закона, правовой режим которых имеет существенные отличия от иных объектов недвижимости.
3. Вновь возведенный объект может быть отнесен к объектам недвижимости, созданным с нарушением требований закона, при наступлении совокупности следующих юридических фактов: а) появление у вновь созданного объекта признаков недвижимой вещи; б) наличие у вновь созданного объекта признаков (признака) самовольной постройки, указанных в п.1 ст222 ГК РФ; в) прекращение (приостановление) строительных работ в отношении созданного объекта, в виду чего объект либо достигает законченную степень своей готовности (здание или сооружение), либо нет (объект незавершенного строительства).
§ 2. Самовольные действия по созданию объекта недвижимости
Во всех развитых правопорядках строительство недвижимости начинается с формирования земельного участка, на котором предполагается возвести такую недвижимость, и оформления соответствующих прав на него. В России, несмотря на то, что основная масса земель свободна от застройки, строительство объектов недвижимости зачастую начинается в обход закона, в отсутствие необходимой разрешительной документации, в первую очередь – отвода земельного участка. Как следствие, такой объект подпадает под признаки самовольной постройки[205].
П.1 ст.222 ГК РФ, содержащий легальное определение самовольной постройки с указанием на ее признаки, позволяет выделить специфику действия по самовольному созданию объекта недвижимости: создание объекта 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ 2014 г. по делам, связанным с самовольным строительством, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, отменяя судебные акты нижестоящих судов о сносе объекта, указала, что сами по себе отдельные нарушения, которые могут быть допущены при предоставлении земельного участка для строительства и при возведении постройки, в т. ч. нарушения градостроительных, строительных, иных норм и правил, не являются безусловным основанием для сноса строения, поскольку постройка может быть снесена лишь при наличии со стороны лица, осуществившего ее, нарушений, указанных в ст.222 ГК РФ. Более того, коллегия указала, что по смыслу ст.222 ГК РФ содержащаяся в ней санкция может быть применена, если доказана вина лица в осуществлении самовольной постройки[206].
Вывод Верховного Суда РФ относительно необходимости установления нарушений, перечисленных в п.1 ст.222 ГК РФ, для квалификации вновь возведенного объекта недвижимости в качестве самовольного не вызывает каких-либо возражений, равно как и вывод о необходимости установления вины лица в осуществлении строительства такого объекта.
См. об этом подробнее также: Бетхер В.А., Невзгодина Е.Л. Проблемы самовольного строительства в аспекте применения земельного и градостроительного законодательства Российской Федерации // Вестник Новосибирского государственного университета. Серия: Право. 2016. Т. 12, вып. 1.
Неучет нижестоящими судами указанных обстоятельств по одному из дел повлек отмену их судебных актов и направление дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции // Определение Верховного Суда РФ от 12 июля 2011 г. № 18-В11-25. [Электронный ресурс]. Доступ из СПС «КонсультантПлюс».
