анализируя в данном параграфе признаки самовольной постройки и не останавливаясь подробно на правовой природе самовольной постройки, приведем получившие обоснование в доктрине позиции о том, что самовольная постройка является гражданским правонарушением[128] либо особым объектом, созданным с нарушением закона[129]. Стоит отметить, что законодатель говорит именно о самовольной постройке как специфическом объекте, в то время как «самовольными» в этом ключе являются действия субъекта по строительству (созданию) такого объекта.
При этом сама процедура законного создания (строительства) объектов недвижимости регламентируется ГсК РФ. Результат строительства, осуществленного в обход установленного законном порядка, и получил название самовольной постройки. Этот же нормативный акт регламентирует процедуры изменения существующих объектов недвижимости, к которым относит реконструкцию и капитальный ремонт. При этом в настоящее время ГсК РФ устанавливает необходимость получения разрешения и в случае первоначального создания объекта недвижимости, и в случае его последующей реконструкции. Осуществление таких действий без получения необходимого разрешения по терминологии законодателя является самовольным, следовательно, не могут быть признаны законными и результаты таких действий в виде самовольной постройки либо самовольно реконструированного объекта недвижимости. При этом выше уже обращалось внимание на то, что гражданско-правовые последствия установлены законодателем лишь в отношении самовольного строительства, его результата, – самовольной постройки (ст.222 ГК РФ).
Продолжая анализировать действующее законодательство на предмет гражданско-правовых последствий изменения уже существующих объектов недвижимости, следует обратиться к ЖК РФ, где упоминается о самовольности действий субъектов – собственников или нанимателей жилого помещения в контексте его самовольных переустройства и (или) перепланировки.
При этом в соответствии сч.1 ст.29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного законом, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки[130]. Таким образом, и в данном случае подчеркивается несоответствие действий субъекта именно закону при осуществлении указанных работ в жилом помещении.
Следует обратить внимание также на ст.22–23 ЖК РФ, устанавливающие, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и наоборот допускается с соблюдением требований данного Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности и осуществляется органом местного самоуправления (на основании соответствующего решения). Следовательно, осуществление такого перевода (смена функционального назначения помещения) в отсутствие такого решения признается самовольным. При этом в отличие от самовольных переустройств и (или) перепланировок жилого помещения гражданско-правовые последствия самовольного
См. об этом подробнее, например: Савина А.В. Указ. соч. – С. 5, 7.
См. об этом подробнее: Гумилевская О.В. Указ. соч. – С. 9.
Обратим внимание, что законодатель отдельно выделяет проведение работ по переустройству и (или) перепланировке жилых помещений в отсутствие решения о согласовании и проведение работ с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для получения такого решения, признавая, однако, и те, и другие действия самовольными. В этой связи, полагаем, что и в случае осуществления таких работ с нарушением указанного проекта, по сути, речь идет об отсутствии именно необходимого решения о согласовании, поскольку фактически уполномоченным органом согласовано проведение иных работ в помещении, а не осуществленных. Поэтому здесь и далее мы не рассматриваем эти действия отдельно и не выделяем их в отдельный вид, равно как и результат таких действий.
