Управление многоквартирными домами. Теория и практика. Сергей Александрович Белолипецкий

Скачать книгу

здания. Площади «без учета летних помещений» на деле носят второстепенный характер и используются только в силу сложившихся традиций. В качестве вспомогательных также могут использоваться уборочная площадь здания, площадь кровли, подвала и т. п.

      6. Терминология

      К сожалению, не существует документа, позволяющего однозначно определить те или иные понятия сферы управления недвижимостью. Жилищный кодекс (ЖК) дает представления о многих терминах, но не всегда однозначно. К сожалению, старые ГОСТы и нормативы (ГОСТ Р 51929-2002, МДС 81-6.2000, ВСН 53–86(р), ВСН 58–88(р), ПП РФ № 307) часто не отвечают современным понятиям об управлении и эксплуатации недвижимости. В этих условиях остается только придерживаться общепринятых или закрепленных недавними нормами законодательства (в первую очередь – ЖК) понятий и норм. При этом несомненное исключение составят термины и нормы, не отвечающие современным требованиям или противоречащие друг другу (обозначим их

). В этих случаях возьмем на себя смелость предложить собственную редакцию (помечена ).

      Вот примеры некоторых несостоятельных норм:

      

«Эксплуатационный контроль выполняется управляющей организацией, осуществляющей эксплуатацию здания или сооружения». (ФЗ «О безопасности зданий и сооружений», п. 2 ст. 43).

      Любому практику известно, что на объекте управляющая и эксплуатирующая организации очень часто – два разных юридических лица. К кому именно из них апеллирует закон?

      

«Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме…» (ЖК ст. 152).

      Грубая ошибка, сродни опечатке – что, ТСЖ разве не вправе обслуживать движимое имущество Дома?! Как и в следующих пунктах этой статьи – должно быть: «…эксплуатация и ремонт общего имущества…».

      

«Содержание здания – комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике, испытаниям и обследованиям здания и техническому надзору за его состоянием» (ГОСТ Р 51929-2002).

      Сентенция не выдерживает критики. ЖК неоднократно повторяет термин «бремя содержания», также широко известна общепринятая формула – «затраты на содержание здания». Другими словами – содержание здания (объекта недвижимости) должно включать в себя все, что несет затраты на его обслуживание, и среди этого не должны быть также забыты управление собственностью, ремонт, вывоз мусора, благоустройство территории, обеспечение оказания коммунальных и дополнительных услуг и еще многое другое.

      

Содержание здания – полный комплекс услуг по управлению и эксплуатации здания; расходы на оказание такого комплекса услуг.

      Надо отметить, что термины и нормативы, существовавшие до 2005 г., нередко противоречат ЖК. Хотя и сам ЖК во многие понятия тоже вкладывает не до конца ясную смысловую нагрузку. Из того же п. 1 ст. 152 можно сделать вывод, что эксплуатация здания не включает в себя обслуживание и ремонт общего имущества?! А проходящий красной нитью по всему Кодексу термин «содержание и ремонт», видимо, подразумевает, что содержание здания может обходиться без текущего и капитального ремонта?!

Скачать книгу