законодательства ряда зарубежных стран позволяет прийти к следующим выводам.
1. Имеются принципиальные различия в правовом регулировании последствий самовольного создания объектов недвижимости: неукоснительное соблюдение интересов собственника земельного участка, главным образом охрана его прав и интересов в европейских странах и, напротив, приоритет интересов самовольного застройщика на постсоветском пространстве.
2. В части гражданско-правового регулирования отношений по изменению существующих объектов недвижимости (пристройка, надстройка, реконструкция, переустройство, перепланировка, смена назначения и пр.) наблюдается единый подход во всех упомянутых странах: в качестве общего правила просматривается тенденция осуществления указанных действий с разрешения уполномоченного органа, при этом необходим соответствующий проект выполнения работ. Изменение объектов недвижимости без соблюдения установленных правил квалифицируется в качестве самовольного.
3. В законодательстве разных стран также можно выделить существенные отличия: наибольшая доля публично-правового регулирования при осуществлении поименованных работ в отношении объектов недвижимости и приоритет градостроительного законодательства (Франция, англо-саксонские страны); отсутствие детальной регламентации процедуры осуществления таких действий, как следствие, пробельность права в данном направлении (большинство бывших советских республик); «неработающие» нормы о необходимости приведения самовольного переустроенного и (или) перепланированного помещения в первоначальное состояние (также большинство бывших советских республик) и пр.
§ 3. Понятие самовольных действий применительно к самовольному созданию и (или) изменению объектов недвижимости
В настоящее время в юридической литературе отсутствует понятие самовольных действий применительно к отношениям, связанным с самовольным созданием или изменением объектов недвижимости, равно как и классификации таких действий. Отдельные монографические исследования посвящены самовольной постройке[100], самовольным переустройствам и (или) перепланировкам жилого помещения[101], ряд авторов обращает внимание на проблемы самовольной реконструкции объектов недвижимости[102], а также самовольного изменения функционального назначения помещений[103], что наглядно демонстрирует отсутствие комплексного взгляда на изучаемую проблему.
Негативным следствием последнего является как разный подход законодателя к правовым последствиям таких самовольных действий и возможности легализации объектов, полученных в их результате, закрепленный в ГК РФ (в отношении самовольного строительства) и ЖК РФ (в отношении самовольных переустройств и (или) перепланировок жилых помещений) либо полное его отсутствие (в отношении самовольной реконструкции
См. об этом подробнее: Грызыхина Е.А. Приобретение права собственности на вновь возведенную недвижимость: монография. Омск: Изд-во Ом. гос. ун-та, 2008. – С. 35–76; Гумилевская О.В. Основания приобретения права собственности на самовольную постройку: дис. канд. юр. наук. Краснодар,
2008. – 221 с.; Иваненко А.В. Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки: дис… канд. юрид. наук. Волгоград, 2013. – 196 с., Кузьмина И.Д. Правовой режим зданий и сооружений как объектов недвижимости. – Томск: Изд-во Том. ун-та, 2002. – С. 100–112; Савина А.В. Правовой режим самовольной постройки: дис. канд. юр. наук. Самара, 2010. – 194 с., Селиванов В.В. Гражданско-правовой режим самовольной постройки и его нормативное закрепление: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2012. – 26 с., Шишканов П.А. Самовольное строительство и его правовые последствия: автореф. дис. канд. юрид. наук. М., 2012. – 24 с. и др.
См. об этом подробнее, например: Василенко Н.В. Фактические (юридические) составы в обязательствах по социальному найму жилых помещений в РФ: дис. канд. юрид. наук. М., 2008. – 176 с., Грызыхина Е.А. Указ. соч. – С. 76–81; Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения: дис. канд. юрид. наук. М., 2007. – 195 с., Клименко И.О. Гражданско-правовой режим жилого помещения, предоставленного по договору социального найма: дис. канд. юрид. наук. Волгоград, 2009. – 196 с., Плеханова О.И. Наследование жилых помещений и имущественных прав, связанных с ними, в российском гражданском праве: дис. канд. юр. наук. Иркутск,
2009. – С. 126–132; Сахно О.В. Осуществление права собственности на жилые помещения: дис. канд. юр. наук. Краснодар, 2005. – С. 88–99 и др.
См. об этом подробнее, например: Ковтков Д.И. Перепланировка и реконструкция жилого помещения: различия, правовое регулирование, практика // Юрист. 2009. № 9. – С. 37–46; Стрембелев С.В. Вещно-правовой эффект реконструкции зданий // Вестник гражданского права. 2010. № 3. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс», Трубачев Е.О. Нежилые помещения как объекты недвижимости (гражданско-правовой аспект): автореф. дис. канд. юрид. наук. Томск, 2009. – 30 с. и др.
См. об этом подробнее: Кузьмина И.Д. Указ. соч. – С. 200–201, Макеев П.В. Изменение правового режима жилого и нежилого помещения: дис. канд. юрид. наук. Самара, 2009. – 203 с.
