Schadensersatzanspruch des Mieters finden die Ausschlussgründe von § 536b und § 536c ebenfalls Anwendung.
Zuletzt hat der Mieter ein Selbsthilferecht zur Mangelbeseitigung (§§ 536a Abs. 2, 539 Abs. 1) als Fall der Geschäftsführung ohne Auftrag, wenn der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät oder sofortige Mangelbeseitigung zur Sacherhaltung aufgrund der Obhutspflicht notwendig ist. Der Ausschlussgrund des § 536b bei bestimmten Fällen der Kenntnis des Mieters vom Mangel ist hierauf ebenfalls anzuwenden, während § 536c im Selbsthilferecht bereits aufgeht.
5. Prüfungsschema zum Schadensersatzanspruch, § 536a
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| I. | Wirksamer Mietvertrag , § 535 (ggf. §§ 566, 563) |
| II. | Mangel der Mietsache (abzugrenzen gegen Erfüllungsklage auf primäre Hauptpflicht) |
| III. | Kein Gewährleistungsausschluss , vgl. §§ 536b, c oder d |
| IV. | Besondere Voraussetzungen nach § 536a 1. Garantiehaftung des Vermieters für anfängliche Mängel 2. Bei später auftretenden Mängeln Verschulden oder Verzug mit Beseitigung erforderlich. |
| V. | Keine Verjährung |
6. Weitere Besonderheiten
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Beim Verkauf der Mietsache ordnet § 566 Abs. 1 einen Vertragsübergang auf den Erwerber an („Kauf bricht nicht Miete“). Diese Vorschrift dient dem Besitzschutz des Mieters, wie er bei beweglichen Sachen durch die Vorschrift des § 986 Abs. 2 bereits besteht. Die Sonderregelung des Mietrechts reicht aber insoweit weiter, als hier das mietrechtliche Schuldverhältnis insges. eine Belastung des Eigentums ist, ohne dass dies wie in §§ 986 Abs. 2, 931 aus dem Rechtsgedanken des § 404 gerechtfertigt werden könnte. Einzelheiten hierzu und die Reichweite der Haftungen sind in §§ 566 Abs. 2 und ff. geregelt. Der Erwerber wird insoweit geschützt, als Vorauszahlungen der Miete nach §§ 566b und sonstige rechtsgeschäftliche Abmachungen bezüglich der Miete (§§ 566c und d) ihm gegenüber weitestgehend unwirksam sind. § 566 ist auf die Wohnraummiete und über § 578 auf jede Grundstücks- und Raummiete sowie die Schiffsmiete nach § 578a anwendbar, nicht aber auf die Miete beweglicher Sachen.
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Umgekehrt haben bestimmte nahestehende Personen des Mieters bei dessen Tod ein Eintrittsrecht in den Wohnraummietvertrag (§§ 563 ff.), soweit sie in häuslicher Gemeinschaft mit ihm in den Mieträumen gelebt haben (vgl. auch Anspruch auf deren Aufnahme nach § 553 als Ausnahme zu § 540 im Wohnraummietrecht). Soweit sie bereits Mitmieter waren, besteht ein Recht auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Hierdurch wird die erhöhte persönliche und soziale Bedeutung der Wohnraummiete für den Mieter und seine Angehörigen anerkannt. Aus ähnlichen Erwägungen können Wohnraummieter u.U. eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach §§ 574 ff. wegen unzumutbarer Kündigungsfolgen verlangen (beachte hierbei auch § 545 für alle Mietverhältnisse). Zahlreiche weitere Besonderheiten des sozialen Wohnraummietrechts (vgl. §§ 555a ff.; 556 ff.; 557 ff.; 573 ff.; 575 f.) bleiben hier unberücksichtigt.
7. Vermieterpfandrecht
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Zur Sicherung des Vermieters besteht an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters ein Pfandrecht (§§ 562 ff. und § 578 Abs. 1).[116] Das Pfandrecht setzt Eigentum, zumindest Miteigentum oder Gesamthandseigentum des Mieters am Pfandgegenstand voraus, wobei es genügt, wenn solches bei Einbringung in die Mieträume bestanden hatte (gutgläubiger Erwerb eines Pfandrechts an mieterfremden Sachen ist ausgeschlossen, §§ 1257, 1205, 1207). Bei Ehegatten gilt die Vermutung des § 1362. Im Zeitpunkt der Geltendmachung des Pfandrechts sind nach Zwangsvollstreckungsrecht unpfändbare Sachen (vgl. § 562 Abs. 1 S. 2 BGB mit § 811 ZPO) ausgenommen.[117] Das Pfandrecht besteht für alle Haupt- und Nebenforderungen aus dem Mietvertrag sowie für alle Entschädigungsansprüche aus einer Verletzung der vertraglichen Haupt- und Nebenpflichten. Allerdings bestehen Beschränkungen hinsichtlich künftiger Forderungen (§ 562 Abs. 2) ebenso wie hinsichtlich der Miete für vergangene Zeiträume (§ 562d). §§ 562 ff. sind auf die Wohnraummiete und über § 578 auf jede Grundstücks- und Raummiete sowie die Schiffsmiete nach § 578a anwendbar.
Das Pfandrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Wegschaffung der ihm unterliegenden Gegenstände zu verhindern und für bereits entfernte Gegenstände Rückschaffung zu verlangen (§§ 562a f.). Die Verwertung des Pfands zur Befriedigung erfolgt, sofern der Vermieter ausnahmsweise Besitz an der Pfandsache erlangt hat, nach den Regeln des Pfandverkaufs für Besitzpfandrechte (§§ 1257, 1228, 1233 ff.). Beim regelmäßig besitzlosen Vermieterpfandrecht muss dieser zuvor einen vollstreckbaren Titel auf Herausgabe des Pfandgegenstands zum Zweck des Verkaufs erlangen (vgl. § 562c), um es dann nach den Regeln des Besitzpfandrechts zu verwerten. Im Falle der Pfändung desselben Gegenstandes von dritter Seite kann der Vermieter vorzugsweise Befriedigung aus dem Erlös (§ 805 ZPO; ähnlich das Absonderungsrecht in der Insolvenz, § 50 InsO) verlangen und soweit der Erlös bereits ausgekehrt ist, bereicherungsrechtliche Ansprüche gegen den Dritten aus der Eingriffskondiktion (§ 816 oder § 812 Abs. 1 S. 1 Alt. 2) geltend machen.
8. Beendigung des Mietvertrags
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Als Dauerschuldverhältnis kann der Mietvertrag auf bestimmte Zeit befristet sein und endet dann automatisch (§ 542 Abs. 1), was allerdings für Wohnraummietverhältnisse nur eingeschränkt möglich ist (§ 575). Im Übrigen endet der Mietvertrag sofern nicht durch die außerordentliche fristlose Kündigung (§§ 543, 569) entweder durch ordentliche Kündigung (§§ 542 Abs. 1, 573c), wobei die ordentliche Kündigung des Vermieters dadurch eingeschränkt ist, dass ein berechtigtes Interesse an der Beendigung vorliegen muss (§§ 573 f.).[118] Bei befristeten Mietverhältnissen (und bei unbefristeten mit zulässigerweise für eine bestimmte Zeit ausgeschlossenem Kündigungsrecht, vgl. § 573d) kommt außerdem die außerordentliche fristgebundene Kündigung als vorzeitiger Beendigungsgrund in Betracht (§§ 542 Abs. 2 Nr. 1, 575a). Eine außerordentliche fristgebundene Kündigung kommt für den Mieter insb. in Betracht bei Verweigerung der Untervermietung (§ 540 Abs. 1 S. 2), bei Mieterhöhungen (§§ 558 f.) und im Falle von Modernisierungsmaßnahmen (§ 555e); außerdem für Erben und Vermieter beim Tod des Mieters (§ 564 S. 2) und für den Vermieter der Erwerb durch Zwangsversteigerung (§ 57a ZVG).
Die gesetzliche Kündigungsfrist sowie die Frist zur Ausübung des Kündigungsrechts sind in § 573c bestimmt, insb. unterscheidet sich dabei die Dauer der Kündigungsfrist für Mieter und Vermieter.
§ 2 Vertragsordnung des Bürgerlichen Rechts und des Handelsrechts › C. Überlassungsschuldverhältnisse › II. Leasing
