGB von einer Bruttomiete aus). Die Höhe des Mietzinses kann sich dabei durch Mieterhöhungen während des Mietverhältnisses verändern (vgl. §§ 557–561). Während bislang die sog. Vergleichsmiete für ein Erhöhungsverlangen begrenzend wirkte (vgl. §§ 558a–e), muss sich seit 2015 auch die Vereinbarung bei Neuvermietung u.U. hieran orientieren (§ 556d, sog. Mietpreisbremse). Mängel der Mietsache, die den vertragsgemäßen Gebrauch einschränken, führen (anders als nach § 441 beim Kauf) automatisch zu einer Mietminderung[112] (vgl. § 536; Rückforderung von Überzahlungen nach Bereicherungsrecht, arg. § 556b Abs. 2[113]). Nicht die einmalige Überlassung, sondern die dauerhafte Erhaltung der Mietsache ist synallagmatische Hauptpflicht zum Entgelt des Mieters. Hingegen ändert eine persönliche Verhinderung des Mieters (Krankheit, Freiheitsstrafe, berufliche Versetzung etc.) an der Zahlungspflicht nichts (vgl. § 537).
b) Obhutspflichten
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Neben der Mietzahlungspflicht hat der Mieter auch Obhutspflichten, mit der Mietsache nur vertragsgemäß umzugehen und Gefahren abzuwenden. Insb. ist dem Mieter eine Gebrauchsüberlassung an Dritte (vgl. § 540) verwehrt[114] und es ist der Mieter verpflichtet, während der Mietzeit auftretende Mängel und erforderlich werdende Schutzmaßnahmen dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen (vgl. § 536c Abs. 1). Obwohl es sich dabei um grundsätzliche Pflichten des Mieters handelt, stehen diese nicht im Gegenseitigkeitsverhältnis, sind also keine Hauptpflichten des Mieters, deretwegen an der Vermieterleistung ein Zurückbehaltungsrecht (vgl. § 320) begründet wäre. Dies gilt auch für die weitere Pflicht des Mieters auf Rückgabe der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses (vgl. § 546).
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Gibt der Wohnraummieter die Mietsache danach verspätet zurück, schuldet er nach § 546a Abs. 1 die vereinbarte Miete für diese Zeit weiter; darüber hinausgehenden Schadensersatz (z.B. weil der Vermieter gegenüber nachfolgenden Mietern in Haftung gerät) jedoch nur bei Verschulden (vgl. §§ 546a Abs. 2, 571).
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Die Unterscheidung zwischen Nebenleistungspflichten und Nebenpflichten ist hier insoweit unerheblich, als der Vermieter gegen fortgesetzten vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache nach § 541 eine Unterlassungsklage hat. Schadensersatzansprüche des Vermieters aus der Verletzung dieser Nebenpflichten bestehen sodann nach § 536c Abs. 2 S. 1 ebenso, wie das Gestaltungsrecht auf außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund nach § 543 Abs. 2, 3.
Eine Pflicht zum Mietgebrauch, also zur Nutzung besteht regelmäßig nicht, kann sich jedoch aus der Natur der Mietsache ergeben (Bewegung des gemieteten Reitpferds) oder aus Vereinbarung (etwa bei Gewerberäumen zur Erhaltung des Rufs des Geschäftslokals und der Laufkundschaft). Insoweit gehört die dann ausnahmsweise bestehende Gebrauchspflicht zum vertragsgemäßen Mietgebrauch.
Der Mieter einer Wohnung kann nach § 553 u.U. die Zustimmung des Vermieters zur (nur) teilweisen Untervermietung an einen Dritten verlangen. Im Übrigen kann jeder Mieter bei Verweigerung einer vollständigen oder teilweisen Untervermietung außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (§§ 540 Abs. 1 S. 2), sofern nicht in der Person des Dritten hinreichende Versagungsgründe liegen.
c) Gesamtschuld
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Schließlich können mehrere Mitvermieter ebenso wie mehrere Mitmieter (diese meist in Form der Gesellschaft bürgerlichen Rechts) als Gesamtschuldner verpflichtet (vgl. § 427) und hinsichtlich ihrer Forderungsrechte dann als Gläubigergemeinschaft (vgl. § 432) berechtigt sein. Alle Ansprüche stehen ihnen dann gemeinschaftlich zu, also Kündigung und andere Akte (z.B. Nebenkostenabrechnungen) müssen gemeinschaftlich erfolgen. Fällige Ansprüche kann zwar jeder einklagen, jedoch nur als Gesamtleistung an alle. Insb. müssen Gestaltungsakte wie die Kündigung von allen Mitmietern (bzw. allen Mitvermietern) gemeinsam erklärt und an alle Mitvermieter (bzw. im umgekehrten Fall an alle Mitmieter) zugehen, um wirksam zu sein; die Erteilung von Erklärungs- und Empfangsvollmachten ist möglich und sollte etwa bei
